Résiliation bail un an ferme

je regrette mais justement
le L 442-8-4 ne droge pas au L 442-8-2 il en est la suite
et si vous lisez juste au dessus le L 442-8-2 dit

Les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au I et au III de l'article 40 de cette loi 

et le III de l'article 40 dit

Les deuxième et troisième alinéas du I de l'article 15  leur sont applicables lorsque le congé émane du locataire. 

et Les deuxième et troisième alinéas du I de l'article 15 sont

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

alors oui la durée du bail est de 1an
personne ne le conteste,
mais elle ne vous empêche pas de donner votre préavis avant l'échéance du bail

tout comme en location vide la durée du bail est de 3ans et les locataires peuvent donner leur préavis de 3mois quand il le souhaitent (on n'oblige pas les locataires à rester 3ans sous prétexte que la durée du bail est de 3ans)

Oui effectivement c'est ce que j'ai dit à l'avocat que j'ai rencontré dans le cadre d'une consultation gratuite, mais pour lui c'est une mauvaise interpretation de notre part.
Il s'est arrêté à ce que j'ai déjà dit précedement, c'est à dire que ce bail est dérogatoire à la loi de 1989 par le L 445-8-2 et que contractuellement nous étions engagés pour la totalité de l'année. Il faut dire que cet avocat n'avait que 10 minutes à m'accorder.
Je lui ai fait voir le bail et il m'a dit qu'il n'y avait aucune possibilité d'avoir gain de cause si action en justice il y avait. J'ai trouvé son conseil et son analyse à notre problème assez expéditif.

je crains fort que ce groupe soit puissant sur votre région et que les avocats aient quelques avis orientés

avez vous consulté l'ADIL
allez y en soumettant les articles que je vous cite..

voir réponse de domdo ici
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-5954311-resiliation-bail-un-an-ferme?page=2#97

Je vais essayer d'avoir la convention signée entre le bailleur du studio de mon fils et l'état et si je l'ai, je ferais la même démarche que vous auprés de l'ADIL.
Il faut mutualiser nos efforts pour faire tomber ces clauses abusives qui touchent les jeunes étudiants et leurs familles.
Je suis interressé par votre réponse de l'ADIL lorsqu'il vous aurons répondu.

Je suis presque certain qu'il y a une faille, car je ne pense pas que le législateur ait écrit ces art L 442-8-2 dans le but de laisser les jeunes étudiants qui de plus prennent ces studios comme résidence principale pour avoir des aides au logement.
Le bailleur se fait directement verser cette APL.
Cela voudrait dire que les aides sont attribuées systématiquement durant toute la durée du bail et continueraient à être versées même si le locataire n'occupe plus le logement. Cette situation ne se produirait pas si le congé du bail était autorisé avant le terme.
De plus si l'etudiant doit prendre un second studio dans une autre ville peut-il le mettre comme résidence principale également?

Non mais il y a quelque chose d'intrigant dans ce que vous dites. Les dispositions de l'article L 442-8 et suivants sont dérogatoires, c'est exact. Mais certes, il y a dérogation sur certains points mais cela ne fait pas pour autant sortir le bail que nous avons signé de toute législation applicable. Ce serait fou. Il me semble évident qu'un tel bail doit recevoir application des règles sur les logements conventionnés telles qu'elles résultent de l'article 40 de la loi de 89.
Enfin je me permettrait de vous souligner un truc : au delà des aspects juridiques purs, pensez vous vraiment que le bailleur a intérêt à s'engager dans un contentieux sans certitude qu'il obtiendra gain de cause ? Sachant que le temps et le coût de la procédure ne fera que des perdants et seront bien supérieurs à ce qu'il aurait supporté si il vous avez laissé partir.

