Droit de passage en maison mitoyenne

Bonjour,
ma question est un peu particuliere, voilà, mes parents ont acheté une maison avec une petite cour.
actuellement le voisin utilise cette cour pour rentrer chez lui mais rien n'a été signifié lors de la signature du bail.
le voisin a un autre accés possible à son domicile mais pour des raisons pratiques il passe part la petite cour "commune".
le voisin ayant beaucoup de mal à marcher, mes parents ne souhaitent pas lui interdire de passer mais certains abus commence à se faire sentir (le bar d'à coté passe pour y stocker ses chaises, les enfants et petits enfants passe par là pour aller voir le voisin, et accessoirement laisse sur la partie de mes parents certains dechets vegetaux ... ). mes parents aimeraient savoir si il existait un droit de passage et si il etait possible de limiter ce droit. ou si il risquait d'y avoir un droit d'usage? merci

je vais essayer de modéliser les batiments car c'est plus facile de voir que de décrire ^^
___________________________
couloir d'acces.....................|..................rue
............................................|
........................................porte1
___________porte2______|
........|...................................|
maison|................................|
........porte............................|<- cloture
.........|...................................|
_____|---------------------------| <- limite terrain ... sans cloture
.........|...................................|
maison|.................................|<- cloture
........porte.........................portail
.........|_________________|

actuellement tout le monde utilise le portail alors que le voisin devrait passer via les porte1 et porte2 ...
vue la difficulté de déplacement du voisin, mes parents aimeraient limiter au voisin la possibilité de passer et uniquement à lui mais que cela ne soit pas cessible (vente de maison) et que les autre fasse le tour.

merci