Transaction immobilière douteuse

Bonjour,

Voici mon problème.
J'ai visité un bien avec une agence X, quelques heures après un autre acheteur qui a visité le bien avec une agence Y. L'autre acheteur a fait une proposition orale à 225 000€ (bien affiché à 227000€). J'ai fait une proposition au prix du affiché : 227000€ et le vendeur a accepté mon offre. L'agence immobilière m'a alors indiqué qu'elle repasserait chez moi le lendemain pour signer l'offre d'achat et la transmettre au vendeur.
Pendant ce temps, le vendeur a téléphoné à l'agence Y qui a fait, au nom de l'autre vendeur, la même proposition orale à 227000€ mais en ajoutant les frais d'agence réduit (8000€ au lieu de 12000€). Le vendeur a alors contacté les 2 agences en leur disant qu'il retiendrait l'offre avec les frais d'agence les plus réduits.
Au final, j'ai perdu la vente (5000€ de frais d'agence contre 3500€ pour l'autre agence.
Mon agence m'a dit qu'elle n'était pas rentable en dessous de ce prix.

Question 1 : est-ce légal de modifier les frais d'agence en cours de route ? (le vendeur a pourtant bien du faire un contrat avec l'agence).
Question 2 : est-ce légal de descendre à des frais d'agence aussi bas ?
Question 3 : ai-je des recours pour vérifier le montant de l'agence immobilière Y ?

A priori, selon l'agence Y, que j'ai contacté, le montant de 3500€ n'est pas aussi clair que cela (versement d'argent liquide entre le vendeur et le futuru acquéreur, malheureusement, je n'ai pas de moyen de vérifier cette information) et c'est peut être moi qui aurait du remporter le bien.