Non mais en réalité, c'est bon j'ai définitivement compris. La référence pour apprécier la durée du bail et sa résiliation, c'est la convention signé avec l'Etat. Le législateur n'a pas laissé un vide juridique, il a juste pris soin de préciser dans la loi (art. 353-2 CCH) que les modalités d'occupation et de résiliation seraient précisées dans la convention que le bailleur a signé avec l'Etat et que ce bailleur social devra louer les logements conformément à ce que stipule la convention (Art. 353-5 CCH). Je pense que c'est claire : vérifier la convention, les conditions de la résiliation sont précisées (et lorsque le texte parle de condition de résiliation, cela n'implique pas qu'on puisse l'interdire, il doit y avoir résiliation et la convention en fixera les modalités) et le bailleur doit respecter ces conditions.

suis tout à fait en accord avec l'explication de bailleurx,
de plus il est "incroyable" que le moindre avocat ou conseil est pu dire autre chose !!!! bizarre quand meme !
Ils mélangent tout : l'Art. 442-8-1 et suivant ne sont pas dérogatoires à la Loi mais dérogatoire à l'Art 442-8 qui à l'origine interdit la location etc...... et c'est bien spécifié dès le début de 442-8-1 "Par dérogation à l'article L. 442-8"

relisez bien le doc que j'ai mis en lien plus haut et notamment la première partie parlant du régime commun à toutes les conventions , il est bien dit :
Les logements qui font l'objet d'une telle convention doivent, jusqu'à la date prévue pour son expiration, être loués dans les conditions conformes à celles qui sont fixées par ladite convention.

de plus : convention type (obligation Article R353-1)
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGIARTI000024601729/2013-01-15/#LEGIARTI000024601729

I.
Art.4 (ce qu'à déjà dit Bailleurx)
Article 4.

Régime des rapports locatifs applicables aux logements conventionnés.

Les logements objets de la présente convention sont soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée tendant à améliorer les rapports locatifs, dans les conditions prévues par l'article 40 III, aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et aux dispositions de la présente convention.



III.-Engagements du bailleur à l'égard des locataires.

Article 11.

Etablissement d'un bail conforme à la convention.

Le bail doit être conforme à la présente convention. Une copie de la convention est tenue en permanence à la disposition des locataires et de leurs associations qui peuvent en prendre connaissance chez le gardien ou, en l'absence d'un gardien, au siège du bailleur.

Cette information est mentionnée à chaque locataire, ou par affichage de façon très apparente dans les parties communes de l'immeuble.

ET LA SOLUTION
Article 15.

Maintien dans les lieux et congé donné par le locataire.

Pendant la durée de la convention, le locataire bénéficie du droit au maintien dans les lieux dans les conditions de l'article L. 353-15, dans la mesure où il se conforme aux obligations de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, sauf dénonciation expresse du locataire dans les conditions de l'article 15 I, deuxième et troisième alinéa, de la loi du 6 juillet 1989 précitée et du deuxième alinéa de l'article L. 353-15 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire ou sous-locataire peut donner congé à tout moment. Il est redevable du loyer et des charges pendant la durée effective du délai de préavis, de jour à jour, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Toutes les preuves "législatives" sont dans ces textes...... Bailleurx l'a recherché et expliqué

"Ils mélangent tout : l'Art. 442-8-1 et suivant ne sont pas dérogatoires à la Loi mais dérogatoire à l'Art 442-8 qui à l'origine interdit la location etc...... "

Tout à fait Domdo !

Y'a pas à tortiller : le locataire peut partir à tout moment, c'est tout, bail d'un an ou pas !

ben alors dites nous SVP quels articles de loi encadre cette convention
merci

je les ai mentionné ci dessus

excusez moi yen a partout je ne vois pas où vous citez cette convention
pouvez vous (re)citer précisément les articles de loi cités dans la convention

art. 353-2 CCH : oblige l'Etat et l'organisme à insérer dans leur convention, les modalités de résiliation du bail.
Art. 353-5 CCH : oblige l'organisme à conclure un bail conforme de la convention.

Il me semble peu probable que la convention fasse référence à un texte de loi pour définir la résiliation. C'est loin d'être une obligation. Ils ont à mon avis, simplement mentionné les modalités de résiliation, soit 3 mois dans le cas d'Edpy. J'admets néanmoins qu'ils se sont surement contenté de recopier l'article 15 de la loi de 1989.

Je ne pense pas non plus que la convention fasse état des conditions de résiliation. Par contre, on peut trouver les informations concernant le statut du bailleur, pour tenter de s'y retrouver dans cette jungle de bailleurs publics/privés, conventionnés, ...

