COS terrain contesté
catmoon
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Josh Randall Messages postés 28168 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
Josh Randall Messages postés 28168 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
Bonjour,
J'ai acheté un terrain sensé être hors lotissement (confirmé par l'agence immo, le notaire, le vendeur).
J'ai déposé ma demande de permis de construire et là surprise, la mairie stoppe mon projet et me dit que la parcelle achetée pourrait faire partie d'un lotissement dans la mesure où le vendeur posséde également 3 autres parcelles jouxtant celle que je lui ai achetée. La mairie considère que mon terrain provient de la division de cette unité foncière donc cela constituerait un lotissement. Elle se réfère au PLU mais qui pour moi, n'est pas clair.
Si mon terrain est effectivement considéré comme faisant partie d'un lotissement, les règles de construction changent et sont plus restrictives. Mais le plus grave, c'est que ma surface constructible (initialement 150m2) peut être nettement réduite : il y aurait un COS pour la totalité de l'unité foncière donc les 3 autres parcelles ayant déjà des bâtiments construits, il ne me resterait que des "miettes" à confirmer par la mairie.
Bref, j'ai acheté en toute bonne foi un terrain hors lotissement avec un COS qui permettait de construire 150m2 (certificat d'urbanisme informatif) et là, je risque de me retrouver avec un terrain quasi inutilisable pour mon projet immobilier.
- Que puis-je faire ?
- Quelqu'un a-t-il déjà été confronté à un tel problème ?
- D'après vous, mon terrain fait-il partie d'un lotissement ?
D'avance merci pour votre aide.
J'ai acheté un terrain sensé être hors lotissement (confirmé par l'agence immo, le notaire, le vendeur).
J'ai déposé ma demande de permis de construire et là surprise, la mairie stoppe mon projet et me dit que la parcelle achetée pourrait faire partie d'un lotissement dans la mesure où le vendeur posséde également 3 autres parcelles jouxtant celle que je lui ai achetée. La mairie considère que mon terrain provient de la division de cette unité foncière donc cela constituerait un lotissement. Elle se réfère au PLU mais qui pour moi, n'est pas clair.
Si mon terrain est effectivement considéré comme faisant partie d'un lotissement, les règles de construction changent et sont plus restrictives. Mais le plus grave, c'est que ma surface constructible (initialement 150m2) peut être nettement réduite : il y aurait un COS pour la totalité de l'unité foncière donc les 3 autres parcelles ayant déjà des bâtiments construits, il ne me resterait que des "miettes" à confirmer par la mairie.
Bref, j'ai acheté en toute bonne foi un terrain hors lotissement avec un COS qui permettait de construire 150m2 (certificat d'urbanisme informatif) et là, je risque de me retrouver avec un terrain quasi inutilisable pour mon projet immobilier.
- Que puis-je faire ?
- Quelqu'un a-t-il déjà été confronté à un tel problème ?
- D'après vous, mon terrain fait-il partie d'un lotissement ?
D'avance merci pour votre aide.
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5 réponses
Bonjour
« Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». (article L442-1 du Code de l'Urbanisme)
On considère qu'il y a lotissement dès la première division effectuée en vue de construire.
Par contre je ne comprends pas trop le fait que la SHON disponible diminue s'il s'agit d'un lotissement. J'aurais tendance à penser que cette pratique se fait dans le cadre d'un permis groupé (construction de plusieurs immeubles/maisons sur la même unité foncière)
Il faut donc voir si les terrains du propriétaire ont effectivement fait l'objet d'une division foncière il y a moins de 10 ans.
L'impossible est le seul adversaire digne de l'homme
« Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ». (article L442-1 du Code de l'Urbanisme)
On considère qu'il y a lotissement dès la première division effectuée en vue de construire.
Par contre je ne comprends pas trop le fait que la SHON disponible diminue s'il s'agit d'un lotissement. J'aurais tendance à penser que cette pratique se fait dans le cadre d'un permis groupé (construction de plusieurs immeubles/maisons sur la même unité foncière)
Il faut donc voir si les terrains du propriétaire ont effectivement fait l'objet d'une division foncière il y a moins de 10 ans.
L'impossible est le seul adversaire digne de l'homme
C'est ce que l'on appelle la SHON résiduelle. Les autres ont quasiment tout consommé, voilà tout!Il y avait une SHON pour l'ensemble de la parcelle. Le premier à du construire pas mal, puis à divisé et s'est donc retrouvé avec une SHON supérieure à ce qui serait permis sur son terrain etc. Et donc pour le dernier il n'y a plus grand chose.
Je vous remercie pour vos réponses.
J'ai bien lu l'article du code de l'urbanisme "Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, (...) de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ».
Mais ce que je ne comprends pas c'est que le vendeur a initialement acheté à divers propriétaires 3 parcelles se jouxtant mais à la base indépendantes les unes des autres. En effet, à l'origine, ce n'était pas un terrain qui a été divisé mais 3 parcelles achetées à des époques différentes et qui se trouvent côte-à-côte...
Donc d'après moi, mon terrain ne rentrerait pas dans le cadre de l'article L442-1 du Code de l'Urbanisme. Qu'en pensez-vous ?
J'ai bien lu l'article du code de l'urbanisme "Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, (...) de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ».
Mais ce que je ne comprends pas c'est que le vendeur a initialement acheté à divers propriétaires 3 parcelles se jouxtant mais à la base indépendantes les unes des autres. En effet, à l'origine, ce n'était pas un terrain qui a été divisé mais 3 parcelles achetées à des époques différentes et qui se trouvent côte-à-côte...
Donc d'après moi, mon terrain ne rentrerait pas dans le cadre de l'article L442-1 du Code de l'Urbanisme. Qu'en pensez-vous ?
Ben il faudrait voir le cadastre il y a 10 ans et plus pour voir à quoi ça ressemblait avant. Si les parcelles existaient telle quelle avant, je ne vois pas de soucis!
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