Droit de passage et clôture

Bonjour, j'ai acquise un bâtiment commercial il y a deux ans et sur le terrain, une bande de 15 mètre est notarié comme étant un droit de passage à mon voisin pour l'accès à son terrain arrière. Le propriétaire antérieur de l'immeuble commercial était aussi le propriétaire de la maison voisine et il s'était gardé un droit de passage notarié, pour qu'advenant la vente de son commerce, il puisse encore avoir accès à la porte de son garage qui donne directement sur la cour du magasin.

Depuis, moi je possède le magasin et mon voisin à comdamné la porte de son garage. Le problème, c'est qu'il a planté des arbres 2 pieds sur mon terrain et il utilise mon terrain non seulement pour passer mais aussi pour tous les membres de sa famille qui y vienne fréquemment. Mes assurances m'exigent de clôturer mon terrain pour que les biens qui s'y trouvent bénéficient de la couverture d'assurance et comme un droit de passage existe sur cette bande, je ne peux pas y mettre une clôture. Aussi, si je pose une clôture et que je remet une clé à mon voisin pour qu'il puisse y circuler, mes assurances ne me couvre pas plus, puisqu'une personne à accès à mes biens et par le fait même devient un intrus et les risques de vols et de vandalisme sont augmentés. L'arpenteur à même refusé de piqueté mon terrain lors de la révision du cadastre parce que les arbres du voisin sont chez nous.

Je suis brimée de pouvoir utiliser mon terrain (c'est moi qui paie les taxes sur cette bande là aussi) comme bon me semble et en plus, je paie un prix exorbitant pour protéger les biens de mes clients que je dois entrer à l'intérieur de ma bâtisse afin qu'ils soient protégés.

Ce droit de passage me brime dans ma liberté d'exercice. Le pire, c'est que s'il coupe un arbre (qui est déjà à moitié mort à côté de son garage) il a pleinement accès à toute sa cour arrière. Il n'a pas besoin de droit de passage sur mon terrain puisque le sien lui offre tout le loisir de jouir de ses installation. Moi je suis dans un engrenage entre ce droit de passage et mes assurances qui refusent de me protéger.

Que dois-je faire, je veux retrouver la totalité de mon terrain sans avoir une permission à demandé à mon voisin si je veux faire quelques chose sur MON terrain...

Merci.