Régul de consommation d'eau

Bonjour,
Nous mettons en location un studio (attenant à notre propre maison, donc, pas de compteur dédié au studio) où nous précisons dans l'annonce que les charges sont comprises (eau, EDF, taxe habitation).

J'ai 2 questions ;
1°)Notre locataire actuel a consommer presque 20m² d'eau en pas tout à fait 2 mois ; ce qui nous parait beaucoup, vu notre propre consommation personnelle (bain, jardin, vaisselle,...).
Dans le bail, pour le prochain locataire, est-il possible de rajouter un paragraphe sur la consommation d'eau et d'électricité, en précisant quelque chose comme "une consommation d'eau/d'électricité dans la moyenne" (je ne sais pas trop comment tourner la phrase en fait).
L'idée étant de dire ; OK, l'eau et EDF sont compris, mais si vous dépassez les bornes de bcp trop, une régul sera faite.

2°) Le bail a été signé par 1 personne. Il se trouve, que le petit ami de cette personne est là tous les soirs ; en fait, ils sont 2 dans le studio.
Je sais qu'en tant que locataire, on peut héberger quelqu'un à titre occasionnel (ce qui ne nous pose aucun soucis), mais là, ce n'est plus de l'hébergement ; ceci expliquant la consommation d'eau. Est-ce qu'on peut s'appuyer sur cela pour ne surconsommation d'énérgie pour un bail signé par 1 personne?

Je précise que nous avons des petits "sous-compteurs".

Merci de vos retours