Avant dispute familiale en perspective

Bonjour,
Nous sommes 2 enfants qui avons, au décès de notre père il y un peu plus de 25 ans, la nu propriété de l'ensemble et ma mère l'usufruit. La succession est constituée d'une maison sur un terrain d'un hectare. Le tout d'une valeur de 20.000 francs à l'époque, maison en extrêmement mauvais état sur un terrain constructible donc d'une valeur environ chaque de 10000 f. environ. Nous étions d'accord, oralement (erreur !) que l'un garderait le terrain, l'autre la maison. Ma mère habite un appartement ailleurs en ville.

J'habite la maison à titre gratuit avec l'accord de notre mère depuis 20 ans, je l'ai entièrement rénové : toiture refaite en grande partie, viabilité, eau électricité isolation chauffage, carrelages... tout, clôtures et entretien du terrain, paiement des impôts fonciers et locaux, électricité, assurances ... par moi même de l'ensemble, le tout toujours exclusivement à mes frais.

Aujourd'hui, mon frère décide de construire et pour ce faire voulait revendre le terrain qui (on l'a découvert à cette occasion) très récemment est passé agricole après un changement de PLU : chute sévère de sa valeur ! Il souhaite revoir le partage et demander sa part en englobant les 2 biens et en me réclamant éventuellement un dédit aussi par rapport à ma gratuité d'occupation ! Sauf qu'aujourd'hui le terrain a une valeur divisé par 10 et la maison multiplié par 10 !

- Quel droit à t il par rapport à la valeur à l'époque et la valeur aujourd'hui de l'ensemble ? A savoir que la maison si personne s'en était occupée ne serait plus qu'un tas de pierres et le terrain une friche.
- Quel droit a t il par rapport à sa demande de dédit sur ma gratuité d'occupation ? En sachant que lui de son côté est resté habiter avec ma mère à titre gracieux aussi pendant 15 ans, nourri logé blanchi. Ma mère à toujours l'usufruit et est, heureusement, toujours en vie.

- Peut on vendre l'ensemble d'un seul tenant (avec l'accord de ma mère), et sur quelle base faire un partage ? Y aura t il des frais notarié autre que celui de la vente et du partage ?

Voilà avant que l'on arrive à une dispute familiale généralisée j'aimerai que quelqu'un m'éclaircisse sur ces sujets pour pouvoir faire au mieux sans y laisser "trop de plumes" !

Je vous remercie par avance, cordialement,