Investissement locatif : y aller ou pas ?
fradel
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kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
Bonjour à tous,
Nouveau sur ce forum et en pleine réflexion sur l'intérêt d'investir dans l'immobilier pour préparer la retraite, je me permets de vous soumettre mon projet.
Concernant ma situation : 32 ans, marié, 2 enfants, propriétaire (remboursement en cours), 4500€ de revenus mensuels pour le couple, et environ 40k€ d'épargne ventilée sur différents supports (livret A, assurance vie, PEL).
Le projet
J'ai repéré un T2 neuf (construit en 2009) de 47m² avec garage, que je pense pouvoir négocier à 80.000€ frais d'agence et frais de notaire inclus. Le bien, en parfait état, est actuellement loué 450€ /mois (pas de charge).
Soit un rendement de 7% brut, dont je déduis :
Assurance PNO : 150€
Taxe foncière : 450€
Provision pour travaux ou entretien : 450€
Frais éventuels de gestion locative (je ne suis pas encore décidé sur ce point) : 400€
Ce qui nous amène alors à un rendement net de 5% avant imposition.
Question 1 : cette opportunité vous paraît-elle intéressante ?
Le financement
Concernant le financement, je ne désire pas faire d'apport et je souhaite bien évidemment que le loyer vienne couvrir un maximum les mensualités à rembourser...
Deux options s'offrent alors à moi :
- Emprunt sur 25 ans : mensualités de 480€ impliquant un effort locatif de 135€ par mois pour couvrir les frais mentionnés plus haut.
- Emprunt sur 30 ans : mensualités de 440€ impliquant un effort locatif plus raisonnable de 95€ par mois.
Je lis partout qu'il faut éviter les prêts longs, qu'emprunter sur 30 ans pour du locatif est une hérésie, mais à travers mes simulations je constate surtout que cette solution me permettrait :
1/ d'augmenter la part d'autofinancement du bien en allégeant mon effort locatif
2/ de jouer sur l'effet de levier en profitant des intérêts accrus pour minimiser l'impact de l'IR et des prélèvements sociaux...
Je ne pense pas revendre le bien avant ces 30 ans, et je ne comprends donc pas en quoi le surplus d'intérêts pourrait poser problème.
Question 2 : en quoi je me mets le doigt dans l'oeil en ne voyant que des avantages à emprunter sur 30 ans pour ce projet ?
Merci d'avance pour vos retours !
Cordialement,
François
Nouveau sur ce forum et en pleine réflexion sur l'intérêt d'investir dans l'immobilier pour préparer la retraite, je me permets de vous soumettre mon projet.
Concernant ma situation : 32 ans, marié, 2 enfants, propriétaire (remboursement en cours), 4500€ de revenus mensuels pour le couple, et environ 40k€ d'épargne ventilée sur différents supports (livret A, assurance vie, PEL).
Le projet
J'ai repéré un T2 neuf (construit en 2009) de 47m² avec garage, que je pense pouvoir négocier à 80.000€ frais d'agence et frais de notaire inclus. Le bien, en parfait état, est actuellement loué 450€ /mois (pas de charge).
Soit un rendement de 7% brut, dont je déduis :
Assurance PNO : 150€
Taxe foncière : 450€
Provision pour travaux ou entretien : 450€
Frais éventuels de gestion locative (je ne suis pas encore décidé sur ce point) : 400€
Ce qui nous amène alors à un rendement net de 5% avant imposition.
Question 1 : cette opportunité vous paraît-elle intéressante ?
Le financement
Concernant le financement, je ne désire pas faire d'apport et je souhaite bien évidemment que le loyer vienne couvrir un maximum les mensualités à rembourser...
Deux options s'offrent alors à moi :
- Emprunt sur 25 ans : mensualités de 480€ impliquant un effort locatif de 135€ par mois pour couvrir les frais mentionnés plus haut.
- Emprunt sur 30 ans : mensualités de 440€ impliquant un effort locatif plus raisonnable de 95€ par mois.
Je lis partout qu'il faut éviter les prêts longs, qu'emprunter sur 30 ans pour du locatif est une hérésie, mais à travers mes simulations je constate surtout que cette solution me permettrait :
1/ d'augmenter la part d'autofinancement du bien en allégeant mon effort locatif
2/ de jouer sur l'effet de levier en profitant des intérêts accrus pour minimiser l'impact de l'IR et des prélèvements sociaux...
Je ne pense pas revendre le bien avant ces 30 ans, et je ne comprends donc pas en quoi le surplus d'intérêts pourrait poser problème.
Question 2 : en quoi je me mets le doigt dans l'oeil en ne voyant que des avantages à emprunter sur 30 ans pour ce projet ?
Merci d'avance pour vos retours !
Cordialement,
François
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1 réponse
Bonjour
Juste une remarque : l'emprunt est une excellente assurance vie ; en cas de décès ( ce que je vous souhaite pas ) le conjoint survivant se retrouve avec le capital non investit ET le montant du bien
donc mieux vaut emprunter
attention toutefois, tous les 10 à 15 il y a de gros travaux dans une copropriété
5 % brut à Bordeaux c'est très bien, dans d'autres petites villes du département il faut au moins du 10 %
Juste une remarque : l'emprunt est une excellente assurance vie ; en cas de décès ( ce que je vous souhaite pas ) le conjoint survivant se retrouve avec le capital non investit ET le montant du bien
donc mieux vaut emprunter
attention toutefois, tous les 10 à 15 il y a de gros travaux dans une copropriété
5 % brut à Bordeaux c'est très bien, dans d'autres petites villes du département il faut au moins du 10 %
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