Bon de visite avec deux agences pour un bien [Résolu/Fermé]

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 doudou -
Bonjour,

J'ai une petite interrogation :
J'ai visité un appartement, avec l'agence A. Signé un bon de visite.
L'agence B propose le même bien (je ne l'ai su qu'ensuite), l'agent immobilier étant un ami, j'ai voulu faire la transaction avec lui. Il me propose de venir le lendemain pour en discuter.
Le lendemain l'agence A m' appelle pour me dire que le bien était passé sous compromis avec d'autres acquéreurs.
Le surlendemain, l'agence A me rappelle pour me dire que finalement les acquéreurs se sont désistés.
Je contacte l'agence B, pour qu'elle me bloque le bien immobilier à travers une proposition d'achat.
Je contacte le même jour l'agence A pour lui dire que je ne suis finalement plus intéressé, que j'ai trouvé un autre appart;
A ce jour j'attends la réponse suite à ma propal à la vendeuse à travers l'agence B.

Je précise également que les deux agences l'ont négocié au meme prix !

Question : si le compromis est signé, l'agence A sera t il au courant que j'ai fait affaire finalement avec l'agence B ? Sera t il au courant que je suis l'acquéreur ?
Ma démarche est elle légale ?


Cordialement,
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9 réponses

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Bonjour,

Les réponses ci-dessus sont légèrement à nuancer au vue de la jurisprudence... Vous êtes en principe dans votre droit de choisir l'agence de votre choix, tel ne sera pas forcément le cas du vendeur...

L'acquéreur est libre de conclure l'acte de vente avec n'importe lequel des agents immobiliers lui ayant présenté le bien. Il s'agit du jeu de la libre concurrence.
Sauf à ce que l'agence évincée fasse valoir sa mauvaise foi, prouvant que l'acquéreur a donc commis une faute lui ayant causé un préjudice. Tel est le cas lorsque l'acheteur évince l'agence via des manoeuvres frauduleuses ou lorsqu'il se rend complice d'une inexécution contractuelle.
Le fait que vous ayez signé un bon de visite avec l'une ou l'autre des agences est indifférent. D'ailleurs, un engagement écrit sur un bon de visite n'a en principe aucune valeur (contrairement à ce qui a été dis).


La liberté du vendeur dépend du mandat conclu entre ce dernier et l'agence immobilière. En règle générale, la commission n'est due qu'au mandataire qui a réellement permis la réalisation de la transaction, sauf faute du vendeur.
La faute peut résulter du fait de méconnaître les termes du contrat de mandat.

Tout ceci dans le cadre d'un mandat non exclusif, bien évidemment...

Cordialement
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Merci

Quelques mots de remerciements seront grandement appréciés. Ajouter un commentaire

droit-finances 19282 internautes nous ont dit merci ce mois-ci

bonjour,
quelle est la valeur d'un bon de visite s'il n'a pas de valeur contractuelle entre le visiteur et l'agence (ce que vous semblez dire) ?
qu'est-ce qui permet de priver de force obligatoire une obligation convenue entre deux parties?
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La jurisprudence a déjà tranché sur ce sujet. Je vous laisse le soin d'aller vous renseigner utilement...
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Je vous suggère donc de suivre les conseils de LUNA qui prend un plaisir jouissif a suivre et venir contredire mes réponses,
Pour moi si vous avez affaire a une petite agence régionale vous ne risquez pas grand-chose, en revanche si c'est une agence de renommée Nationale attention elles ont des Avocats a disposition
Mais luna se fera un plaisir de plaider votre cause, sachant que vous n'avez rien a reprocher a l'agence A , vous l'avez simplement évincé pour faire plaisir a un ami de l'agence B
au temps pour moi Luna 10 ! la cour de cassation a bien jugé que le bon de visite ne saurait faire naître d'obligations à la charge de l'acquéreur.
donc si je vous suis, l'obligation de l'acheteur d'indemniser l'agence évincée se fonde sur la complicité à la violation des engagements contractuels du vendeur né du mandat de vente?
ce qui suppose donc une collusion frauduleuse entre l'acquéreur et le vendeur, et pas comme dans l'hypothèse qui se présente entre l'agence B et l'acquéreur.
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2 octobre 2010
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Je vous suggère donc de suivre les conseils de LUNA qui prend un plaisir jouissif a suivre et venir contredire mes réponses,

Je ne fais que poser le principe en la matière. Et je ne vous contredit pas totalement, au passage... Que cela vous plaise ou non, la jurisprudence est faite ainsi dans le domaine (jusqu'à ce qu'il y ait un revirement...).
L'acquéreur est libre de choisir l'agence de son choix, et l'agence qui tenterait de se retourner contre lui risque de se retrouver le bec dans l'eau sauf à rapporter la preuve de la complicité avec le vendeur ou des manoeuvres frauduleuses causant un préjudice à l'agence évincé.