Ahhhhhhhhhhhh !!!!!!!!!!! on va se taper la tete sur le murs !!!!! toutes les infos, les textes de Lois etc...sont dans les liens que l'on met

j'en remets un : voir 2. DISPOSITIONS GENERALES RELATIVES AUX CONVENTIONS

https://www.amf.asso.fr/m/document/fichier.php?FTP=LES_LOGEMENTS_SOCIAUX_CONVENTIONNES_243.pdf&id=7635

et voir précédents posts

RELISEZ CETTE FOUTUE CONVENTION TRANQUILLEMENT
Elle est rédigée de qui à qui ?
il y a obligatoirement une section qui parle du bail, de sa durée, de sa résiliation... que dit-elle ?

bon pour ceux que ca interrsse
j'ai un peu fouillé le site d'efidis
les conventions sont des convention PLUS (Prêt locatif à usage social)
http://www.financeimmo.com/Credit_Immobilier/Pret_Immobilier_Locatif/PLUS.php#
ce sont donc des logements locatifs sociaux
et tout rammenne aux textes que nous avons vu et donc au respect de la loi de 89

cependant efidis a une super parade pour les logement étudiants
il est bien noté le loyer est payable en 12 termes égaux
soit des le départ le locataire s'engage pour un loyer de 6000€ payable en 12 termes égaux de 500€
et l'affaire est dans le sac
voir cette plaquette en bas
http://www.efidis.fr/main.php?srv=Groupe&op=ficheResidence&keepNumPage=1&idArticle=70247
ou ici en 10 mensualité en bas à droite de chaque fiches
http://www.efidis.fr/cms/articles/fichiers/valide/Construire/developpementConstruction/totalfichesRousselmars011_4493.pdf

Pouvez vous nous donner plus d'explications s'il vous plait ??
Merci

en clair ca signifie que si vous vous êtes engagé pour un montant global payable en 12 mensualités
effectivement c'est difficilement contestable

il faudrait beaucoup de persévérance et un super avocat pour démontrer que ce type de baux sont contraire, à l'esprit des convention signés entre efidis et l'état
car la loi (logement sociaux) prévoit que les baux ne peuvent être contraire à la lconvention
mais, ce serait un gros parcours du combattant à faire collectivement

voici ce que j'ai trouvé

Article L353-13
Les conditions d'application au cas des logements-foyers des dispositions du présent chapitre sont fixées par décret en Conseil d'Etat

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/null/2020-10-29/
decret que voici
avec modéle de convention en bas de page (c'est ce document que je vous demande depuis un moment)
cidTexte=JORFTEXT000023797308&dateTexte=&categorieLien=id

je cite des extraits

Les personnes accueillies dans le logement-foyer sont dénommées résidents et entrent dans le champ d'application des articles L. 633-1 à L. 633-3 du code de la construction et de l'habitation.

Contrat d'occupation entre le résident 
et le gestionnaire....
Ce contrat est conclu pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction à la seule volonté du résident ou, à défaut de son représentant légal, pour des périodes de même durée. 

et c'est là que le bas blesse

Ce contrat et le contrat de séjour passé en application des articles L. 342-1, L. 342-2 et L. 343-3 du code de l'action sociale et des familles peuvent faire l'objet d'un contrat unique. Les dispositions du contrat de séjour établi en application des articles L. 342-1, L. 342-2 et L. 343-3 du code de l'action sociale et des familles s'appliquent sans préjudice des articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. 

La redevance est payée mensuellement à terme échu. Le gestionnaire remet au résident un avis d'échéance faisant clairement apparaître le montant de la redevance, le montant de l'équivalence de loyer et de charges locatives récupérables pris en compte pour le calcul de l'APL, ainsi que le montant de cette aide.

Des sanctions administratives peuvent être mises en oeuvre en application de l'article L. 353-2 du code de la construction et de l'habitation. 
En cas de non-respect par le gestionnaire des engagements prévus au titre de la présente convention e

il me semble donc si la convention signée entre efidis et l'état est bien similaire à celle ci (ce qui semble le cas les articles cités étant les même)
que efidis ne respecte pas la partie de la convention qui prévoit "Ce contrat est conclu pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction à la seule volonté du résident ou, à défaut de son représentant légal, pour des périodes de même durée."
et ce serait là qu'il faudrait attaquer car "Des sanctions administratives peuvent être mises en oeuvre... en cas de non-respect par le gestionnaire des engagements prévus au titre de la présente convention"

vous confondez les textes, les logements-foyers ne sont pas des logements HLM. Ces textes ne sont pas concernés.

la convention entre Efidis et l'état pour votre résidence...

