Besoin de précision sur les devoirs du propriétaire

Question

Bonjour, 

Je souhaite préciser que j'ai déjà contacté l'ADIL de ma région mais m'ayant orientée vers des associations payantes je me vois dans l'obligation de me tourner vers ce forum pour obtenir des réponses.

Je vous expose le problème : mon compagnon et moi-même avons signé un bail de 3 ans avec une propriétaire qui paraissait de prime abord conciliante mais qui s'avère peu scrupuleuse.

Voilà les points qui me gênent :

 - nous avons signé un bail de 53m². Quelques mois après notre entrée et ayant trouvé l'appartement bien petit pour un 53m² j'ai pris l'initiative seule de mesurer et finalement il s'avère que l'appartement ne fait que 36m² : la propriétaire nous a demandé de lui faire parvenir un courrier avec notre proposition de baisse de loyer mais je ne suis même pas sûre qu'elle donnera suite (le courrier partira la semaine prochaine)

 - les fenêtres sont des vitrages simples avec des entrées d'air qui nous forcent en hiver à monter le chauffage presque au maximum pour avoir une température correcte à l'intérieur ce qui a presque triplé notre facture d'EDF mensuelle et plus de 600 euros de régularisation pour l'année dernière ! mais les locataires nous ont dissuadés de mettre en demeure la propriétaire de changer les fenêtres car ils n'ont jamais eu gain de cause...

 - la propriétaire a décidé jute au moment où nous sommes arrivés dans le logement de retirer le container collectif pour les poubelles, ce qui fait que soit nous gardons les poubelles chez nous jusqu'au mardi (je ne préfère même pas parler de l'odeur quand cela dure 7 jours), soit nous entassons tous nos sacs poubelles dans la cour (niveau hygiène cela m'inquiète surtout que parfois nous nous apercevons que les sacs sont éventrés au moment de les mettre côté rue pour qu'ils soient collectés (les poubelles ne sont désormais ramassées qu'une fois par semaine contrairement aux poubelles des habitants du centre ville qui sont ramassées tous les jours qui sont à environ 500m)), nous avons généralement une fois par an une invasion d'insecte dans les appartements ressemblants à des cafards, je me demande si cela vient des poubelles entassées dehors à même le sol

 - vient ensuite le problème des charges, aucune preuve, aucune facture, juste un courrier nous demandant de faire une hausse du prélèvement de 10 euros par notre banque ! en gros au lieu de payer 30 euros par mois, nous devons maintenant payer 40 euros sans savoir si nous devons réellement cette somme. Je vois rarement les personnes chargées de l'entretien des espaces verts et la porte sensée être fermée par un digicode ne se ferme plus (n'importe qui peut rentrer).

En ce qui concerne l'augmentation des charges, mon compagnon a peur de demander une régularisation annuelle car il ne veut pas encore débourser de l'argent s'il s'avère que l'on doit plus d'argent à la propriétaire que ce qu'elle nous demande. Je n'ose pas le brusquer car je ne veux pas de disputes inutiles dans mon couple à cause d'une personne malhonnête.

Si quelqu'un peut me donner quelques pistes, quelques textes de lois ou même quelques conseils je suis preneuse car je suis vraiment à bout, je n'aurais pas la force de me battre seule n'étant même pas soutenue par mon propre compagnon qui préfère faire l'autruche de peur d'être expulsé.

Merci d'avance.

bailleurx · Answer

ce n'est pas parce que vous demandez des explications que le propriétaire aura le droit de vous faire expulser

vous payez des charges ok, mais  vos payement doivent correspondre à des dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire

vous êtes donc en droit d'exiger les justificatifs (factures) de ces charges
on ne peut d'ailleurs vous demander une augmentation de la provision qu'en la justifiant par un décompte
si le propriétaire est dans l'incapacité de justifier des charges vous pouvez demander le remboursement de toutes les provisions versées depuis 5 ans

la propriétaire vous invite a faire une proposition de loyer diminué tenant compte que le logement ne fait pas la surface stipulée au bail
vous pouvez donc lui adresser (en recommandé) votre proposition tenant compte par exemple des loyers pratiqués sur votre secteur pour des logements de 36m2
vous pourrez y joindre votre demande de justificatif des charges)


pour le fenêtres et vitrage vous n'aurez effectivement aucun pouvoir

zer · Answer

Bonjour,

très rapidement:

- pour la surface du logement, il n'y a pas d'obligation de baisse de loyer car la surface dans un bail est seulement une indication.

- pas d'obligation non plus pour le remplacement des fenêtres, bcp d'appartements ont encore du simple vitrage ce n'est pas une malfaçon, même si bien sur je comprends l'envie des occupants d'avoir du double vitrage.

-payez vous une taxe OM pour les poubelle ? si c'est le cas il doit y avoir obligatoirement une poubelle, il faut la réclamer a votre proprietaire pour courrier AR.

- pour les charges, même chose il faut lui réclamer par LRAR les justificatifs de l'année écoulé, avec les factures correspondantes.

cordialement.

