bon de visite avec deux agences pour un bienRésolu/Fermé

Question

Bonjour,  

J'ai une petite interrogation : 
J'ai visité un appartement, avec l'agence A. Signé un bon de visite.  
L'agence B propose le même bien (je ne l'ai su qu'ensuite), l'agent immobilier étant un ami, j'ai voulu faire la transaction avec lui. Il me propose de venir le lendemain pour en discuter. 
Le lendemain l'agence A m' appelle pour me dire que le bien était passé sous compromis avec d'autres acquéreurs. 
Le surlendemain, l'agence A me rappelle pour me dire que finalement les acquéreurs se sont désistés. 
Je contacte l'agence B, pour qu'elle me bloque le bien immobilier à travers une proposition d'achat. 
Je contacte le même jour l'agence A pour lui dire que je ne suis finalement plus intéressé, que j'ai trouvé un autre appart; 
A ce jour j'attends la réponse suite à ma propal à la vendeuse à travers l'agence B. 

Je précise également que les deux agences l'ont négocié au meme prix !

Question : si le compromis est signé, l'agence A sera t il au courant que j'ai fait affaire finalement avec l'agence B ? Sera t il au courant que je suis l'acquéreur ? 
Ma démarche est elle légale ?

Cordialement,

luna10 · Accepted Answer

Bonjour, 

Les réponses ci-dessus sont légèrement à nuancer au vue de la jurisprudence... Vous êtes en principe dans votre droit de choisir l'agence de votre choix, tel ne sera pas forcément le cas du vendeur... 

L'acquéreur est libre de conclure l'acte de vente avec n'importe lequel des agents immobiliers lui ayant présenté le bien. Il s'agit du jeu de la libre concurrence. 
Sauf à ce que l'agence évincée fasse valoir sa mauvaise foi, prouvant que l'acquéreur a donc commis une faute lui ayant causé un préjudice. Tel est le cas lorsque l'acheteur évince l'agence via des manoeuvres frauduleuses ou lorsqu'il se rend complice d'une inexécution contractuelle. 
Le fait que vous ayez signé un bon de visite avec l'une ou l'autre des agences est indifférent. D'ailleurs, un engagement écrit sur un bon de visite n'a en principe aucune valeur (contrairement à ce qui a été dis). 


La liberté du vendeur dépend du mandat conclu entre ce dernier et l'agence immobilière. En règle générale, la commission n'est due qu'au mandataire qui a réellement permis la réalisation de la transaction, sauf faute du vendeur. 
La faute peut résulter du fait de méconnaître les termes du contrat de mandat.

Tout ceci dans le cadre d'un mandat non exclusif, bien évidemment...

Cordialement

max 17 · Answer

l'agence A finira bien par le savoir car les ventes sont publiées à la conservation des hypothèques et les agences soucieuses de percevoir leurs commissions cherchent à s'assurer de l'absence de fraude à leur droit à commission.

à moins pour vous de recourir à un prête nom ce que je ne saurais vous suggérer c'est frauduleux !

et comme elle vous a fait connaître le bien le droit à commission est dû à A

cela étant lisez votre bon de visite puisque c'est lui qui vous oblige à l'égard de l'agence.

Chan-elle · Answer

Bonsoir 

Pour vous donnez a réfléchir 


Dans les faits les agences sont de toute façon payées après l'acte authentique.
Quand une agence fait visiter un bien et qu'ensuite vendeur et visiteur traitent directement, la commission est due, la jurisprudence est constante sur ce point.

Qu'en est-il de la commission lorsque, en présence d'un mandat simple, deux agences font visiter le même bien aux mêmes acquéreurs ? La commission est due à celle qui a conclu l'opération, des dommages-intérêts d'un montant équivalent à la commission qu'elle aurait dû percevoir devront être versés à l'agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie. Ce qui est une précaution naturelle de la part des agences, car à quoi servirait de s'investir en temps, énergie, publicités..., s'il suffisait, après que l'acquéreur ait été trouvé, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l'opération ! Ce serait la mort annoncée de la profession.