Et donc vous avez dû renvoyer le nouveau modèle de contrat à EFIDIS ? Ou alors EFIDIS prétend n'avoir aucun contrat vous concernant ?

C'est vrai qu'une chatte n'y retrouverait pas ses p'tits dans ce sujet !

Edpy, vous dites que la convention spécifie les conditions de résiliation qui sont de donner un préavis de 3 mois sous réserve d'être réduit sous certaines conditions ... ce qui correspond à la Loi de 89 pour les habitations principales et vides, donc bail de 3 ans.

Que dit la convention sur les conditions de logement : vide ou meublé ? et que dit-elle sur la durée du bail ?

Bonsoir Forez,

Merci de nous tenir au courant.

Contrairement à ce que dit votre conseiller juridique, je ne pense pas que les conventions soient dérogatoires à la loi dans leur globalité.

Dans le cadre d'une location d'un an, le préavis n'est pas de trois mois mais de un mois ! Vous êtes bien gentil d'accepter !

Je vais voir si je peux me renseigner par ailleurs.

Cdlt

Forez,

Vous nous avez dit que le studio de votre fils est en HLM. J'ai trouvé ceci, concernant les HLM, conventionnés ou non :

"5. LA FIN DU BAIL

A. Le congé par le locataire (Loi du 6.7.89 : art. 15 I et art. 40 I et III)

Pour les logements conventionnés et non conventionnés HLM, les dispositions de la loi du 6.7.89 relatives aux congés du locataire sont applicables : modalités, durée du préavis.

Cependant, certaines dispositions complémentaires sont applicables :
- aux logements conventionnés (CCH : art. L. 353-15) et aux logements non conventionnés (CCH : art. L. 442-6-3) : le délai de préavis est ramené à un mois lorsque le locataire quitte le logement HLM conventionné ou non, géré par un organisme HLM pour bénéficier de l'attribution d'un nouveau logement dans le parc du même bailleur ;
- aux seuls logements conventionnés (CCH : art. L. 353-15) : le délai de préavis est ramené à deux mois lorsque le locataire quitte le logement HLM conventionné ou non, géré par un organisme HLM pour bénéficier de l'attribution d'un nouveau logement dans le parc d'un autre bailleur HLM."

http://www.adil94.com/index.php?option=com_content&view=article&id=24&Itemid=182#location%20meubl%C3%A9

Merci pour ces infos, tout se termine vite et bien pour vous , tant mieux, pour nous rien n'avance, bailleur injoignable ...

Edpy,

Je crois que vous avez toutes les infos voulues. La convention de cet HLM dit elle-même que le locataire peut partir à tout moment, avec un préavis de trois mois. Ce qui me paraît bizarre d'ailleurs puisque les trois mois de préavis correspondent à un bail de trois ans !

d'après, les références que vous notez : article L 351-2 du CCH, vous êtes :

. soit locataire relevant de la section 1 du livre III, titre V, chapitre III du CCH et à ce titre, la convention doit spécifier : " la durée minimale des baux et les modalités selon lesquelles ils pourront être résiliés ou reconduits à la volonté du locataire pendant la durée de la convention" ;

. soit locataire relevant de la section 2, du livre III, titre V, chapitre III du CCH (!) et à ce titre,le locataire relève également des dispositions générales du chapitre III, et nulle part, il n'y est indiqué qu'un locataire doit rester un an ferme ou devra une indemnité ... il est même prévu une dérogation à la loi de 89 qui exige un préavis de trois mois, qui prévoit une diminution du préavis en cas de "transfert de logement" entre deux bailleurs relevant du même dispositif ... c'est donc que le locataire peut bien donné son congé et qu'il n'est nullement tenu à effectuer l'année de bail ...

Oui, ce sujet va devenir un "référent" ! :)

L'article 2 précise que les dispositions du titre 1 ne sont pas applicables aux logements meublés. Hors, l'article 40 qui applique l'article 15 aux locations conventionnées est dans le titre 2, pas concerné par l'article 2.
Mais la plus grosse force de persuasion reste à mon avis, la convention signée avec l'Etat.

