Transformer terrain agricole en lotissement

Bonjour,
je possede avec mon frere un terrain de 5100M² entouré de lotissements et de construction qui est dans le pos
avec la viabilité en bas du terrain.
je souhaite créer un lotissement et le commercialiser en parcelles de 300M² environ.
quelqu'un peu t il me dire l'ordre de démmarches et les piéges à éviter.
j'ai etait approché par un lotisseur que me donne 10% de la valeur loti donc meme s'il me faut investir pour les travaux il me semble plus rentable de le lotir à titre privé et de le commercialiser par la suite.
ce terrain est dans l'aude, si quelqu'un a des noms ou des contacts dans ce secteur, merci d'avance