Superficie biaisée + Problème limite

Question

Bonjour, 

Merci par avance pour ceux qui pourront m'aider...
Nous venons d'acquérir avec mon ami un petit terrain d'une superficie de 100m2 où nous voulons construire une maison individuelle. Il était précisé qu'il s'agissait d'un terrain non viabilisé. En revanche nous avons eu la surprise de voir que nous n'avions pas vraiment 100m2 comme indiqué dans l'acte (en mesurant la façade qui fait réellement 8m et non 8m60, le fond du terrain qui fait réellement 4,85 et non 5,50 comme indiqué sur le cadastre.)
Je me suis renseigné auprès du cadastre, et apparemment ce document ne fait pas foi. Il s'agit d'une superficie indicative. Je trouve ça absurde. Nous avons fait réalisé des plans sur une superficie de 100m2 et on se rend compte aujourd'hui que les plans devront être modifiés.

En plus de cela, nous avons un souci avec un voisin. Un mur en parpaing a été construit par celui-ci entre nos 2 terrains, en revanche, nous avons bien l'impression qu'il a mordu sur notre terrain (ça semble assez clair car il a été construit en continuité d'un mur en pierre appartenant à une ruine qui se trouve sur notre terrain). Celui-ci assure que le mur est bien chez lui et ne veut pas qu'on enlève ce mur (qui est moche et ne sert à rien car nous voulons construire en limite). 
Mais sur le cadastre, il s'agirait normalement d'une limite mitoyenne. A-t-il construit chez lui, chez nous, ou bien en mitoyenneté?
Le souci aujourd'hui est que nous n'avions pas demandé de bornage (nous ne savions pas et on s'en mord les doigts). L'agence ne se sent pas responsable. Et nous préconise de faire venir un géomètre expert pour régler le litige à NOS frais.

Nous avons l'impression aujourd'hui d'être lésés et de s'être fait avoir. Qu'en pensez vous?Que peut-on faire? Peut-on être dédommagés? L'agence doit-elle régler les frais de géomètre?

Merci d'avance pour votre aide,

coyote3317 · Accepted Answer

Le cadastre n'a aucune valeur juridique, c'est un document pour les impôts et non un document d'arpentage. Il aurait fallu demander un bornage avant. A part faire passer un géomètre expert, je ne vois pas trop comment démontrer que le voisin empiète sur votre propriété.

En tout cas , arriver à loger les places de parking, une maison et les espaces verts sur un terrain de 80m², moi je dis chapeau. Ou alors le PLU en vigueur, n'impose aucune place de parking ni même d'espaces verts pour l'infiltration des eaux de pluie.

Rochat1 · Answer

Bonjour, 
Votre naïveté vous perdra ! Tout d'abord expliquez moi comment on peut construire sur 100 m2 ? Et il vous semble que cette surface est moindre donc vous voulez modifier les plans pour insére une bâtisse ! Je rêve ! De toute évidence losque l'on achète un terrain et surtout aussi petit on exige un bornage récent.
A mon sens vous n'avez aucun recours. Vous avez juste de quoi poser une caravane et encore il vous faut l'accord de la mairie.
Bonne chance.

lauraimmo · Answer

Sachez monsieur qu'il est possible de construire une maison avec un étage de 80m2 sur un terrain de 100m2. Notre permis de construire a été accepté!!!
Vous ne répondez en rien à ma question...
Je ne comprends pas comment il est possible pour une agence de vendre un terrain de 100m2 sans savoir s'il y a vraiment 100m2. La superficie était bien notée dans l'acte or elle n'est pas réelle.

lauraimmo · Answer

Merci pour votre réponse. 

Mais n'ai je pas un recours de dédommagement concernant la superficie ou recours pour les frais de géomètre (que ce soit l'agence qui prenne en charge les frais)?
Ne vous semble-il pas incompréhensible d'acheter une superficie qui ne soit finalement pas réelle??? 
Si vous achetiez une maison de 100m2 et que vous vous rendiez compte qu'elle ne fait que 90m2, ne vous sentiriez vous pas lésé?

kasom · Answer

Bonjour

oui, quelque part vous avez été lésés, par l'agence et le notaire

ce qui me surprend, c'est que tout terrain doit être borné avant d'être vendu 

rapprochez vous d'un avocat pour une première consultation , vous pourriez demander des dommages et intérêts ou annuler la vente 

Une remarque : quand on achète une maison individuelle, que la surface soit indiquée ou non n'a aucune importance, il n'est pas obligatoire de la noter dans un compromis

lauraimmo · Answer

Un géomètre m'a indiqué qu'un bornage n'était pas obligatoire pour les terrains constructibles situés hors lotissements. 

Nous avons pensé à un avocat mais combien cela coûte-il?

Cafécitron · Answer

A ma connaissance le bornage n'est obligatoire que pour les terrains :
- situés dans un lotissement
- en cas de litige avec le fonds voisin*

Dans les autres cas, l'acte de vente doit uniquement préciser si un bornage a été effectué*.

un site utile (entre autres sur le sujet) : http://www.notaires.fr/notaires/jsp/site/Portal.jsp?page_id=125

* dans ce cas (pour le mur de parpaing), vous devez recourir à un géomètre-expert dont les frais seront partagés entre votre voisin et vous (art. 646 du code Civil**).
L'agence, n'est, à mon sens, pas responsable puisque le bornage n'était pas obligatoire.

** source : http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-faire-construire/le-geometre-pour-mesurer-la-surface-du-terrain

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