Le mieux à mon avis c'est que les textes (CF ci-dessus) impose que les modalités de résiliation soit précisées et impose également, que la location respecte la convention. C'est l'argument le plus fort auprès du bailleur. A cela, s'ajoute bien sûr les dispositions de l'article 40 qui ne distingue pas meublé / pas meublé.

j'ai aussi trouvé ça
je ne sais plus à quels articles de loi on doit se referer étant donné qu'on ne sais toujours pas quels articles régissent la convention
mais si ca peut aider à fouiner
voir

http://www.adil94.com/index.php?option=com_content&view=article&id=24&Itemid=182#Bail%20dérogatoire%20au%20profit%20des%20étudiants%20et%20des%20apprentis
qui fait référence à

La durée du bail

Pour les logements conventionnés ainsi que pour les logements non conventionnés HLM, il n'existe aucune règle particulière quant à la durée de la location en secteur HLM. Les dispositions de la loi du 6.7.89 (art. 15) ne sont pas applicables. La durée du bail peut être de courte durée : un mois, trois mois, un an. En pratique, le bail est généralement conclu pour une durée d'un mois renouvelable par tacite reconduction sauf résiliation pour défaut de paiement du loyer ou non-respect des conditions du bail.

Vous êtes cependant protégé dans la mesure où vous bénéficiez du droit au maintien dans les lieux.

Par dérogation, les étudiants, les locataires de moins de 30 ans et les personnes titulaires d'un contrat d'apprentissage bénéficieront d'un contrat d'un an dont les modalités de renouvellement devront être définies par décret (CCH : art. L. 442-8-4 / loi du 25.3.09 : art. 61 / décret à paraître). Ils ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.

donc voici

Code de la construction et de l'habitation
Partie législative
Livre IV : Habitations à loyer modéré.
Titre IV : Rapports des organismes d'habitations à loyer modéré et des bénéficiaires.
Chapitre II : Loyers et divers.


Article L442-8
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 61 (V)
Dans tous les immeubles destinés à la location et financés au moyen de crédits prévus par le livre III, il est interdit de louer en meublé ou de sous-louer un logement, meublé ou non, sous quelque forme que ce soit, sous peine d'une amende de 9 000 €.

Le premier alinéa n'est pas applicable aux logements-foyers mentionnés à l'article L. 633-1.

puis

Article L442-8-1
Modifié par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 61 (V)
I.-Par dérogation à l'article L. 442-8, les organismes mentionnés à l'article L. 411-2 peuvent louer, meublés ou non, des logements :

-à des organismes bénéficiant de l'agrément relatif à l'intermédiation locative et à la gestion locative sociale prévu à l'article L. 365-4 ;

-à des organismes déclarés ayant pour objet de les sous-louer à titre temporaire à des personnes âgées, à des personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles ou à des personnes de moins de trente ans ;

-à des centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaires mentionnés à l'article L. 822-3 du code de l'éducation ayant pour objet de les sous-louer à des étudiants ;

-à des personnes morales de droit public ou privé mentionnées à l'article L. 444-1 du code de l'action sociale et des familles en vue de les sous-louer à des accueillants familiaux visés à l'article L. 441-1 du même code, ainsi qu'aux personnes âgées ou aux personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du même code ayant conclu un contrat d'accueil avec ces accueillants ;

-à des centres communaux ou intercommunaux d'action sociale, dans le cadre de leurs compétences définies à la section 2 du chapitre III du titre II du livre Ier du même code, en vue de les sous-louer à titre temporaire à des personnes physiques ;

-à des centres communaux ou intercommunaux d'action sociale ou à des associations déclarées ayant pour objet de les sous-louer meublés, pour une durée n'excédant pas six mois, à des travailleurs dont l'emploi présente un caractère saisonnier tel que mentionné au 3° de l'article L. 1242-2 du code du travail ;

-à des établissements publics de coopération inter-communale dotés de la compétence d'aide aux personnes âgées.

DONC si ce sont bien des logement HLM et qu'ils sont meublés
soit les logements sont des logements-foyers mentionnés à l'article L. 633-1.(voir devellopemnt fait il y a 3 jours)

soit ils répondent à l'une des réglementations citées ci dessus à l'article Article L442-8-1