Droit de passage

Question

Bonjour, 

Nous avons acquis une maison et un terrain (composé de plusieurs parcelles cadastrées) en 2006. Une parcelle derrière notre terrain appartient à des agriculteurs. Lorsque nous avons acheté, on (on = voisins, vendeurs, agence immobilière)  nous a dit qu'il y avait un droit de passage depuis 2004 sur notre terrain afin de permettre aux agriculteurs d'accéder au terrain derrière le notre. (Apparemment, un chemin public aurait été "annulé" pour être remplacé par ce droit de passage, situé à un autre endroit de la propriété). Ce droit n'est mentionné nul part sur notre acte de propriété. Par contre, le chemin public a bien disparu du cadastre.

La parcelle enclavée derrière chez nous donne directement sur une autre parcelle appartenant aux mêmes agriculteurs, avec un passage assez large pour le passage des bêtes et d'un tracteur de taille raisonnable. Les agriculteurs, de ce fait, ne passaient chez nous que lorsque leur "chemin" était très abîmé par le passage des vaches laitières (plusieurs passages par jour, donc en temps de pluie, chemin très abîmé). Il y a deux ans, le mari agriculteur est décédé. Sa femme a gardé ses vaches jusqu'il y a peu. D'autres voisins agriculteurs l'ont aidé durant cette période et ont donc utilisé tous les jours le passage sur notre terrain, avec de très gros tracteurs + remorques. A la vente des vaches laitières, la femme agricultrice a loué le terrain à ces voisins qui y ont mis des vaches " races à viande". 2 à 4 fois par jour, ils passent donc depuis près de deux ans sur notre terrain, l'abîmant vraiment, à tel point que nous ne pouvons même pas faire passer notre tondeuse pour accéder derrière notre maison, et c'est le seul accès. Les ornières sont énormes. Ils de plus ont arraché en passant des poteaux délimitant notre potager (poteaux qui ont disparu...).

Nous avons fait une demande au maire de notre village afin de trouver une solution à l'amiable. Celui-ci est venu, avec l'agriculteur locataire. Tous deux pensaient que le passage emprunté était un chemin public, hors les parcelles utilisées sont bien notées dans notre acte de propriété. Que pouvons-nous faire ?

Sachant que rien n'est mentionné dans l'acte de propriété, et que le terrain derrière le notre appartient à la même personne (l'agricultrice veuve) qui a un terrain donnant sur la voie public, ne devraient-ils pas passer par son terrain (qui est une exploitation agricole, pas un jardin par ailleurs). Certes, la parcelle est enclavée, mais n'est-ce pas à elle de faire le nécessaire puisqu'elle est propriétaire des deux parcelles ?

Par ailleurs, elle va bientôt vendre ce terrain derrière chez nous. Devons-nous attendre qu'elle vende pour voir avec le futur propriétaire (qui sera a priori certainement le locataire actuel) ou devons-nous voir avec elle maintenant ?

Et surtout, est-ce un passage légal si rien n'est mentionné dans l'acte de propriété ? Se peut-il qu'il y ait un acte quelque part ?

Désolée pour ce long texte, mais j'ai essayé d'expliquer au plus juste la situation.
Je remercie grandement d'avance celui ou ceux qui me répondront.

Julie

lucini · Accepted Answer

Bonjour,

"La parcelle enclavée derrière chez nous donne directement sur une autre parcelle appartenant aux mêmes agriculteurs, avec un passage assez large pour le passage des bêtes et d'un tracteur de taille raisonnable. le terrain derrière le notre appartient à la même personne (l'agricultrice veuve) qui a un terrain donnant sur la voie public, ne devraient-ils pas passer par son terrain (qui est une exploitation agricole."

Selon la descriprion de ce terrain que vous faites , il apparait évidentque ce terrain qu'il n'est pas enclavé, donc sans droit de passage ni conventionnel ni légal.

Cloturer votre terrain c'est votre droit pour empêcher un passage intempestif sur votre propriété. Si l'agriculteur détruit votre cloture vous pourez porter plainte.
Ne laissez pas l'usage perdurer

L'agriculteur ne pourra jamais revendiquer un droit de passage puisqu'il exploite lui même 2 parcelles formant un meme ensemble dont l'une a accès à la voie publique.

