Plus-values résidence secondaire ?

Question

Bonjour, 

Maman a acheté son appartement il y a 12 an. Elle nous a fait une donation et payé les droits de succession par avance pour que nous héritions sans frais le jour venu, tout en gardant l'usufruit. 

Aujourd'hui, atteinte d'Alzheimer elle est obligée d'entrer en EHPAD et nous sommes obligés de vendre cet appartement. Le notaire nous dit que nous devrons nous acquitter de 20 % d'impôts sur les plus-values car ce bien est considéré comme étant notre résidence secondaire alors que l'argent de la vente va servir en partie à payer la maison de retraite.

Je pense que c'est une erreur, car nous n'en avons jamais eu la jouissance ni aucun profit et si c'était le cas, Maman aurait payé les droits de succession pour rien et cela reviendrait à être imposé deux fois !

Pourriez-vous nous rassurer sur ce point. Merci d'avance.

JJLGLL · Answer

Il me semble hélas que votre notaire a raison. Cette maison n'est pas votre résidence principale, et donc vous devez acquitter l'impôt sur la plue-value immobilière, pour la part de nue-propriété que vous possédez.
La part de votre mère n'est pas taxable, elle vend sa résidence principale.
Plus-value = prix de vente - prix déclaré à la donation - travaux effectués (ou forfait 15%)
Plus-value taxable = plus-value - abattement pour durée de détention
Le bien étant possédé depuis 12 ans, l'abattement est de 5 x 0% + 7 x 2% = 14%Impôt sur la plus-value taxable: 
19% (taxe) + 13,5% (prélèvements sociaux) = 32,5%
Non, vous n'ètes pas imposé 2 fois. Les droits de donation ont été calculés sur la valeur de la maison au moment de la donation, l'impôt sur la PVI est calculé sur l'augmentation de valeur de la maison depuis cette donation.

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