Date de régularisation authentique de vente..

Bonjour,

J'ai signé un compromis de vente le 18 Mai 2011 en tant qu'acheteur.
La date de régularisation authentique de vente limite est fixée au 31 Juillet 2011.
Après avoir validée une date de signature chez notaire avec le vendeur (le 21 Juillet), le notaire m'a contacté pour m'informer que la maison avait une hypothèque et que la vente ne pourrait peut être plus avoir lieu.
Dans les conditions suspensives il est noté :
" que l'état hypothécaire ne révèle pas d'inscription hypothécaire supérieur au prix de vente indiqué précédemment "
Ma question est alors la suivante :
- Suis je en droit d'imposer la vente au vendeur si la somme de l'hypothèque est inférieure au montant de l'achat ?
- Ai je le droit d'attaquer en justice le vendeur pour non respect de la date butoire et demander les 10% prévu dans le compromis de vente?
- Etant passé par une agence, suis je en droit de refuser de payer les frais d'agence si la date est passée lors de la signature définitive (si celle ci à lieu) ?
Si vous avez besoin de plus d'informations sur mon cas merci de me contacter, je vous transmetterai les informations en ma possession.

Cordialement,