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007496836/

Bonne lecture et bon achat 

Cordialement

max 17 · Answer

dans la décision du 30 mai 2006 sur légifrance les vendeurs furent condamnés.... pas l'acquéreur.

l'acquéreur ne peut pas être tenu par le mandat conclu par le vendeur: seul son bon de visite peut fonder ses obligations, préciser ce qu'il doit faire ou ne pas faire (notamment ne pas conclure par le biais d'un autre intermédiaire).

 cependant engage sa responsabilité délictuelle à l'égard du créancier le tiers qui se rend complice de la violation d'une obligation par le débiteur.

dans notre hypothèse l'acquéreur se rend complice de la violation de l'engagement souscrit par le vendeur envers A (de ne pas conclure de vente par un autre intermédiaire avec un acquéreur qui a visité le bien avec l'agence A).

votre complicité serait établie si vous connaissiez l'obligation que le mandat entre A et le vendeur stipulait une clause semblable à celle décrite dans l'arrêt de 2006 vers lequel CHAN-ELLE a mis un lien... par exemple si un exemplaire du mandat vous avait été communiqué.

Chan-elle · Answer

COMMISSION ET MANDAT NON EXCLUSIF
Lorsqu'un vendeur a signé plusieurs mandats non exclusifs de vente avec des agents immobiliers, il n'est tenu de payer une
commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, et cela même si l'acquéreur lui a été
présenté par un autre agent, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du
vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente.
Par exemple, un vendeur signe deux mandats non exclusifs. L'une des agences lui présente un acheteur et il lui communique en retour les documents pour rédiger le compromis de vente. Finalement, il retient le client présenté par la seconde agence. L'agence évincée a obtenu une indemnité de 609 euros au lieu des 3 735 euros réclamés, car elle n'avait pas un mandat exclusif et n'avait pas conclu l'affaire.

https://www.inc-conso.fr/recherche?displayModeParam=grids&send=&keyword=agent%2Bimmobilier

Chan-elle · Answer

EXTRAIT 

"Nous soussignés, agissant en qualité d'acquéreurs éventuels, reconnaissons avoir demandé et reçu à l'instant de votre cabinet les noms, adresses et conditions de vente des affaires désignées ci-après. Nous déclarons que ces affaires nous ont été présentées en premier lieu par votre cabinet et que nous n'en avions aucune connaissance auparavant. En conséquence, nous nous engageons expressément : - à ne communiquer à personne ces renseignements qui nous ont été donnés à titre personnel et confidentiel - à informer de notre visite de ce jour toute personne qui pourrait à l'avenir nous présenter le même bien - à ne traiter l'achat de l'une ou plusieurs de ces affaires que par votre seul intermédiaire, même après expiration des mandats qui vous ont été remis. En cas de violation des engagements ci-dessus, nous serions tenus à l'entière réparation des préjudices causés à votre cabinet par son éviction, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission que vous auriez perçue en concourant à l'acte."

luna10 · Answer

Sauf revirement de jurisprudence, votre extrait, aussi intéressant soit-il n'a aucune valeur juridique...

On ne va tout de même pas polluer le forum à ce propos, non ?! Le débat devrait être clos sauf si vous avez un détail juridique à apporter et non un extrait trouvé sur le net...

_Suad_ · Answer

Je ne suis pas du tout expert en droit et ensuite le droit ne fait pas tout, la conscience et l'éthique est l'affaire de chacun : donc ma contribution est à relativiser.

A priori les bons de visites n'auraient pas plus de valeur légale que ça (c'est une intimidation pour éviter au maximum que l'acquéreur tente de la contourner...la preuve en est que certaines agences n'en font même pas signer), le véritable contrat étant le mandat le plus souvent pris par le vendeur et non l'acquéreur. 
L'agence a du assurer ses arrières en prévoyant:
   - une pénalité au vendeur s'il vendait en direct à un client présenté par elle même,
   - une clause indiquant qu'en cas de vente du bien par une autre agence ou par le vendeur lui même si mandat non exclusif, dans la lettre recommandée à adresser à l'agence par le vendeur, ce dernier devra lui signifier les coordonnées de l'acquéreur.

En tant qu'acquéreur vous ne risquez donc pas grand chose à mon sens si ce n'est vous morfondre avec votre bonne conscience.

