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5 réponses
Renseignement prit :
Si la sous-estimation est importante et entraîne par exemple une augmentation du coût global de la location de plus de 10% par rapport au coût annoncé, il y a potentiellement tromperie.
Le fondement de l'action est le vice du consentement tel que défini dans les articles 1109 et suivants du Code civil : est en effet constitutive d'un vice du consentement toute circonstance qui, si elle avait été connue du locataire aurait changé sa décision de contracter...
Si la réclamation n'est pas acceptée amiablement, une saisine du tribunal d'instance du lieu de l'immeuble par la voie dite de la "déclaration au greffe" permet d'obtenir une convocation rapide du propriétaire et un jugement contradictoire exécutable simplement par voie d'huissier, sans avocat ni frais. (s'adresser pour cela au greffe du tribunal) !
Si la sous-estimation est importante et entraîne par exemple une augmentation du coût global de la location de plus de 10% par rapport au coût annoncé, il y a potentiellement tromperie.
Le fondement de l'action est le vice du consentement tel que défini dans les articles 1109 et suivants du Code civil : est en effet constitutive d'un vice du consentement toute circonstance qui, si elle avait été connue du locataire aurait changé sa décision de contracter...
Si la réclamation n'est pas acceptée amiablement, une saisine du tribunal d'instance du lieu de l'immeuble par la voie dite de la "déclaration au greffe" permet d'obtenir une convocation rapide du propriétaire et un jugement contradictoire exécutable simplement par voie d'huissier, sans avocat ni frais. (s'adresser pour cela au greffe du tribunal) !
En effet ca peut sembler beaucoup mais en fait vu que ca comprend le chauffage, l'eau chaude, ascenseur etc... ce n'est pas si elevé.
Il y a quelques proprios qui en effet sous estime les charges pour mieux louer leur bien mais je ne pense pas qu'il y en a beaucoup, legalement il n'y a rien a faire tant que le proprio ne fait payer que ce qu'il faut et qu'il vous montre les factures sur demande, il est tennu a les montrer uniquement.
Vous pouvez demander un etalement des charges.
Par contre il doit augmenter les charges mensuels a partir de cette remise a jour, s'il ne le fait pas ce sera donc volontaire pour tromperie.
Je ne sais pas si il y a jurisprudence sur le sujet mais je pense qu'il perdrait si vous pouvez prouver ainsi que c'est tromperie volontaire, neanmoins... a faire confirmer par des gens qualifiés.
Il y a quelques proprios qui en effet sous estime les charges pour mieux louer leur bien mais je ne pense pas qu'il y en a beaucoup, legalement il n'y a rien a faire tant que le proprio ne fait payer que ce qu'il faut et qu'il vous montre les factures sur demande, il est tennu a les montrer uniquement.
Vous pouvez demander un etalement des charges.
Par contre il doit augmenter les charges mensuels a partir de cette remise a jour, s'il ne le fait pas ce sera donc volontaire pour tromperie.
Je ne sais pas si il y a jurisprudence sur le sujet mais je pense qu'il perdrait si vous pouvez prouver ainsi que c'est tromperie volontaire, neanmoins... a faire confirmer par des gens qualifiés.
Utilisateur anonyme
18 mars 2012 à 11:13
18 mars 2012 à 11:13
bonjour : Il faut bien voir que les charges (ou provisions pour charges) sont bien distinctes du loyer, et ne peuvent être confondues.
Si vous aviez un chauffage individuel, vous paieriez directement à E.D.F. ou à GDF, idem pour l'eau chaude.
Et lorsqu'on loue, il faut bien regarder ce que représentent les charges. Et avec le chauffage et l'eau chaude, il est certain que le montant est très différent. Lorsqu'il y a un ascenseur, là aussi ça fait grimper les charges, et plus on est haut dans les étages, plus c'est cher.
Vous n'avez pas eu à faire cette avance d'argent, ça ne veut pas dire que vous ne la devez pas, même si pour avoir moins de problème, il aurait mieux valu que le propriétaire augmente la provision.
Vous pouvez le lui faire remarquer, et lui dire que vu la somme vous lui demandez un étalement sur 3 mois par exemple. Et il est bon de toujours se constituer une réserve sur le compte pour parer à tout imprévu tel que celui là.
Regardez bien qu'il ne vous fasse payer que les "charges locatives" ou "charges récupérables". En effet, en ce qui concerne les charges de copropriété, il y en a une part non négligeable que paie le propriétaire, et l'autre partie qu'il se fait rembourser par le locataire.
Entr'autres, les honoraires du syndic, restent pour le propriétaire, ainsi que les réparations telles que réparation du toit, ravalement etc..