Que ce soit une agence populaire ou non, le principe est la même pour tout le monde, qu'il ait des avocats à leur disposition ou non...


Vous mettez des liens à tout va, et vous n'en prenez même pas la peine d'en tirer les conclusions nécessaires...
Dire que l'acquéreur peut être condamné à des dommages intérêts est une chose... Mais cela manque de précisions juridiquement.

Il y a le principe et les exceptions. Et dans un raisonnement juridique, on donne le principe avant les exceptions, et non l'inverse...

ce qui suppose donc une collusion frauduleuse entre l'acquéreur et le vendeur

C'est ce que vous disiez me semble t'il dans l'un de vos messages. Et vous aviez entièrement raison...
L'acquéreur peut être condamné à des dommages intérêts que dans des cas résiduels, basés sur la notion de "fraude".
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Sauf revirement de jurisprudence, votre extrait, aussi intéressant soit-il n'a aucune valeur juridique...

On ne va tout de même pas polluer le forum à ce propos, non ?! Le débat devrait être clos sauf si vous avez un détail juridique à apporter et non un extrait trouvé sur le net...
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22 mai 2016
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ce n'est pas une jurisprudence c'est tout simplement un extrait de bon de visite
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Vous ne m'avez pas compris, je vais être plus clair sur ce coup...

Votre extrait de bon de visite n'a aucune valeur. La jurisprudence a déjà tranché à ce sujet. Cette clause n'a aucun effet, et l'agence n'obtiendra rien (du moins si le petit juge applique bien la règle de droit...).

Par "sauf revirement de jurisprudence", je soulignais seulement que tant que la position de la Cour n'aura pas changé, votre extrait ne sert à rien...

C'est plus clair ? Je dois très certainement mal m'exprimer (fatigue peut-être...) ^^
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22 mai 2016
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Vous avez raison luna, vous conseillez donc de signer il n'y a aucun risque
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2 octobre 2010
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Vous avez tout compris. Tant que l'acquéreur n'accomplit pas de manoeuvres frauduleuses à l'encontre d'une agence, il est en droit de choisir l'agence de son choix.

Vous n'avez qu'à rechercher de la jurisprudence, de la doctrine à ce sujet sur le principe et l'exception... Au lieu de rester cloîtrer dans votre raisonnement.
Merci à tous et à toutes pour vos réponses !
l'agence A finira bien par le savoir car les ventes sont publiées à la conservation des hypothèques et les agences soucieuses de percevoir leurs commissions cherchent à s'assurer de l'absence de fraude à leur droit à commission.

à moins pour vous de recourir à un prête nom ce que je ne saurais vous suggérer c'est frauduleux !

et comme elle vous a fait connaître le bien le droit à commission est dû à A

cela étant lisez votre bon de visite puisque c'est lui qui vous oblige à l'égard de l'agence.
il me semble que rien ne m'interdit de passer par une autre agence, puisque la commission est due normalement avec l'agence qui finalise le bien.
Ce qui m'embete c'est que l'agence A découvre que j'ai fait affaire avec une autre agence...alors que j'avais prétendu ne plus etre intéressé...
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22 mai 2016
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doudou pourquoi poser votre question si vous semblez si sur de vous ?
car ma vraie question étant : l'agence A sera t elle au courant que je suis sur le point de conclure la transaction avec l'agence B ou sera t elle au courant que j'ai conclu la transaction avec l'agence B pour le même prix ?

Merci
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22 mai 2016
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Pour votre INFO oui les agences reçoivent des listings de toutes les transactions dans la région
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22 mai 2016
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Bonsoir

Pour vous donnez a réfléchir


Dans les faits les agences sont de toute façon payées après l'acte authentique.
Quand une agence fait visiter un bien et qu'ensuite vendeur et visiteur traitent directement, la commission est due, la jurisprudence est constante sur ce point.

