Vente d'un bien immobilier

Question

Bonjour,      

Mon épouse est nu-propriétaire avec une quote-part de 3/8 eme, et son frère également, et leur père, qui es remarié, est vendeur pour 5/8 eme et 3/8 eme en usufruit des biens et droits immobiliers d'un apartement.     

Mes questions sont les suivantes :     

Mon épouse et moi même voulont que la vente du bien soit partagée en parts égales, donc  les deux nu-propriétaires et l'usufrutier ont la même part.     
Cela revient donc à supprimer les quote-part automatique, cela est il possible dans un commun accord entre les parties ?     

Je sais que l'article 621 du Code Civil permet aux parties de décider quant à la répartition du prix entre nu-propriétaires et usufrutier et donc de déterminer les quote-part de chacune des parties, mais je ne sais pas si on peut dans un commun accord supprimer les quote-part.     

Ma deuxième question concerne un aspect de la succession :     

La conjointe de l'usufrutier est nouvelle dans la famille, il s'est remarié avec cette dame après la mort de son épouse, ils se sont mariés avec succession au dernier vivant.     
Si l'usufrutier décède, héritera t'elle de l'usufruit du bien immobillier de son mari ? Enfin, si cette dernière ne se remarie pas et qu'elle décède, devra t'on être en concours avec ses enfants quant à la succession du bien immobilier ?     



Je vous remercie d'avance de vos réponses

Bernar65 · Answer

Bonjour,
En premier lieu, quand vous dites "Mon épouse et moi-même..." et même si je comprends que vous vous sentiez concerné : attention à ne pas trop paraître, cette affaire ne vous regarde pas. D'ailleurs, si quelque chose se fait, le notaire ne vous demandera même pas votre avis.

S'agissant de la répartition de la vente : l'art 621 C. Civ. laisse effectivement la liberté aux parties de décider de la répartition du prix entre nu-propriétaire et usufruitier à condition que tout le monde soit d'accord.
Et quand je dis tout le monde, ce sont les nu-propriétaires et usufruitier mais aussi tous les héritiers autres que le nu-propriétaire. En effet, si la répartition n'est pas équitable au vu des quote-parts initiales, il y a risque de léser des héritiers au décès de l'usufruitier et, donc, risque de requalification.

Attention également au risque d'impôt sur la plus-value : votre épouse est propriétaire de 3/8 en NP et va recevoir la contre partie d'1/3 de la pleine propriété...

Et, enfin, oui aux deux dernières questions : oui, elle pourra bénéficier de l'usufruit sur les biens de son mari et oui encore, suivant l'option retenue, votre épouse pourra se retrouver en indivision avec les enfants d'une première union de la seconde épouse de son père.
Cordialement.

ivremont · Answer

Bonjour Bernar65 et merci de votre réponse

Tout d'abord le bien immobillier en question, est détenu depuis plus de 15 ans, donc exonéré de l'impôt sur la plus-value.


Je comprend mieux comment cela se déroule, il est vrai que j'essaie de voir avec mon épouse, la meilleure option pour notre intérêt, et à la vue de vos réponses, mon épouse est plus réticente, (moi de même en tant qu'héritier réservataire), sur le refus d'apporter son consentement sur la proposition de vente du bien émanant de son père (l'usufrutier). 

Etant en froid, depuis plusieurs années avec l'usufrutier et l'autre nu-propriétaire, nous voulions imposer notre droit de véto si je puis dire sur la vente, c'est notre prérogative, celle d'un roi sans royaume :) 
Après réflexion, je pense qu'il est dans l'intérêt de mon épouse de signer la vente, que d'attendre encore et se retrouver en coucours avec les enfants de sa nouvelle conjointe. Il est fort peu probable, que toutes négociation portant sur la réevaluation, ou la supression des quote-part aboutisse.

Cordialement.

ivremont · Answer

Je voulais savoir si en cas de décès de l'usufrutier, sa conjointe deviendrai usufruitière, mais si cette dernière disparait également, qui devient usufrutier ? Les enfants du défunt ou de la défunte ? Pour moi, il n'y à pas d'usufrutier légitime. Les enfants issus des premier mariage des défunts, seront ils tous au même statut de nue-propriété ?

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