.
Si vous aviez un chauffage individuel, vous paieriez directement à E.D.F. ou à GDF, idem pour l'eau chaude.
Et lorsqu'on loue, il faut bien regarder ce que représentent les charges. Et avec le chauffage et l'eau chaude, il est certain que le montant est très différent. Lorsqu'il y a un ascenseur, là aussi ça fait grimper les charges, et plus on est haut dans les étages, plus c'est cher.
Vous n'avez pas eu à faire cette avance d'argent, ça ne veut pas dire que vous ne la devez pas, même si pour avoir moins de problème, il aurait mieux valu que le propriétaire augmente la provision.
Vous pouvez le lui faire remarquer, et lui dire que vu la somme vous lui demandez un étalement sur 3 mois par exemple. Et il est bon de toujours se constituer une réserve sur le compte pour parer à tout imprévu tel que celui là.
Regardez bien qu'il ne vous fasse payer que les "charges locatives" ou "charges récupérables". En effet, en ce qui concerne les charges de copropriété, il y en a une part non négligeable que paie le propriétaire, et l'autre partie qu'il se fait rembourser par le locataire.
Entr'autres, les honoraires du syndic, restent pour le propriétaire, ainsi que les réparations telles que réparation du toit, ravalement etc..
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Bonjour
Régularisation des charges
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.
Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.
Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail.
Pour justifier le montant des charges, le propriétaire doit communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, un décompte détaillé par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires de l'immeuble. Pendant le mois qui suit, il doit tenir à la disposition des locataires toutes les pièces justificatives.
Dans les immeubles en copropriété, le syndic doit fournir aux copropriétaires qui louent leur logement, les éléments nécessaires à l'établissement du décompte des charges de leurs locataires.
Si le montant des provisions change en cours d'année, le propriétaire doit préciser les modalités de calcul du nouveau montant.
Chaque mois, vous payez une provision pour charges et, une fois par an, vous recevez les comptes qui font apparaître soit que vous avez trop payé, soit que vous devez encore de l'argent à votre bailleur. Dans ce cas, est-ce bien à vous de payer ? Le seul fait que vous vous posiez la question montre que vous manquez de précisions.
N'hésitez pas à les demander à votre bailleur ou au gérant : elles vous sont dues. Mais, pour une première demande, la lettre recommandée ne s'impose pas, et un courrier simple suffit.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 dernier alinéa, prévoit que, «un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires
Madame, Monsieur,
Vous m'avez fait parvenir la régularisation des charges pour l'année passée, d'où il ressort que je vous devrais (...) euros.
Ce montant m'étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e)
(1er cas) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur...), comme la loi le prévoit.
(2e cas) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.
(3e cas) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l'envoi du décompte de régularisation.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
(Signature)
Régularisation des charges
Les charges doivent être régularisées au moins une fois par an en comparant le total des provisions versées avec les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année : si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, il demande un complément.
Lorsque, pendant plusieurs années, par oubli, par ignorance, ou parfois même par mauvaise foi, le propriétaire ne procède pas à cette opération, il lui est toutefois reconnu, en vertu de la règle de prescription concernant les actions en paiement des loyers, le droit d'effectuer une régularisation pouvant couvrir une période de 5 années et de réclamer les éventuels arriérés de charges correspondants.
Ce principe s'applique également lors du départ du locataire : pour éviter de telles situations et des retenues importantes lors de la restitution du dépôt de garantie, le locataire doit exiger de son propriétaire des régularisations périodiques pendant le cours du bail.
Pour justifier le montant des charges, le propriétaire doit communiquer au locataire, un mois avant la régularisation, un décompte détaillé par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre les locataires de l'immeuble. Pendant le mois qui suit, il doit tenir à la disposition des locataires toutes les pièces justificatives.
Dans les immeubles en copropriété, le syndic doit fournir aux copropriétaires qui louent leur logement, les éléments nécessaires à l'établissement du décompte des charges de leurs locataires.
Si le montant des provisions change en cours d'année, le propriétaire doit préciser les modalités de calcul du nouveau montant.
Chaque mois, vous payez une provision pour charges et, une fois par an, vous recevez les comptes qui font apparaître soit que vous avez trop payé, soit que vous devez encore de l'argent à votre bailleur. Dans ce cas, est-ce bien à vous de payer ? Le seul fait que vous vous posiez la question montre que vous manquez de précisions.
N'hésitez pas à les demander à votre bailleur ou au gérant : elles vous sont dues. Mais, pour une première demande, la lettre recommandée ne s'impose pas, et un courrier simple suffit.
