Succession d'un bien en SCI Résolu

Question

Bonjour,

Mon père vient de décéder et avait acheté en SCI un bien immobilier démembré avec sa compagne. 20 parts divisées comme suit :
mon père : nue propriété 1 2 3 4 5 ; usufruit 6 7 8 9 10
sa compagne : nue propriété 6 7 8 9 10 ; usufruit 1 2 3 4 5
J'ai compris que ma belle-mère devait garder sa nue propriété 6 7 8 9 10 et qu'elle récupère l'usufruit de mon père, ce qui fait qu'elle a, à ce niveau 100 % des parts.

Imaginons que ce bien a une valeur de 200 000 €.

Questions :
- les parts d'usufruit ont-elles une valeur financière ?
- Si oui, comment calculer cette valeur ?
- combien valent les parts de nue propriété ?

Merci pour vos réponses

condorcet · Answer

Questions : 
- les parts d'usufruit ont-elles une valeur financière ? -
  Réponse affirmative.

 Si oui, comment calculer cette valeur ? -
 La valeur fiscale d'un usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier.

 combien valent les parts de nue propriété ? 
 Exactement la différence entre leur valeur en pleine-propriété
...........................................................- celle de l'usufruit.
.....................................................= valeur de la nue-propriété.

Pseudo · Answer

Bonjour

Article intéressant sur l'usufruit croisé, le cas ici.
http://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/actu/300417158-sci-les-charmes-du-demembrement-croise-179479.php

moutarde59 · Answer

Merci pour vos réponses, l'article est intéressant. Il faut que je vois avec ma belle-mère pour qu'il y ait une clause en ma faveur lors de son décès pour que je récupère les 25 % qu'elle touche aujourd'hui hors succession. C'est bien ça ?

condorcet · Answer

ait une clause en ma faveur lors de son décès pour que je récupère les 25 % qu'elle touche aujourd'hui hors succession
 Il est inutile de suivre ce cheminement intellectuel.
 Madame a acquis les parts n°s. 6 à 10 en nue propriété et votre père l'usufruit sur ces mêmes parts.
 Selon les règles de la "consolidation", l'usufruit rejoint la nue-propriété au décès de l'usufruitier.
 Dès lors elle détient la "pleine propriété" sur ces parts tout en conservant l'usufruit acquis que les parts n°s 1 à 5 qu'elle conservera jusqu'à son propre décès.
 Et cette consolidation n'a aucune incidence sur la succession.

moutarde59 · Answer

Pour être plus précis, dans le testament, mon père laisse la pleine propriété des parts en nue propriété (50 000 €) ; ses parts d'usufruit vont directement à ma belle-mère (50 000 €) et elle a elle aussi des parts en nue propriété (50 000 €) et des parts d'usufruit (50 000 €). En gros, elle récupère tout. Jusque là, normal. Mais ce qu'elle récupère a une valeur de 100 000 € : on me dit que les parts d'usufruit qu'elle récupère sont hors succession (et je me demande bien pourquoi et si cela a raison d'être) donc on estime ce qu'elle récupère à 50 000 €. Moi, j'hérite un bien de 100 000 € ce qui fait qu'à la fin, quand on a chacun son bien, je lui dois encore 25 000 €.
Dans mon idée, tout était équivalent (elle hérite 100 000 € et moi 100 000 €), on récupérait chacun son bien et on en restait là.
Je ne sais pas si je suis clair...
Est-ce que ce cheminement proposé par le notaire est logique ?
Merci

condorcet · Answer

Je ne sais pas si je suis clair...  
 Vous persistez dans cette direction. 
 Le testament et, plus précisément, la succession par elle -même n'a absolument rien à voir. 
 Dès la constitution de la SCI, il été convenu que l'un aurait la nue propriété de certaines parts et l'autre l'usufruit, et, vice-versa, sur d'autres parts la situation est inversée. 
 Cela est très connu. 
 Et permet de ne pas lèser les héritiers ( les enfants en l'occurence) puisqu'au décès du premier, le second recueille tout naturellement l'usufruit de ses parts qu'il détenait en nue-propriété, tout  en conservant l'usufruit sur celles en nue-propriété du défunt. 
 Ceci permet de protéger l'associé (le conjoint) jusqu'à la fin de ses jours. 

on me dit que les parts d'usufruit qu'elle récupère sont hors succession (et je me demande bien pourquoi et si cela a raison d'être)  
 Parce que ce démembrement de la propriété résulte d'un convention entre les associés et que, au décès du premier, par les seuls effets de la Loi sur la "consolidation'', le défunt perd son usufruit que son associé recueille. 
 Quand bien même le défunt n'aurait pas laissé de testament, cette consolidation se serait réalisée. 

Est-ce que ce cheminement proposé par le notaire est logique ?  
 Le notaire propose une solution. 
 Mais pourquoi cette compagne n'ayant rien à voir avec la succession se priverait-elle de ses droits d'usufruit sur les parts vous revenant en nue-propriété. 
 Aucune raison valable économiquement ne l'incite à faire cesser cette situation. 
 Elle assure ses arrières.

moutarde59 · Answer

Merci beaucoup pour ces éclaircissements. La suite au prochain RV chez le notaire...

Succession d'un bien en SCI

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