Cordialement

Utilisateur anonyme · Answer

bonjour : Le mieux serait de consulter votre notaire pour vous renseigner.

Il faut prendre :
- votre acte de propriété,  
- un plan cadastral, 
- et des photos.

La consultation d'un notaire pour renseignement est gratuite.

Et il faut savoir que celui qui emprunte une servitude a l'obligation de l'entretenir.

lucini · Answer

Cet agriculteur ne peut en aucun cas sans droit de passage emprunter votre propriété.

Dans un premier temps faites une cloture simple (piquet et fil de fer) pour marquer votre limite de propriété , c'est très important.

Vous ne devez pas laisser s'instaurer ce droit de passage sans opposition de votre part ; Signifier votre opposition par lettre recommandée à cet agriculteur

Vendre un terrain enclavé sans droit de passage pose un réel problème ce serait plutot à lui de concéder ce droit de passage sur son propre terrain.

En cas de déssaccord c'est le juge qui fixe l'emplacement du droit de passage.

Très souvent c'est la distance la plus courte pour accéder à la voie publique qui est retenue.

Cordialement

Julie · Answer

Bonjour. J'ai enfin pu avoir le notaire au téléphone, qui m'a confirmé que rien n'était noté dans notre acte de propriété. Il a fait des recherches et a vu que lorsque les précédents propriétaires avaient acquis les parcelles, ils les avaient acheté à deux vendeurs différents, et qu'effectivement, un droit de passage était prévu : "les parcelles x et y sont destinées à devenir un droit de passage". Cela devait être fait car cela devait remplacer un droit de passage (ou chemin public, je ne sais pas) existant sur le terrain ailleurs. Cependant, rien n'a été acté depuis. l'ancien chemin (ou droit de passage) n'existe bel et bien plus, mais rien n'a été acté pour "l'actuel". Cela est resté "destiné à devenir".
Pour le notaire, c'est flou. Il m'a dit que comme c'était destiné à remplacer un autre accès qui existait avant, nous ne pouvons pas nous y opposer, même si rien n'est indiqué dans notre acte de propriété. Il m'a également dit que nous ne pouvions pas demander à ce que l'accès se fasse par l'autre parcelle (appartenant aussi à l'agricultrice veuve) car le trajet est un peu plus long (de 10 mètres environ...)
Je suis perplexe quand même... Je vais recontacter le maire pour lui dire que rien n'est indiqué sur notre acte de propriété et voir ce qu'il va dire. Si certains ont d'autres conseils, je suis preneuse...
D'ailleurs, si nous demandons à un juge de fixer l'endroit du droit de passage, est-ce payant ? Et si oui, cela coute-t-il cher ? 
Je remercie par avance ceux qui pourront m'aider.
Cordialement,

lucini · Answer

Bonjour,


La réponse du Notaire est assez surprenante puisque votre acte de propriété ne mentionne pas de droit de passage.

Vous n'êtes pas à l'origine de la décision de la suppression du chemin public
Qui est propriétaire actuellement des " parcelles x et y ?

"Le Notaire indique que nous ne pouvions pas demander à ce que l'accès se fasse par l'autre parcelle (appartenant aussi à l'agricultrice veuve) car le trajet est un peu plus long (de 10 mètres environ...)"

La réponse du Notaire n'est pas juridiquement argumenté réponse normande mi chèvre mi choux....

Le critère du trajet le plus court n'est pas le seul à prendre en compte, les dommages créés par un droit de passage notamment par les inconvénients et la perte de valeur du terrain sont aussi pris en compte.

En principe, le droit de passage s'exerce du côté où le trajet est le plus court entre le terrain enclavé et la voie publique, SAUF si ce tracé est préjudiciable au voisin, propriétaire du terrain sur lequel s'exerce le droit de passage. 

Le droit de passage n'est pas accordé pour une simple commodité, il doit être justifié par la nécessité.

Le même exploitant de 2 parcelles en un seul tenant dont l'une à accès à la route n'est pas enclavé  donc pas de droit de passage c'est une évidence.

Lorsque l'enclave cesse, l'article 685-1 du Code Civil permet au propriétaire du fonds servant d'invoquer à tout moment l'extinction de la servitude.

Seule la personne titulaire d'un droit réel sur le fonds enclavé peut exiger le passage.