Qu'en est-il de la commission lorsque, en présence d'un mandat simple, deux agences font visiter le même bien aux mêmes acquéreurs ? La commission est due à celle qui a conclu l'opération, des dommages-intérêts d'un montant équivalent à la commission qu'elle aurait dû percevoir devront être versés à l'agence évincée ayant présenté le bien en premier, pour peu que le mandat le prévoie. Ce qui est une précaution naturelle de la part des agences, car à quoi servirait de s'investir en temps, énergie, publicités..., s'il suffisait, après que l'acquéreur ait été trouvé, de traverser la rue pour traiter moins cher avec une agence étrangère à l'opération ! Ce serait la mort annoncée de la profession.

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000007496836/

Bonne lecture et bon achat

Cordialement
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22 mai 2016
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comment ça ? Je n'ai pas envie que le vendeur paye des frais d'agence à B et à A
Chan-elle,
Si j'ai bien compris l'agence A est en droit d'ester en justice le vendeur,si dans le mandat il était stipulé que le vendeur ne peut signer de compromis avec un acheteur initialement mis en relation par l'agence A.
De fait le vendeur paye les Frais d'agence à B. Et par la suite à A si ce dernier este en justice, puisque c'est A qui a mis initialement l'acquérieur en relation avec le bien.
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22 mai 2016
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vous confondez vendeur et acheteur

Dans le cas que vous présentez, je suppose que vous êtes acheteur ?
DOnc vous avez visité le bien avec l'agence A puis vous signez avec l'agence B
DOnc vous allez devoir des frais a l'agence B
Mais l'agence A sera en droit de vous réclamer ( pas de commission comme elle n'aura pas effectué la vente ) mais des des dommages-intérêts d'un montant équivalent à la commission ayant présenté le bien en premier
Chan-elle,
Relisez la décision de la Cass. à travers votre lien : c'est bien le vendeur qui sera tenu de payer des dommages et intérêts d'un montant équivalent à la commission à l'agence A (si le mandat prévoit de ne pas vendre à un acheteur initialement présenté par l'agence A).... pas l'acheteur

Cordialement,
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22 mai 2016
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Mais même des acquéreurs peuvent être condamnés à des dommages-intérêts, alors qu'ils ne sont pas signataires du mandat !
dans la décision du 30 mai 2006 sur légifrance les vendeurs furent condamnés.... pas l'acquéreur.

l'acquéreur ne peut pas être tenu par le mandat conclu par le vendeur: seul son bon de visite peut fonder ses obligations, préciser ce qu'il doit faire ou ne pas faire (notamment ne pas conclure par le biais d'un autre intermédiaire).

cependant engage sa responsabilité délictuelle à l'égard du créancier le tiers qui se rend complice de la violation d'une obligation par le débiteur.

dans notre hypothèse l'acquéreur se rend complice de la violation de l'engagement souscrit par le vendeur envers A (de ne pas conclure de vente par un autre intermédiaire avec un acquéreur qui a visité le bien avec l'agence A).

votre complicité serait établie si vous connaissiez l'obligation que le mandat entre A et le vendeur stipulait une clause semblable à celle décrite dans l'arrêt de 2006 vers lequel CHAN-ELLE a mis un lien... par exemple si un exemplaire du mandat vous avait été communiqué.
Or je ne connais pas cette obligation, je ne connais pas les termes du mandat signé entre A et le vendeur...
bonjour,
moi j'ai une petite question en rapport avec ce sujet,
j'ai visité un 1er logement avec l'agence A, et ce soir j'ai rdv avec l'agence B pour visiter 2 logements dont l'un est le 1er que j'ai visité avec l'agence A (donc j'aurai signé un bon de visite avec les 2 agence pour le 1er logement)
si je decide d'acheter le 1er logement, avec l'agence A qui a été la 1ere à me faire visiter, est ce que l'agence B peut me reclamer des dommages et interets? puisqu'elle m'aura elle aussi fait visiter le 1er logement, mais apres l'agence A

