Tantièmes et parties communes

Question

Bonjour, 
Je m'occupe du Syndic bénévole d'une petite copropriéte (3 appartements). Ces 3 appartements n'ont pas la même surface.

Lors de la dernière AG, nous avons voté des travaux pour une réfection de toiture... la facture fut divisée aux tantièmes pour chaque propriétaires.

Dernièrement un des propriétaires nous a demandé de faire toutes les charges de la copropriété (hors eaux car nous avons des compteurs individuels) par rapport aux tantièmes : éléctricité des parties communes - charges du syndic et assurance de la copropriété.

Ma question est la suivante : Doit-on tout diviser aux tantièmes ? En effet les parties communes ne font pas parties des parties privatives de chacun donc difficile de faire cette "division"...
Et un exemple assez "flagrant" : les divisions des charges du syndic,  je passe le même temps pour tout le monde et je me vois mal faire payer à l'un plus qu'à l'autre sous pretexte qu'il a un appartement plus grand.

Merci d'avance pour votre aide.
Bonne journée

ulyssesourd · Answer

Bonjour, 
Dans une copropriété, il y a bien un réglement et les charges définies par tantièmes en ce qui concerne les 3 appartements ET les parties communes.  

Les tantièmes servent à répartir les charges communes. En effet un propriétaire qui a un appartement plus petit pourrait payer plus que celui qui a un appartement plus grand, car la différence provient du pourcentage de l'utilisation des parties communes : par exemple celui qui habiite au dernier étage devrait normalement supporter plus de charges des PARTIES COMMUNES que celui qui habite au RDC (charges ascenseur, lumières, nettoyage, etc...)  car il "salit" plus les parties communes que ceux des appartements d'en dessous. Par exemple le nettoyage de la cage escalier : celui qui habite au RDC n'a pas à payer la part des étages supérieurs...

Donc pour la répartition de la refection du toit d'une PETITE coproprieté, je pense qu'il faudrait plutôt diviser par le nombre d'appartements et non en tantièmes, car je considère le toit comme un chapeau de tout l'immeuble. Pour la refection de la facade c'est pareil sauf si il y a un appartement très très grand par rapport aux 2 autres (disporpotion de surface par rapport aux autres car il "jouit" donc la plus grande partie de la facade). 

Autre chose :; si par exemple, si la chaudière commune est à remplacer, ce sera en tantièmes car celui qui a le plus grand appartement sollicite plus la chaudière qu'un plus petit, à isolation égale, et à niveau égale du palier.  Mais il ne faut pas oublier que l'appartement "sandwich" (celui qui se trouve entre l'appartement du bas et celui du dessus) sollicite moins que ces 2 appartement car il est "isolé" par ces 2 biens... 
Donc je pense qu"il faudrait se reporter au DPE ET aux tantieme et trouver un bon compromis pour chaque lot...MAis celui qui a signé l'acte de vente doit se conformer aux reglement de la copropriété même s'il trouve un peu "injuste", car en signant la vente, il accepte son reglement.

C'est assez complexe mais si le réglement de copropriété est très bien défini, tout va bien. 

Je dis tout ça car je devrais bientôt rédiger toutes les règles de la copropriété de ma maison que je vends en 3 lots, et j'essaie d'être le plus juste possible... Je peux vous dire que ce n'es tpas évident...

Cordialement

Rochat1 · Answer

Bonjour,
Les tantièmes, mais c'est le principe de l'égalité voyons !! Vous n'avez pas le DROIT de faire autrement que par répartition par tantièmes. Votre voisin a raison et surtout ne vous avisez pas à diviser par 3 ! Vous dites que c'est difficile, non une simple règle de trois suffit. 
Allez, à votre calculette !!

libehr · Answer

bonjour,

Il existe des sites sur le net concernant les syndics bénévoles qui pourraient bien vous aider.

De plus, s'il y a des millièmes, il faut bien qu'ils servent à quelque chose, et les syndics professionnels les appliquent pour les dépenses.

Vous pouvez demander conseil à votre notaire aussi; La consultation d'un notaire pour renseignements est gratuite.

Il est normal que celui qui a un appartement plus grand paie davantage que pour un appartement plus petit.   S'il y a eu des habitudes non conformes, il faudra les changer, même si ça fait grincer des dents.

