majoration des droits à construire Résolu

Question

Bonjour,  

Quand sera définie la date d'entrée en vigueur de l'application de la majoration des droit à construire ? 

Le fait que le texte sera adopté début Mars oblige-t-il un propriétaire qui veut vendre un terrain agricole constructible après cette date, a déduire du C.O.S. d'anciens bâtis, (granges et écuries) qui prennent une grande place ? Ce qui réduit considérablement la surface constructible dudit terrain ? 

Cela s'appliquera-t-il après l'entrée en vigueur de cette loi, c'est-à-dire possiblement plusieurs mois après Mars ? 

Cordialement.

BmV · Answer

"l'application de la majoration des droit à construire ?"  : c'est quoi cette loi ?

"le texte sera adopté début Mars"  : ah bon ? 
C'est encore une prédiction de Nostradamus ?
Ou bien une prévision d'Élisabeth Tessier ?

"Cela s'appliquera-t-il après l'entrée en vigueur de cette loi," : ba justement. Avant qu'une loi ne soit applicable, il faut déjà qu'elle ait été votée par le Parlement, qu'elle ait été promulguée et que les décrets d'application soient parus.
Or, entre la promulgation d'une loi et la parution de ces décrets, qui eux-mêmes fixent des délais, il peut se passer des mois, parfois des années.

Il semble prématuré d'envisager quoi que ce soit de concret pour le moment qui se baserait sur les grandes lignes d'un projet de brouillon d'esquisse d'un texte.

coyote3317 · Answer

alors il ya plusieurs choses, tout d'abord la réforme sur la surface de plancher applicable au 1er mars, ensuite les communes ont possibilité suivant l'article L127-1 du code l'urbanisme de majorer le volume constructible pour favoriser la construction de logement sociaux, dans la limite de 50% max et ceci proportionnellement au % de logement sociaux réalisés. Enfin nouvelle loi qui va permettre d'augmenter les droits à construire de 30% (on pouvait faire une modification simplifiée pour augmenter jusqu'à 20%) les communes, par délibération, peuvent s'y opposer avant la promulgation de la loi. Voilà, mais quoi qu'il en soit, il y a toujours l'application de la SHON résiduelle lors qu'il y  division de terrain.

BmV · Answer

Pas sûr qu'on parle tous les trois de la même chose ...

;->

smirha · Answer

Bonjour,

Je parle de qui suit ci-dessous, merci de réponse sur ce projet de loi :


- Le secrétaire d'État auprès de la ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, a présenté un projet de loi relatif à la majoration des droits à construire.

Soutenue par une démographie dynamique, la demande de logement se heurte aujourd'hui à une pénurie d'offre. Pour y répondre, le texte introduit des dispositions de nature à faciliter la construction de nouveaux logements et l'agrandissement de logements existants.

A cette fin, le projet de loi majore de 30 % les droits à construire qui résultent de l'application des règles des plans d'occupation des sols et des plans locaux d'urbanisme afférentes au gabarit, à la hauteur, à l'emprise au sol et au coefficient d'occupation des sols. La mesure permettra donc de construire 130 logements sur un terrain où les documents d'urbanisme limitent aujourd'hui la constructibilité à 100 logements, ou d'étendre de 30 m² la superficie d'un logement de 100 m². Elle sera cumulable avec les mécanismes de majoration déjà existants pour encourager la construction de logements sociaux et de logements performants sur le plan énergétique. Les règles applicables en matière de permis de construire seront maintenues....
.................
Celle-ci entre en vigueur huit jours après la présentation au conseil municipal ou communautaire des résultats de la consultation du public, ou au plus tard dans un délai de neuf mois après la promulgation de la loi.....

smirha · Answer

En fait je m'interroge sur les nouvelles normes de surfaces de planchers pour permis a compté du 1er mars 2012.

Quelles sont exactement les nouvelles déductions de surface à calculer dans le C.O.S.?

J'ai entendu dire que selon ce projet de loi, les garages ou autres bâtis agricoles seraient dorénavant comptés comme surfaces pour la SHON. ce qui réduit énormément par ailleurs, la surface constructible du terrain nu.

Dans ce cas, les granges et autres écuries qui pouvaient avant,  être utilisée et restaurées seront pénalisées , et de ce fait, le terrain nu vaudrait plus cher qu'un terrain avec anciens bâtis en pierre, ce qui est absurde. D'autant que pour récupérer de la surface au sol, il faudrait obtenir tout d'abord un permis de démolition puis ensuite un permis de construire.

Par conséquent, la soi-disant majoration de 30 % des règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de coefficient d'occupation appliquée pour l'agrandissement et la construction de bâtiments à usage d'habitation, n'est pas valable pour le futur acquéreur d'un terrain dans la situation décrite plus haut.

Merci de me préciser si, avec ces nouvelles mesures,  les granges, les écuries et les garages sont comptés dans le calcul de la surface habitable.

Cordialement.

fanchb29 · Answer

Bonsoir,

Concernant votre question, voici ce qu'il faut savoir :

Le fait que le texte sera adopté début Mars oblige-t-il un propriétaire qui veut vendre un terrain agricole constructible après cette date, a déduire du C.O.S. d'anciens bâtis, (granges et écuries) qui prennent une grande place ? Ce qui réduit considérablement la surface constructible dudit terrain ?

On ne déduit rien du Coefficient d'Occupation des Sols.

Par contre, la notion de Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) disparait pour être remplacée par la Surface de plancher.

La surface de plancher s'entends comme ceci :
la surface de plancher de la construction s'entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment.