merci d'avance pour vos conseils

stephanie
pourquoi visiter le même logement avec deux agences différentes?
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COMMISSION ET MANDAT NON EXCLUSIF
Lorsqu'un vendeur a signé plusieurs mandats non exclusifs de vente avec des agents immobiliers, il n'est tenu de payer une
commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, et cela même si l'acquéreur lui a été
présenté par un autre agent, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute du
vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente.
Par exemple, un vendeur signe deux mandats non exclusifs. L'une des agences lui présente un acheteur et il lui communique en retour les documents pour rédiger le compromis de vente. Finalement, il retient le client présenté par la seconde agence. L'agence évincée a obtenu une indemnité de 609 euros au lieu des 3 735 euros réclamés, car elle n'avait pas un mandat exclusif et n'avait pas conclu l'affaire.

https://www.inc-conso.fr/recherche?displayModeParam=grids&send=&keyword=agent%2Bimmobilier

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Ici, il s'agit du point de vue l'acquéreur, et non du vendeur. Et ce que vous venez de dire a déjà été dit plusieurs fois. Ce n'est pas la peine de se répéter sans cesse...
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EXTRAIT

"Nous soussignés, agissant en qualité d'acquéreurs éventuels, reconnaissons avoir demandé et reçu à l'instant de votre cabinet les noms, adresses et conditions de vente des affaires désignées ci-après. Nous déclarons que ces affaires nous ont été présentées en premier lieu par votre cabinet et que nous n'en avions aucune connaissance auparavant. En conséquence, nous nous engageons expressément : - à ne communiquer à personne ces renseignements qui nous ont été donnés à titre personnel et confidentiel - à informer de notre visite de ce jour toute personne qui pourrait à l'avenir nous présenter le même bien - à ne traiter l'achat de l'une ou plusieurs de ces affaires que par votre seul intermédiaire, même après expiration des mandats qui vous ont été remis. En cas de violation des engagements ci-dessus, nous serions tenus à l'entière réparation des préjudices causés à votre cabinet par son éviction, ce préjudice ne pouvant être inférieur à la commission que vous auriez perçue en concourant à l'acte."
en fait et aussi bizarre cela puisse paraître (et c'est pourquoi j'étais dans un premier temps surpris par les messages de Luna 10) ces stipulations ne créent pas d'obligation pour l'acquéreur.
c'est la jurisprudence qui l'a jugé et je l'ai en effet lu dans le répertoire Dalloz. Dans un premier temps ce fut une jurisprudence des juges du fond, puis de la Cour de Cassation mais depuis déjà longtemps car l'arrêt de cette dernière cité en ce sens date de 1978.
Le bon de visite ne vise qu'à constituer une preuve pour l'agence de ses diligences et cela en cas de litige avec le vendeur.
En fait il ne suffit pas de citer une clause pour dire quel est la solution juridique, il faut savoir ce qu'en dit la jurisprudence.
Cordialement.
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Un arrêt de 2004 ou 2005 (bien plus récent que celui 1978 que je ne connaissais pas d'ailleurs) va également dans ce sens. Et tant qu'il n'y a pas de revirement, la jurisprudence demeure applicable...

En fait il ne suffit pas de citer une clause pour dire quel est la solution juridique, il faut savoir ce qu'en dit la jurisprudence.

Enfin une personne qui a du bon sens ^^
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Je ne suis pas du tout expert en droit et ensuite le droit ne fait pas tout, la conscience et l'éthique est l'affaire de chacun : donc ma contribution est à relativiser.

A priori les bons de visites n'auraient pas plus de valeur légale que ça (c'est une intimidation pour éviter au maximum que l'acquéreur tente de la contourner...la preuve en est que certaines agences n'en font même pas signer), le véritable contrat étant le mandat le plus souvent pris par le vendeur et non l'acquéreur.
L'agence a du assurer ses arrières en prévoyant:
- une pénalité au vendeur s'il vendait en direct à un client présenté par elle même,
- une clause indiquant qu'en cas de vente du bien par une autre agence ou par le vendeur lui même si mandat non exclusif, dans la lettre recommandée à adresser à l'agence par le vendeur, ce dernier devra lui signifier les coordonnées de l'acquéreur.

En tant qu'acquéreur vous ne risquez donc pas grand chose à mon sens si ce n'est vous morfondre avec votre bonne conscience.

