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1 réponse
En quelques mots, de mon point de vue, la problématique que se pose votre banque ne porte pas réellement sur l'autofinancement ou non de l'investissement locatif de cette opération, mais plutôt sur la question des garanties.
En effet, la vente en viager (même libre), a ceci de particulier par rapport a un investissement classique, c'est que le vendeur (crédirentier) va conserver sur les biens vendus un privilège de vendeur, de manière a se garantir d'être bien payé régulierement des arrérages de la rente viagère. Le privilège de vendeur qui est une garantie de droit réels, incripte à la conservation des hypothèques, lui permettera de pouvoir retrouver la propriété du bien qu'il vous vend, si jamais il n'était plus payé. Ainsi ce privilège de vendeur étant déjà concédé, cela ne vous permet pas de concéder une hypothèque de premier rang (privilège de préteur de deniers) sur les biens acquis en faveur de votre préteur. Le préteur ne pourra prétendre qu'a une hypothèque de second rang. Par conséquent, la banque considère probablement que le risque porté par votre dossier est trop important par rapport à sa marge, d'autant plus que la somme que vous souhaitez emprunter et très significative. En matière de vente en viager, recourir a un emprunt pour le financement du bouquet est en pratique très difficile. Les banques, la plus part du temps, ne pourront que financer, soit des sommes peu importante de le biais d'un prêt personnel ou des sommes plus significatives si l'emprunteur est en mesure d'apporter en garantie un autre bien dont il est déjà propriétaire et qui est libre de toutes hypothèques.
Joffrey CHOUELA
AJC Immobilier Viager
LYON
En effet, la vente en viager (même libre), a ceci de particulier par rapport a un investissement classique, c'est que le vendeur (crédirentier) va conserver sur les biens vendus un privilège de vendeur, de manière a se garantir d'être bien payé régulierement des arrérages de la rente viagère. Le privilège de vendeur qui est une garantie de droit réels, incripte à la conservation des hypothèques, lui permettera de pouvoir retrouver la propriété du bien qu'il vous vend, si jamais il n'était plus payé. Ainsi ce privilège de vendeur étant déjà concédé, cela ne vous permet pas de concéder une hypothèque de premier rang (privilège de préteur de deniers) sur les biens acquis en faveur de votre préteur. Le préteur ne pourra prétendre qu'a une hypothèque de second rang. Par conséquent, la banque considère probablement que le risque porté par votre dossier est trop important par rapport à sa marge, d'autant plus que la somme que vous souhaitez emprunter et très significative. En matière de vente en viager, recourir a un emprunt pour le financement du bouquet est en pratique très difficile. Les banques, la plus part du temps, ne pourront que financer, soit des sommes peu importante de le biais d'un prêt personnel ou des sommes plus significatives si l'emprunteur est en mesure d'apporter en garantie un autre bien dont il est déjà propriétaire et qui est libre de toutes hypothèques.
Joffrey CHOUELA
AJC Immobilier Viager
LYON
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