Studio 11m2 avec pièce de 7,3m2 : louable?

Bonjour,
je pense acquérir une studette de 11m2 (Loi Carrez) mais comme celle-ci comporte une petite salle d'eau séparée et une entrée, la pièce principale ne fait que 7,3m2 (et moins de 20 mètres cubes).
J'aimerais savoir si une telle studette est louable ?
Une agence m'a dit que ce qui compte c'est la surface du logement (supérieur en tout à 9m2 Loi Carrez), mais j'ai lu dans la loi qu'il faut au moins une pièce de plus de 9m2. (Faudra-t-il casser la cloison qui sépare la salle d'eau de la chambre pour que le studio devienne louable??).
Merci de vos infos sur ce sujet!