Qui plus est, comme vous passez par une autre agence, vous ne traitez pas directement avec le vendeur. L'agence A aura donc beaucoup plus de mal à faire valoir ses droits envers le vendeur et n'ira donc surement pas jusqu'au tribunal mais s'arrêtera à des intimidations (je pense que les jurisprudences existantes sont pour des cas d'accords sous le manteau acquéreur/vendeur et non des cas ou l'acquéreur traite finalement avec une autre agence).

Au final, l'agence doit prouver qu'elle a été décisive dans la vente.
Et si l'agence A n'avait pas voulu vous vendre le bien au prix demandé pour garder une commission max ? Vous vous seriez retrouvé bloqués, vous et le vendeur, car près à conclure la vente mais ne pouvant le faire à cause de l'agence ? Biensûr si vous tomber d'accord sur un prix avec 0 frais d'agence, l'agence bloquera forcément c'est ce qui revient à un achat en direct, mais dès lors que vous achetez avec une autre agence, combien même ce n'est pas celle là qui vous a fait visiter en premier, si elle a réussi à trouver un accord vendeur/acquéreur/agence que n'aura pas réussi à trouver l'autre agence, pourquoi ne pourriez vous pas conclure cette vente ? L'autre agence pourra difficilement avoir des recours, il faudra qu'elle puisse prouver qu'un accord similaire avait été trouvé avant...ou que vous n'avez fait aucune proposition (mais souvent les propositions sont faites par orales...)....elle s'engagerait donc dans une difficile bataille presque perdue d'avance, il y a donc fort à parier qu'elle n'ira pas plus loin que les menaces.

Dans votre cas, vous dites que "les 2 agences l'ont négociée au memes prix"
==> l'agence B n'aurait donc pas été plus décisive dans l'acte d'achat que l'agence A : là encore difficile à prouver, mais pour vous blinder encore plus c'est facile mais pas légal : rien n'empèche l'agence B de vous faire un bon de visite antidaté et antérieur à celui de l'agence A, si le vendeur est OK.
Mais vous ne semblez pas avoir fait une proposition similaire dans chacune des agences et au vu de l'historique, l'agence A vous avez indiqué que le bien était vendu, encore une fois c'est pas légal et je ne le ferais personnellement pas car je veut rester clean avec ma conscience mais si l'agence A vous a signifié que par téléphone que le bien n'était finalement pas vendu, rien ne vous empèche de dire qu'elle ne l'a pas fait, et que c'est en visitant des maisons avec l'agence B que celle-ci vous a programmer cette même maison vous apprenant par la meme occasion qu'elle était tjrs en vente, et que pour pas risquer de la perdre une seconde fois, vous avez fait de suite une proposition....

Le mieux est d'en discuter avec votre ami de l'agence B pour savoir ce que vous et le vendeurs risqués et valider que la démarche est sans risque, bien que légalement borderline et éthiquement tout à fait malhonnête.

Perso, j'ai eu un cas un peu similaire SAUF que l'agence A ne s'était clairement pas "battue" pour nous vendre la maison mais l'a vendue à qqun d'autre...deux semaines après le délais de rétractation, et sans nouvelle de l'agence, on a remarqué que la maison était tjrs dans une agence concurrente..en appelant celle-ci, elle nous indique que le bien serait toujours à vendre (les proprios avaient déménagés entre temps) !!! On avait eu qques infos des proprios à l'époque et on a finalement retrouvé un de leur fils qui nous a confirmé que la personne s'était finalement rétractée et que la maison était toujours en vente !!! On a donc clairement indiqué qu'on ne voulait plus traiter avec l'agence A, qu'on pourrait éventuellement passer avec l'agence B mais bon les proprios tenaient absolument à rester réglo alors que l'agence A n'avait absoluement rien fait pour que cette vente se fasse et qu'ils n'avient donc aucunement mérité quelques frais qu'ils soient (privilégié leur autre client après nous avoir fait attendre plusieurs jours (il avait surement finalement proposé plus que nous après que l'agence ait fait monter les enchères) puis 2 semaines sans nous prévenir que c'était finalement pas vendu...) ==> nous sommes donc finalement, à contre coeur, passé avec l'agence A qui a du faire un petit effort sur sa comm sous pression du vendeur également.