Calcul révision du loyer

Bonjour,

J'ai signé un bail d'un an renouvelable pour un meublé en mai 2008.
Je subis donc une augmentation de loyer chaque année.

En 2009, ma première augmentation de loyer s'effectue comme suit :
de 440€ hors charges il passe à 449,86€ toujours hors charges (variation de +2,24% - Indice insee : 115.12 -> 117.7).
En 2010, je pensais que mon augmentation serait la suivante :
de 449,86 hors charges, je passerai à 450,28 (variation de +0,09% - Indice insee : 117.7 -> 117.81).

Or, mon propriétaire me demande la somme de : 460,52€ (soit encore 10€ de plus cette année). Il applique les 2 variations à mon loyer de 2009 (450€ environ).
Il passe donc de 450 à 460,09 (variation de 2,24%) puis de 460,09 à 460,52 (variation de 0,09%) pour calculer le nouveau loyer pour 2010.

Pour cette année, je ne pense pas qu'il faille appliquer l'augmentation de l'année dernière + la nouvelle ?
Qui a raison ?

Je vous remercie par avance pour vos réponses qui m'aideraient vraiment.

Lali