La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 23 dernier alinéa, prévoit que, «un mois avant la régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires
Madame, Monsieur,
Vous m'avez fait parvenir la régularisation des charges pour l'année passée, d'où il ressort que je vous devrais (...) euros.
Ce montant m'étonne, aussi vous serais-je reconnaissant(e)
(1er cas) de me donner le détail de ces charges, poste par poste (chauffage, ménage, ascenseur...), comme la loi le prévoit.
(2e cas) de me communiquer le mode de répartition des charges entre tous les locataires, comme la loi le prévoit.
(3e cas) de me faire savoir à quel moment je pourrai venir consulter les pièces justificatives de ces charges : contrats, factures, bulletins de paie, documents qui doivent, selon la loi, être tenus à la disposition des locataires pendant le mois qui suit l'envoi du décompte de régularisation.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.
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Bonjour et merci de vos réponses.
Alors pour essayer de répondre à tous le monde, oui je fais bien la distinction entre le loyer et les charges et justement c'est bien là que le bas blesse, puisque mon proprio n'ayant pas augmenté le montant de ses charges locatives malgré une régul' de 800 Euros lors de sa dernière location, ne m'a pas imputé cette régul', en augmentant mes charges locatives mensuelles à mon entrée dans l'appartement. Si il avait été juste et honnête (ou simplement si il avait la tête sur les épaules) il aurait dû réévaluer ses charges locatives mensuelles en prenant en compte la première régul', et de cette façon, nous aurions des charges locatives plus cohérentes entre le prix et les consommations. Et donc plus élevées.
Et c'est là que ça me pose un sérieux problème!
J'ai signé un bail ac loyer (775Euros) + provisions charges (75Euros), alors qu'avec un peu de bon sens il aurait dû augmenter ses charges de 66Euros (800Euros / 12 mois = 66.66 Euros) et dans ce cas ce n'est pas un loyer à 850 Euros charges comprises mais un loyer à 916 Euros Charges Comprises.
Etant donné qu'il m'a été compliqué d'entrée dans cet appartement, le proprio m'en a fait voir de toutes les couleurs pour s'assurer de toutes mes garanties. Et maintenant j'ai le sentiment qu'il m'enfonce un peu plus.
J'ai pris RDV mardi 3 avril prochain, avec un juriste gratuit (dont je peux bénéficier dans ma ville), je vais lui exposer la situation, en lui demandant, si je peux tenter quelque chose pour tromperie ou quelque chose du genre. Il est pour moi inacceptable de faire croire à un loyer modéré, et de mettre le couteau sous la gorge au moment de la régul' des charges.
Je vous tiendrai informé des conseils du juriste.
Quoiqu'il en soit, merci encore pour vos réponses.
Alors pour essayer de répondre à tous le monde, oui je fais bien la distinction entre le loyer et les charges et justement c'est bien là que le bas blesse, puisque mon proprio n'ayant pas augmenté le montant de ses charges locatives malgré une régul' de 800 Euros lors de sa dernière location, ne m'a pas imputé cette régul', en augmentant mes charges locatives mensuelles à mon entrée dans l'appartement. Si il avait été juste et honnête (ou simplement si il avait la tête sur les épaules) il aurait dû réévaluer ses charges locatives mensuelles en prenant en compte la première régul', et de cette façon, nous aurions des charges locatives plus cohérentes entre le prix et les consommations. Et donc plus élevées.
Et c'est là que ça me pose un sérieux problème!
J'ai signé un bail ac loyer (775Euros) + provisions charges (75Euros), alors qu'avec un peu de bon sens il aurait dû augmenter ses charges de 66Euros (800Euros / 12 mois = 66.66 Euros) et dans ce cas ce n'est pas un loyer à 850 Euros charges comprises mais un loyer à 916 Euros Charges Comprises.
Etant donné qu'il m'a été compliqué d'entrée dans cet appartement, le proprio m'en a fait voir de toutes les couleurs pour s'assurer de toutes mes garanties. Et maintenant j'ai le sentiment qu'il m'enfonce un peu plus.
J'ai pris RDV mardi 3 avril prochain, avec un juriste gratuit (dont je peux bénéficier dans ma ville), je vais lui exposer la situation, en lui demandant, si je peux tenter quelque chose pour tromperie ou quelque chose du genre. Il est pour moi inacceptable de faire croire à un loyer modéré, et de mettre le couteau sous la gorge au moment de la régul' des charges.
Je vous tiendrai informé des conseils du juriste.
Quoiqu'il en soit, merci encore pour vos réponses.
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