Valeur actuelle d'un nu-propriété

Bonjour,

dans le cas d'un divorce, comment se calcule la récompense à verser au conjoint sur un bien immobilier ayant un profil quelques peu compliquées. il s'agit d'un nu-propriété reçu par donation donc considéré comme un bien propre mais avec de nombreux travaux d'embellissement réalisé par la communauté. Il n'y a aucun contrat de mariage.

caractéristiques :
- Bien reçu en 1986. la valeur globale était de 200.000euros répartit à raison de 5/10ème pour l'usufruit et 5/10ème pour le nu-propriété.

- La valeur, à ce jour, doit être d'environ 1.000.000euros. L'usufruit et le nu-propriété sont toujours en place mais compte-tenu de l'age actuel de l'usufruitier de respectivement 2/10ème et 8/10ème.

Comment s'intègre l'évolution des 10ème de nu-propriété ? valeur de départ, valeur actuelle ou autre.
Comment actualiser la valeur du bien ? inflation ou indice propre à l'immobilier. Le site France-inflation.com estime que pour l'ile de france, un bien immobilier valant 200.000euros en 1986 vaut aujourd'hui 691.000euros.
Comment conjuguer ces 2 notions et obtenir le montant de la récompense à verser ?

merci de vos retours
bien cordialement