Dolimaire · Answer

Bonjour, 

Au contraire, dans toutes copropriétés, les charges sont dues par rapport aux tantièmes, c'est la règle.

zrt · Answer

Bonjour,

c'est le principe même de la copropriété, les charges des parties communes sont reparties en fonction des tantièmes de chacun.

donc oui vous devez repartir les charges en fonction des tantièmes.

stéphoune59 · Answer

Merci à tous pour votre aide...

Désolé mais je ne pensais pas être en "infraction"... nous payons à peine 20 euros d'éléctricité par an... donc j'avoue que je divisais par 3... car les parties communes sont pareilles pour tous le monde (je parle en supérficie).
Pour les charges... même chose, cela doit être environ 100 euros par an et comme j'expliquais je prends le même temps pour tous...
Il n'y a que l'assurance qui pour moi restait assez floue...
merci

Rochat1 · Answer

Bonjour ulyssesourd,
Concernant la toiture, je suis désolé de vous contredire mais vous avez tout faux :-)) Dans la gestion d'une copro il n'y a pas à avoir d'état d'ame. Il faut simplement mais scrupuleusement appliquer le règlement de copropriété. C'est la "bible" de la résidence. Un petit studio ne doit pas payer autant qu'un F5, même et surtout pour le toit !

sirx · Answer

plusieurs points dans votre question
1/ les millièmes (qui sont l'appellation commune des tantièmes)
sont au prorata de la part individuelle dans une copropriété
d'une façon habituelle il s'agit des m2 habitables, en clair plus l'appartement est grand plus le copropriétaire contribue a l'entretien des parties communes ; c'est non seulement l'habitude, mais légal et incontournable

2/ les divisions des charges du syndic, je passe le même temps pour tout le monde et je me vois mal faire payer à l'un plus qu'à l'autre sous prétexte qu'il a un appartement plus grand. 
j'attire votre attention sur le fait que comme syndic bénévole, vous n'avez pas de frais a recharger aux copropriétaires, hors vos consommables

donc le montant obtenu en bas du journal des dépenses est ventilé au prorata des millièmes des appartements ....et vous travaillez pour le plaisir uniquement

ulyssesourd · Answer

Sauf si c'est 3 appartements de surface égale au plancher superposés R+ 2 et dont le dernier "jouit" l'état ET de TOUTE la surface de la toiture donc forcément cet appartement a une surface habitable plus petit que ceux d'en dessous (Rampants dont partie habitable à partir de 1,80m) Les tantième sont plutot pour la répartition des charges....Je trouve que c'est plus juste que celui qui habite en plus haut niveau d'un immeuble paie plus de charges en ascenseur, n'est ce pas?

Rochat1 · Answer

Je trouve que c'est plus juste que celui qui habite en plus haut niveau d'un immeuble paie plus de charges en ascenseur, n'est ce pas? Mais qui a dit le contraire ? Seulement c'est prévu dans le REGLEMENT DE COPROPRIETE. Je vous répète que vous êtes OBLIGE de vous en tenir à ce fameux règlement. Dans une copropriété, chacun ne peut faire ce qu'il veut. Un document encadre la règlementation qui doit, de ce fait, être observée.
Cdlt.

ulyssesourd · Answer

MAis oui j'ai compris que le REGLEMENT de COPROPRIETE oblige les co propriété a le respecter. Je suis celui qui DOIT rédiger un réglement pour ma maison divisée en 3 lots. Ce sont mes suggestions que j'ai envie de mettre dans le réglement que je déposerai ensuite ces définitions au notaire chargé de rédiger le règlement dans les règles....
Donc qu'en penses tu ce que j'ai dit plus haut concernant le toit et les frais de nettoyage de la cage escalier et l'entretien des parties communes ....compliqué...

Rochat1 · Answer

Je suis celui qui DOIT rédiger un réglement pour ma maison divisée en 3 lots. Ce sont mes suggestions que j'ai envie de mettre dans le réglement que je déposerai ensuite ces définitions au notaire chargé de rédiger le règlement dans les règles....  
Vous auriez pu nous dire tout de suite que vous ne possédiez pas de règlement de copropriété. C'eut été plus rapide ! Pour élaborer un règlement de copropriété, vous devez obligatoirement passer par un géomètre expert ensuite par notaire lequel devra publier aux hypothèques. Et enfin un document sera distribué à tous les copropriétaires....enfin en ce qui vous concerne aux 3 copro. C'est ainsi que s'élabore un règlement de copropriété.

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