Montant des travaux supérieurs à la caution

Bonjour,

Voilà je vous expose la situation :
- ma mère loue un appartement depuis environ 13 ans (un peu moins)
- évidemment elle a versé une caution.
Elle a des enfants et des chats, et l'appartement n'est maintenant plus très frais.
Le linoleum de la cuisine et du couloir est complètement fichu, super super abîmé.
La cuisine en elle-même aurait bien besoin de quelques travaux pour la rafraîchir.
Les parquets n'ont pas été entretenus (rien de catastrophique).
Enfin bref ! Tout ça pour dire que le montant de la caution versée ne couvrira pas tous les travaux à faire.
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J'essaie de pousser ma mère à déménager pour une maison avec un peu de terrain mais le problème c'est qu'elle pense qu'il faudra qu'elle paie tous les travaux à faire dans l'appartement avant de le quitter. J'ajoute que son voisin du dessous est méchant avec ses enfants et est déjà venu au milieu de la nuit complètement saoul hurler à la porte de ma mère.
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Ma question : est-ce que le propriétaire est en droit de lui demander de payer des travaux supplémentaires en plus de lui retirer sa caution ?
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J'ai entendu que l'on pouvait faire un pre-état des lieux: seuls entre le locataire et le propriétaire ou bien est-il possible de faire venir un tiers du style médiateur/avocat afin d'éviter que ma mère se fasse écraser par son propriétaire?
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P.S. : la question n'est pas si elle peut garder sa caution. Il est évident que non et là n'est pas le problème.
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Je précise que c'est un appartement vide à la base.