vente de la nue propriété

Question

Bonjour, 
J'envisage la vente  de la nue propriété de mon appartement .et conserverai l'usufruit
j'ai 66ans.j'ai cru comprendre qu'il ne s'agit pas dans ce cas de vente en viager ou peut on considérer  qu'il s'agit d'une vente en viager  sans rente.Dans le cas de la cession de la nue propriété ,l'acheteur  a t il a sa charge  les gros travaux ,1/3 des charges générales ,et la taxe foncière comme dans la vente en viager ?
pouvez vous me confirmer que la nue propriété représente  60 %de la valeur estimée du bien.L'indice de réfaction ,dans ce cas n'est pas appliqué ?
merci de vos avis.
cordialement
dplonguet

rio loco · Answer

Bonjour.
1/ La valeur  (fiscale) de la nu-propriété dépend de l'âge de l'usufruitier.
2/ La vente pure et simple de la nu-propriété n'est pas une vente en viager.
3/ La répartition des charges entre le nu-propriétaire et l'usufruitier est réglée par les articles 605 , 606 du code civil et par la jurisprudence. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire , l'usufruitier n'étant tenu qu'aux dépenses d'entretien.Il est conseillé d'établir une convention précisant en détails cette répartition, voire la modifiant sur certains points particuliers.
4/ S'agissant des impôts (taxe foncière et taxe d'habitation)ils sont établis au nom de l'usufruitier par l'Administration fiscale.

dplonguet · Answer

merci de vos réponses.
cordialement
 dplonguet

dplonguet · Answer

Bonjour,
merci de vos réponses.
je viens d'avoir la visite  du représentant d'une célèbre  agence de viager. 
l'agent me suggère d'appliquer  le barème Daubry  pour l'évaluation  de la valeur de la vente de la nue propriété ( à savoir   autour de 48 %).d'autres (comme vous même )m'indiquent  bien 60 %.
pourquoi cette différence ?
y a t-il une différence d'appréciation entre la vente de la NP sans rente,et la vente de la Np avec possibilité de  location ?
pourquoi 60% et non ,48...%
j'aurais bien besoin de cette explication dans ma négociation avec l'éventuel acquéreur.
Encore merci.
cordialement
dp longuet

condorcet · Answer

pourquoi cette différence ? 
 Le barème fiscal détermine la valeur d'un usufruit dont le pourcentage varie selon l'âge de l'usufruitier.
Celui de 40 % s'applique dans la tranche d'âge comprise entre 61 et 70 ans révolus.
 Ce barème est celui généralement admis.
 Mais, l'administration fiscale l'a toujours souligné depuis la nuit des temps, il s'applique que dans la cadre de la fiscalité comme base d'évaluation pour le calcul  des droits de mutation à titre gratuit (succession, donation) ou à titre onéreux (vente), précisant à de multiples occasions que dans leurs rapports civils, les parties conservaient leur libre arbitre.
 Les deux formules proposées ont toute leur valeur.
 Il reste à convenir avec votre acquéreur celui à retenir.

rio loco · Answer

Bonjour. Condorcet ayant répondu à votre interrogation sur la valeur de l'usufruit, je vais simplement vous donner une information et deux conseils. 
La personne qui est venue vous voir envisage de vous proposer une vente en viager et non une vente pure et simple de la nu-propriété. Le barème  dont il vous a parlé, du nom du notaire qui l'a créé,est un barème parmi d'autres, avec ses qualités et ses défauts.N'oublions pas que nous sommes là dans l'aléatoire. 
La première chose que vous devez faire avant tout autre chose, c'est de déterminer la valeur vénale exacte de votre bien.N'oubliez pas que tout sera calculé, quel que soit votre mode de cession, à partir de cette valeur. Renseignez- vous auprès d'agents immobiliers pour faire estimer votre logement. 
Avant de signer un quelconque engagement, prenez l'avis de votre notaire.

dplonguet · Answer

merci  vraiment d'avoir répondu
cordialement
 dp longuet

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