Achat d'une maison en SCI
Résolu
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3 réponses
Bonjour, Avez-vous eu votre réponse ? Sinon, sans certitude, je dirai que oui vous pouvez racheter une partie des parts, quant à la valeur, je dirai la valeur du bien au moment du rachat de parts, à confirmer
Bonjour,
Dans les statuts de la SCI, la cession des parts est elle libre?
Si fermé, ex de clause : "libre entre associé. Pour tous nouvel associé un agrément devra être obtenu de la part des autres associés ... l'associé cédant ne prendra pas part au vote." :
Avez vous été consulté pour la cession des parts de votre compagnon-associé?
Avez vous donné votre accord à ces cessions?
Si oui :
La cession des parts de votre compagnon au profit de ses enfants sont elles démembrées?
Si oui a-t-il conservé l'usufruit des parts?
Si oui quel âge a votre compagnon?
A partir de là je peux vous donner une méthode de calcul de la valeur des parts.
En générale le cas de figure le plus courant est la conservation de l'usufruit des parts cédées. La valeur des parts dépend donc de la valeur de l'usufruit qui lui dépend de son l'âge.
Prenons un exemple :
Votre compagnon a entre 61 et 70 ans, la valeur de l'usufruit (US) est 40%.
Il a cédé la totalité de ses parts en Nue Propriété (NP)
La valeur actuelle de votre maison est 150.000€
La valeur des parts en NP sont donc : 150.000 X 50% X 60% = 45.000€.
Au moment du décès de votre compagnon, l'exemple le plus courant Monsieur part en premier, l'US tombe et vous devenez propriétaire en Pleine Propriété (PP) de ses parts. Attention, il n'y aura plus qu'un seul associé dans la SCI, vous. Pour perdurer la SCI doit avoir au minimum 2 associés.
Profitez en pour penser à votre succession et faire un don en NP à une ou plusieurs personnes de votre choix. Vous créer ainsi un ou plusieurs nouveaux associés. La SCI peut perdurer.
Vous parlez d'un compagnon, êtes vous pacsé?
Si oui, allez chez votre notaire et faites un testament croisé, afin de garantir à l'autre le maintient dans cette résidence.
Si non, et que rien n'a été fait, allez voir votre notaire et pacsé vous. Le pacs est nettement moins contraignant que le mariage en cas de rupture. Pas besoin d'avocat, la rupture peut être unilatérale.
Bonne chance.
Oui, vous pouvez racheter les parts d'un associé.
Le prix de ces parts sera égal : prix de marché du bien détenu - dettes de la SCI (emprunts, comptes courants éventuels) / nombre de parts.
Une décote peut éventuellement être appliqué ensuite, de l'ordre de 10%, pour tenir compte de l'absence de liquidité de ces parts.
En ce qui concerne les formalités de cession, il faudra convoquer une AG pour obtenir l'agrément de cette cession, établir un acte de cession, le faire enregistrer à la recette des impôts et modifier les statuts.
La législation juridique et financière évolue en permanence...