L'ordonnance instituant ce changement a déjà été publiée au journal officiel.
Elle rentre en vigueur le 1er mars 2012.
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000024804731/

Quand sera définie la date d'entrée en vigueur de l'application de la majoration des droit à construire ?
La majoration des droits à construire de 20 % est déjà en vigueur et appliquée que si la commune concernée à votée une délibération dans ce sens en conseil municipal.
Le projet de loi pour la majoration des droits à construire de 30 % n'a toujours pas été discutée devant l'assemblée nationale, donc la date de mise en oeuvre est inconnue à l'heure actuelle, mais cela ne sera sûrement pas avant plusieurs mois.


Cela s'appliquera-t-il après l'entrée en vigueur de cette loi, c'est-à-dire possiblement plusieurs mois après Mars ?

L'ordonnance que je cite en premier rentrera en vigueur le 1er mars.

Le projet de loi deviendra loi à une date inconnue à ce jour. Mais à mon avis, le temps qu'elle soit votée à l'Assemblée Nationale, puis au Sénat, avec sans doute un aller-retour devant les deux chambres, plus les élections et la fin de la séance parlementaire début mars... Avec par la suite les vacances parlementaires... Plus les textes réglementaires... Si c'est en place avant le mois d'octobre, ca serait plus que surprenant.

Cordialement.

coyote3317 · Answer

c'est exactement ce que je vous racontais plus haut. les mairies peuvent anticiper et faire une délibération pour signifier qu'elle ne vont pas appliquer la majoration de 30% (et ceci avant la promulgation de la loi)! Nous l'avons passé jeudi dernier pour notre commune. Cherchez sur le forum, hier ou avant hier j'ai mis les références de l'ordonnance et du décret d'application pour la surface de plancher ainsi que les déductions!

smirha · Answer

Bonsoir,

Merci beaucoup de votre aimable et claire réponse.
Effectivement j'ai un peu de mal à m'exprimer avec tout ce langage technique.
Je vais quand même tacher d'être explicite. (Merci de votre indulgence)

Donc si j'ai bien compris, sur un terrain constructible avec des bâtis agricoles existants,  les granges + écuries seront comptés dans la Surface de plancher.
 
ex. Un terrain fait 400 m2, le COS et de 0,3 donc la surface de plancher autorisée est de 120 m2
- les écuries qui pouvaient servir de garage font 60 m2 au sol, donc déduction faite, il resterait 60 m2 à restaurer dans la grange, alors qu'on aurait pu avant cette loi, (garage déduits), utiliser toute la surface de cette grange en habitation, soit 90 m2 au sol (nu intérieur) + la même surface à l'étage.
Il y a donc, en vertu de cette nouvelle loi, 60 m2 habitable de perdu (90x2= 120m2) - 60m2 de garage)

Si mes calculs sont corrects, la perte en surface habitable est énorme.

Cela signifie bien que la surface habitable sera très réduite si l'on veut garder et restaurer une grange et les écuries, à moins de tout démolir et rebâtir dessus, ce qui serait vraiment dommage car tout est en pierre, et aurait un coût pour tout reconstruire à neuf.
Autant dans ce cas acheter un terrain nu de même surface.

Merci de votre retour sur cette situation bien réelle.

Par ailleurs, si ce terrain est vendu après le 1er Mars mais avant l'application de la loi (date inconnue) est-ce que ce terrain sera soumis à  la loi "surface de plancher" (ordonnance du 1er Mars 2012), ou bien à l'ancienne S.H.O.N. ? (ce qui serait génial dans ce cas précis).

Bien cordialement.

smirha · Answer

En fait, je me suis encore mal exprimée :

L'idée au départ était d'utiliser aussi les écuries pour en faire des appartements et non des garages.

Aussi, avant sur la SHON de 120 m2,  cela aurait pu être possible de restaurer à la fois la grange et les écuries pour en faire des habitations.
Cela aurait fait un grand appartement de 160 à 180 m2 dans la grange (R+2) + un appartement de 60 m2 (écurie). 

Cette grange est très haute, elle fait largement + de 2 fois les 1,80 et a déjà un plancher à l'étage (pour l'instant sans escalier) puisque c'était là qu'on stockait le foin pour le faire ensuite descendre par un trou dans les mangeoires du bas.

Plus clairement, mes question sont : 

- De quelle surface totale sur ce terrain de 400 m2, COS 0,3 pourrions-nous disposer en habitation (grange + écurie), avec la surface de plancher ?

- Si ce terrain est vendu après le 1er Mars mais avant l'application de la loi (date inconnue) est-ce qu'il sera soumis à la loi "surface de plancher", ou bien à l'ancienne S.H.O.N. ?

Encore merci pour votre gentillesse.

coyote3317 · Answer

vous avez une surface de plancher de 120 M². le probleme avec la shon aurait été le même car avec des étages vous auriez de la SHON supplémentaire et ça ne serait pas passé.

Optimum92 · Answer

Je pense qu'il faut ici distinguer deux sujets :
-	La fin de la SHON et de la SHOB qui deviennent « surface de plancher » : la réforme n'a pas pour conséquence de réduire la surface constructible, au contraire, elle l'augmente.
Voir cet article : http://www.construire-pour-demain.com/reglementation/rt-2012/shob-et-shon-c%E2%80%99est-fini-tout-sur-la-nouvelle-surface-de-plancher/
-	Le dispositif de majoration des droits à construire : les 30% supplémentaires concernent tous les indicateurs : emprise au sol, surface de plancher, hauteur, gabarit. Et, ce qui n'a pas été dit, la majoration est cumulable avec le bonus de COS jusqu'à 50%.
Voir ici : http://construction.senova.fr/conseils-techniques/la-majoration-des-droits-a-construire-en-user-mais-pas-en-abuser/

coyote3317 · Answer

la loi sur les 30% va être abrogée. le projet d'abrogation de la loi du 20 mars a été adoptée par le Senat.

Majoration des droits à construire

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