Révison du loyer par nouveau propriétaire

Bonjour,
je viens d'acquérir une maison en août 2011 avec un locataire en place dont le bail de 3ans a commencé le 01/11/2009. Le bail avait été signé avec un loyer de 549euros et avec une clause permettant la révision annuelle du loyer.
Le loyer n'a jamais été révisé par l'ancien propriétaire. Ai-je le droit d'appliquer l'augmenation du loyer en me basant sur l'IRL connu au moment de la signature du bail et si oui, puis-je demander à récupérer les différences de loyer qui auraient dûes être payées? Ou bien dois-je uniquement demander à récupérer les différences de loyer que depuis la date où je suis devenue la nouvelle propriétaire?
Merci pour vos réponses.