Qui plus est, comme vous passez par une autre agence, vous ne traitez pas directement avec le vendeur. L'agence A aura donc beaucoup plus de mal à faire valoir ses droits envers le vendeur et n'ira donc surement pas jusqu'au tribunal mais s'arrêtera à des intimidations (je pense que les jurisprudences existantes sont pour des cas d'accords sous le manteau acquéreur/vendeur et non des cas ou l'acquéreur traite finalement avec une autre agence).

Au final, l'agence doit prouver qu'elle a été décisive dans la vente.
Et si l'agence A n'avait pas voulu vous vendre le bien au prix demandé pour garder une commission max ? Vous vous seriez retrouvé bloqués, vous et le vendeur, car près à conclure la vente mais ne pouvant le faire à cause de l'agence ? Biensûr si vous tomber d'accord sur un prix avec 0 frais d'agence, l'agence bloquera forcément c'est ce qui revient à un achat en direct, mais dès lors que vous achetez avec une autre agence, combien même ce n'est pas celle là qui vous a fait visiter en premier, si elle a réussi à trouver un accord vendeur/acquéreur/agence que n'aura pas réussi à trouver l'autre agence, pourquoi ne pourriez vous pas conclure cette vente ? L'autre agence pourra difficilement avoir des recours, il faudra qu'elle puisse prouver qu'un accord similaire avait été trouvé avant...ou que vous n'avez fait aucune proposition (mais souvent les propositions sont faites par orales...)....elle s'engagerait donc dans une difficile bataille presque perdue d'avance, il y a donc fort à parier qu'elle n'ira pas plus loin que les menaces.

Dans votre cas, vous dites que "les 2 agences l'ont négociée au memes prix"
==> l'agence B n'aurait donc pas été plus décisive dans l'acte d'achat que l'agence A : là encore difficile à prouver, mais pour vous blinder encore plus c'est facile mais pas légal : rien n'empèche l'agence B de vous faire un bon de visite antidaté et antérieur à celui de l'agence A, si le vendeur est OK.
Mais vous ne semblez pas avoir fait une proposition similaire dans chacune des agences et au vu de l'historique, l'agence A vous avez indiqué que le bien était vendu, encore une fois c'est pas légal et je ne le ferais personnellement pas car je veut rester clean avec ma conscience mais si l'agence A vous a signifié que par téléphone que le bien n'était finalement pas vendu, rien ne vous empèche de dire qu'elle ne l'a pas fait, et que c'est en visitant des maisons avec l'agence B que celle-ci vous a programmer cette même maison vous apprenant par la meme occasion qu'elle était tjrs en vente, et que pour pas risquer de la perdre une seconde fois, vous avez fait de suite une proposition....

Le mieux est d'en discuter avec votre ami de l'agence B pour savoir ce que vous et le vendeurs risqués et valider que la démarche est sans risque, bien que légalement borderline et éthiquement tout à fait malhonnête.

Perso, j'ai eu un cas un peu similaire SAUF que l'agence A ne s'était clairement pas "battue" pour nous vendre la maison mais l'a vendue à qqun d'autre...deux semaines après le délais de rétractation, et sans nouvelle de l'agence, on a remarqué que la maison était tjrs dans une agence concurrente..en appelant celle-ci, elle nous indique que le bien serait toujours à vendre (les proprios avaient déménagés entre temps) !!! On avait eu qques infos des proprios à l'époque et on a finalement retrouvé un de leur fils qui nous a confirmé que la personne s'était finalement rétractée et que la maison était toujours en vente !!! On a donc clairement indiqué qu'on ne voulait plus traiter avec l'agence A, qu'on pourrait éventuellement passer avec l'agence B mais bon les proprios tenaient absolument à rester réglo alors que l'agence A n'avait absoluement rien fait pour que cette vente se fasse et qu'ils n'avient donc aucunement mérité quelques frais qu'ils soient (privilégié leur autre client après nous avoir fait attendre plusieurs jours (il avait surement finalement proposé plus que nous après que l'agence ait fait monter les enchères) puis 2 semaines sans nous prévenir que c'était finalement pas vendu...) ==> nous sommes donc finalement, à contre coeur, passé avec l'agence A qui a du faire un petit effort sur sa comm sous pression du vendeur également.

doudou · Answer

Merci à tous et à toutes pour vos réponses !

Bon de visite avec deux agences pour un bien

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