Ce n'est pas à vous de demander un droit de passage c'est celui qui en en besoin.

Si le déssaccord persite avec votre voisin, c'est le tribunal de grande instance qui est compétent pour fixer ces conditions.
 

Si pas d'accord, c'est un expert, nommé par le juge qui détermine le meilleur tracé.
 
Devant le tribunal d'instance l'assitance d'un avocat n'est pas obligatoire.

Il est très important de savoir quel évènement à provoquer "l'enclavement" de cette parcelle 

Ne vous laisser pas faire Poursuivez votre enquête.

Le Maire n'est pas un juriste et ne peut rien imposer.

lucini · Answer

Le propriétaire d'un fonds "enclavé" ne saurait imposer tous ses désirs aux propriétaires voisins

Le droit de passage ne peut résulter : de la loi, en cas d'enclave (article 682 du code civil) : lorsque le propriétaire n'a aucune issue ou une issue insuffisante sur la voie publique pour accéder à sa propriété.  Cette condition n'est pas remplie puisque cet agriculteur exploite une parcelle avec une sortie sur la voie publique

Les modalités d'exercice du droit de passage sont déterminées soit d'un commun accord entre les parties, soit à défaut d'accord par le juge, soit par la prescription. 

La servitude de passage du fait de l'homme est fréquente, mais elle est plus fragile que la servitude légale de l'article 682 du code civil. 

Elle n'est opposable au propriétaire du fonds servant (qui supporte la servitude) que si elle est mentionnée dans l'acte qui établit son titre de propriété ou si elle est publiée à la conservation des hypothèques.

Il faut que votre voisin vous prouve par écrit qu'il bénéficie d'un droit de passage

lucini · Answer

Un droit de passage ne se décrète pas de manière unilatérale.

Soit par un accord amiable entre propriétaire voisin ce qui n'est pas le cas.
Soit par décision judiciaire ce qui n'est pas le cas.

Selon votre présentation ce "droit de passage" auto-octroyé résulte de la suppression de l'ancien chemin communal supprimé .

Alors qui est devenu propriétaire de ce chemin supprimé ? Votre voisin ?
En principe

Le conseil municipal a t il pris une décision ?

La suppression du chemin d'exploitation ne peut résulter que du consentement de tous les propriétaires qui ont le droit de l'utiliser. (art L162-3 du Code Rural). 
Ceux-ci peuvent également décider du déplacement de son assiette ou de sa suppression.

Les propriétaires s'estimant lésés par la suppression peuvent réclamer son rétablissement.

Exploitez sérieusement cette piste ce sera un argument supplémentaire valable pour vous opposer au nouveau droit de passage sur votre terrain.

Noubliez pas que vous avez droit à être indemnisé pour les dégats sur votre propriété

lucini · Answer

" ce droit de passage" n'a pas été acté par votre ancien propriétaire suite à la suppression du chemin dans votre acte de propriété, donc pas opposable.

Le problème défavorable pour vous c'est que vous avez laisser faire sans réagir au début de son usage sur votre terrain sur plusieurs années.

La loi a prévu une indemnité pour réparer  le préjudice subit par le propriétaire du fonds servant. Oui, le propriétaire du terrain sur lequel s'effectue le passage peut demander à être indemnisé de la gêne occasionnée par ce passage.

il est clair qu'un droit de passage peut engendrer des conséquences dommageables quelles que soient ses modalités. Il peut s'agir d'indemniser les dommages causés lors de la création de la voie de passage, la perte de jouissance du terrain ou la moins-value de la propriété résultant de ce droit de passage.

En fait, plusieurs types de dommages peuvent faire l'objet d'une indemnisation :
- ceux causés en raison de l'établissement même du tracé (construction du passage, arbres arrachés...) ;
- ceux découlant de l'utilisation du passage (bruit, va-et-vient permanent...) ;
- ceux résultant de la moins-value subie par le terrain du fait de la servitude de passage.

Les frais de construction du chemin de passage ainsi que les frais d'entretien sont à la charge du propriétaire désenclavé c'est la loi

L'indemnité doit être proportionnelle au dommage occasionné. 
Elle peut être versée en une seule fois ou périodiquement comme un loyer.

