Partage bien immobilier demembréRésolu

Question

Bonjour, 
Par donation de décembre 2002, ma mère et son frère ont reçu la nue propriété d'une maison dont les parents demeuraient usufruitiers. Le taux d'évaluation de l'usufruit fixé dans l' acte était de 10%. 
 La maison a été vendue en décembre 2008.
 Le notaire a partagé le produit de la vente dans les proportions de: 20% au donateur usufruitier et 80% aux donataires nu propriétaires  en justifiant oralement ce partage par le barème fiscal d'évaluation applicable depuis le 01/01/2004 (art 669 du CGI), le donataire étant alors âgé de 81 ans révolu au jour de la vente.
A mon sens l'article art 669 du CGI a pour seul objet de fixer le barème pour déterminer l'assiette fiscale (PV) servant aux calculs des impôts et taxes et non de fixer les règles du partage. Je pense que les nu proprietaires devaient recevoir 90% du prix de vente et non 80%.
 
Ma compréhension du sujet est elle la bien fondée ?

condorcet · Answer

L'article 669 du CGI fixe la valeur des nue-propriété et usufruit uniquement pour le calcul des droits de mutation à titre onéreux (vente) ou à titre gratuit (donation,succession).
 Il ne s'applique pas pour les plus-values (l'Administration l'a écrit maintes fois) et ne s'impose pas dans les rapports entre particuliers dans le cadre du réglement de leurs affaires privées dont le partage de biens communs.
 Il est certes plus simple de se référer à ce barème fiscal, bien qu'il existe un barème économique, mais chacun est libre de réclamer la valeur qu'il estime de ses droits sous réserve que les autres l'acceptent (évidemment).

gaby0458 · Answer

Bonjour,

L'article 669 du CGI précise qu'il est utilisable uniquement pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe foncière. Ce barême fiscal ne s'impose donc nullement aux rapports entre particuliers et dans le cadre d'une vente de biens démembrés, chacun est libre de négocier la valeur desdits droits démembrés.
c'est simplement par commodité que la plupart des actes de vente retiennent les valeurs fiscales des droits démembrés.

condorcet · Answer

Un grand merci pour cette réponse a la fois aussi précise que compréhensible pour le beotien que je suis. 

Avez vous une idée sur une reference, un texte,... sur la primauté des affaires privée que je peux produire au notaire pour lui faire entendre raison avant toute action judiciaire? 

Encore merci pour votre aide si precieuse

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