Evaluer des biens pour sortir d'indivision

Bonjour,
Mon épouse et sa soeur sont nue-propriétaires indivises d'un ensemble de 4 petites maisons, de valeurs différentes, avec du terrain. Leur mère de 78 ans est usufruitère du tout. Elles souhaitent se répartir les maisons et terrains.

1) Deux maisons sont occupées, par leur mère d'une part et une locataire d'autre part. Comment les évaluer ? Faut-il tenir compte d'une "perte de jouissance" et dans quelles proportions ?

2) Une troisième maison hébergeait un commerce. Il y a 2/3 ans, l'indivision a racheté le bail et donc libéré les lieux de toute location. Aujourd'hui, ma belle-soeur réclame à mon épouse le reversement du montant consacré à ce rachat au prétexte que la maison est destinée à mon épouse et que le rachat a eu lieu récemment. Nous souhaitons éviter les histoires mais le montant est tellement important qu'il déséquilibre toute tentative de rechercher un partage équitable.
Si ce rachat n'avait pas eu lieu, nous serions dans la situation du 1). Nous n'aurions jamais pu consacrer une telle somme à un rachat de bail et serions alors propriétaires d'une maison occupée par ce commerce.
Comment pouvons-nous évaluer cette 3e maison ?

Merci de vos conseils.