Généralement, l'indemnité minimale pour une servitude de passage est fixée par rapport à la superficie de l'assiette de la servitude indiquée en mètres carrés. La valeur au mètre carré du terrain est multipliée par cette surface. 
Le résultat obtenu est divisée par deux, pour obtenir le montant théorique de l'indemnité minimale à demander.

Dans une zone rurale, dans laquelle le terrain vaut X € le mètre carré, une parcelle subit un droit de passage. Ce droit de passage est souvent d'une largeur de 3 ou 4 mètres, et s'exerce sur une longueur de Y mètres. La superficie du terrain concernée par la servitude est donc de Z carrés. 

L'indemnité minimale à demander pour ce droit de passage est alors de 50% de la valeur des M2 du terrain.
 
Il n'y a pas de délai limite pour demander l'indemnité liée à un droit de passage, lorsque ce droit de passage n'a pas fait l'objet d'un acte notarié.

La prescription pour réclamer le paiement de cette indemnité. Elle est de 30 ans à compter du non paiement, donc pas de problème

Mettre au point les choses, selon les droits de chacun ce n'est pas braquer les voisins

Julie · Answer

Bonjour Lucini et Paulin,

Je viens de trouver des infos et des textes très intéressants pour moi. Car que ce droit de passage existe ou non, nous allons obligatoirement avoir gain de cause (enfin j'espère). Je m'explique :

Suite au décès de l'agriculteur, la parcelle enclavée (?) était dans l'héritage entre sa femme et son fils (qui n'est pas agriculteur et n'habite pas le village). Dans deux jours, les terrains de l'héritage vont être partagés officiellement entre ces deux héritiers. Pour faire court, la parcelle va donc bien être au nom de l'agricultrice, tout comme la parcelle contigüe ayant un accès à la voie publique. Et j'ai trouvé une référence légale permettant de faire cesser l'état d'enclave : "l'état d'enclave ne cesse que lorsque le fonds enclavé est réuni à un autre ayant une issue suffisante appartenant au même propriétaire (3° Chambre civile 8 juillet 2009, pourvoi n°08-14758). Donc si qui que ce soit considère qu'il y avait effectivement un droit de passage sur notre terrain, il cesse de toute façon. Et personne ne peut rien dire. (Et même si pour moi (et vous), ce terrain n'était déjà pas enclavé...)

Ensuite, l'agricultrice veut vendre la parcelle et donc cette fois réellement l'enclaver puisque aucun terrain contigüe n'appartiendra à l'acquéreur. Mais là, un autre texte vient à ma rescousse : article 684 du code civil : "Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes". Donc selon moi, forcément sur la parcelle de l'agricultrice qui a accès à la voie publique. Et vu que l'accès entre les deux parcelles a une largeur suffisante (à vue de nez, on a bien 3 mètres de large, je ne peux pas aller chez mes voisins vérifier), je pense avoir raison.

Tout ce que vous m'avez dit est bien ok, j'en étais sûre, mais là, avec les textes légaux en plus, je ne peux qu'avoir gain de cause, ne pensez-vous pas ?

Je vous tiens au courant de la suite dès que ça avancera. Je croise les doigts pour que tout se passe comme je l'espère maintenant.
Un immense merci à vous pour vos précieux conseils.

Julie · Answer

Bonjour,

Comme promis, voici la suite (et fin) de notre souci de droit de passage.
Nous avons inviter l'agriculteur locataire à venir chez nous afin de régler ce différend. Cela s'est très bien passé. Vu que nous avons raison, il a vu avec la propriétaire pour faire quelques aménagements sur son terrain afin de pouvoir passer par chez elle, ce qui est de toute façon la loi. Toujours est-il que tout le monde est d'accord : il n'y a pas de droit de passage, et les deux terrains de la propriétaire agricultrice sont accolés, donc il passe par le terrain de sa propriétaire. Bref, il ne passe plus depuis 2 semaines par chez nous, et il a même remis le "chemin" un peu plus plat. Il a comblé les plus grosses ornières.
Nous sommes ravis.
Encore merci à ceux qui m'ont aidé de leur conseils.
Bonne journée à tous.

lucini · Answer

Toutes vos recherches ont permis de trouver une solution raisonnable dans le respect de vos droits de propriétaire. 
L'absence de droit de passage sur votre terrain est une source de tranquilité .

Bonne continuation
Cordialement

Droit de passage

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