BarbieTM · Answer

Bonjour,

Pour conforter / compléter la réponse de bailleurx :

Concernant la surface : si la mention de la surface est obligatoire dans le bail, la loi ne prévoit aucune sanction spécifique à cette obligation... Vous aurez donc du mal à contraindre votre propriétaire de baisser le loyer.

Concernant les vitres : aucune obligation du bailleur de mettre du double vitrage, quelque soit votre facture d'edf. Sachant que c'est une chose que vous pouviez voir aisément lors de votre visite du logement.

Concernant la réularisation de charges : c'est un droit, vous pouvez demander la régul avec les justifs correspondant. Vous pouvez également exiger que la porte et le digicode soient réparés.

marmenard · Answer

Bonjour  
Je vous répondrais uniquement sur les charges 
 vous dites:"problème des charges, aucune preuve, aucune facture, juste un courrier nous demandant de faire une hausse du prélèvement" et la suite  
 Vous avez manifestement besoin d'une info charges 

Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire 
 Et en charges tout bénéfice est interdit : c'est un remboursement 
 
Il y a provisions sur charges lorsque le locataire paye, en plus du loyer, une avance au titre des charges. 
Ce paiement se fait sur la base de montants anticipés. Le montant réel des charges peut donc être supérieur ou inférieur à celui provisionné. 

Ce système de versement anticipé contraint le propriétaire à régulariser les provisions sur charges au moins une fois par an. 

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées : le bailleur est tenu de communiquer un décompte de ses frais par nature de charge ou, dans le cas d'un immeuble collectif, le mode de répartition des charges entre les différents locataires (les tantièmes en cas de copropriété, le mode le plus juste en cas de propriétaire unique). Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et les justificatifs doivent être tenus à sa disposition durant un mois. 

Si le coût total des charges excède le montant des provisions, le propriétaire est en droit de réclamer le supplément. Dans le cas contraire, le locataire peut réclamer la restitution immédiate du trop perçu. 
 Le propriétaire, s'il ne l'a pas fait, peut régulariser et récupérer les charges auprès du locataire rétroactivement sur 5 années. Le locataire peut également, dans le même délai de prescription, réclamer un trop payé.

 Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette régulation, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.

Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail.

CocotteGéraldine · Answer

merci à tous pour vos réponses,

oui je pensais bien que pour le loyer elle ne nous est redevable de rien mais si j'avais su que l'appartement ne faisait que 36m² je ne l'aurais pas pris surtout pour le prix (et heureusement pour nous nous ne vivons pas sur Paris sinon misère) mais bon 17m² de moins faut quand même pas exagérer !

en ce qui concerne les fenêtres ce n'est pas le fait de vouloir des doubles vitrages mais de l'air passe sous les fenêtres alors en plus d'avoir des vitrages simples qui donnent de la fraîcheur en hiver, il y a en plus le froid qui passe par des interstices (en plus ce sont de vieilles fenêtres en bois, la poignée de celle de la chambre m'est restée dans les mains quelques semaines après notre entrée dans les lieux) et nous n'avons eu aucun DPE à la signature du bail, si on avait su que ça serait un gouffre à pognon nous n'aurions jamais accepté d'y vivre et en plus c'était en été !!!!! impossible pour nous de savoir qu'en hiver ça serait l'enfer ! maintenant même avec le chauffage à fond il fait quand même froid...

pour les poubelles la proprio nous a dit qu'elle ne supporterait plus les frais ce que nous comprenons bien c'est normal donc dans ce cas je verrai avec la mairie mais s'il faut payer pour avoir des poubelles qui ne seront même pas à nous c'est hors de question... il y a bien un container dans la résidence mais il est interdit d'y toucher depuis qu'on est arrivés !

et enfin pour l'histoire de la porte tous les locataires se sont plaints mais elle a été claire à ce sujet elle ne nous doit rien !!!! autrement dit si des gens étrangers à la résidence vienne à venir faire leur vie dans les couloirs on ne pourra rien faire ! nous sommes sensés être en résidence privée, mais il n'y a aucun portail, le dernier voisin à s'être fait vandalisé sa voiture plus sa moto a été reçu bien gentiment par les gendarmes qui l'ont envoyé paître en signalant que ce n'est pas une propriété privé et qu'ils ne feraient rien ! en gros on paye le prix d'une résidence privée mais au final on vit dans une résidence publique ouverte à tous !

inutile de me conseiller de déménager ça fait un an qu'on cherche, on se fait toujours sucrer par des familles, des APL ou encore des personnes qui connaissent déjà le proprio ou quelqu'un de l'agence immobilière... autant dire qu'on a baissé les bras depuis longtemps ! ici il faut un CDI, plus un revenu 3 fois égal au loyer, plus un garant, plus une caution hors de prix (et si possible toucher les APL, ce qui est impossible quand on travaille à deux)... on n'a pas réussi à trouver en étant embauchés alors maintenant qu'on a été licenciés c'est même pas en rêve pour nous...

PS : en ce qui concerne les arriérés sur 5 ans... c'est au maximum sur 5 ans ? car nous ne sommes là que depuis un an et demi ? c'est possible que l'on paye pour des charges au delà de la durée d'occupation du logement ?

Besoin de précision sur les devoirs du propriétaire

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