Investissement locatif
ronpshit
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jeudi 4 février 2010
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4 février 2010
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4 févr. 2010 à 22:08
ulysse - 7 mai 2010 à 11:47
ulysse - 7 mai 2010 à 11:47
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Utilisateur anonyme
5 févr. 2010 à 02:37
5 févr. 2010 à 02:37
BONJOUR / Mais bien sûr que c'est normal que le loyer ne couvre pas le crédit, sinon personne ne serait locataire.
Pour que le loyer couvre le crédit, il faut avoir un APPORT PERSONNEL CONSEQUENT (en puisant dans ses économies perso), ce qui permet de prendre un crédit d'un montant plus faible....
Un logement neuf est très cher. Avec un logement un peu plus ancien, et en le remettant au goût du jour, l'affaire est parfois meilleure, mais il faut voir. Le fait d'avoir recours à une agence n'élimine pas forcément tous les risques d'impayés.
Vous aurez aussi l'impôt foncier à payer, les charges dont vous ne pouvez récupérer qu'une partie(en général à peine la moitié) sur le locataire, le reste c'est pour vous.
Il faut faire attention à la situation du logement, est-ce que ça se loue bien dans le coin.
Des gens ont investi dans des logements et même dans des maisons notamment dans la région toulousaine, et ça reste vide. Donc là, il n'y a même pas un loyer pour payer en partie le remboursement. Attention, ça construit à tout va, et n'importe comment...
Et même lorsque ça se loue, on n'est pas à l'abri d'avoir des dégradations et des frais de remise en état.
La location, ce n'est pas tout bénef comme le croient pas mal de gens.
Donc, tout cela demande réflexion, il y a un risque certain, et pas grand chose à gagner.
Pour que le loyer couvre le crédit, il faut avoir un APPORT PERSONNEL CONSEQUENT (en puisant dans ses économies perso), ce qui permet de prendre un crédit d'un montant plus faible....
Un logement neuf est très cher. Avec un logement un peu plus ancien, et en le remettant au goût du jour, l'affaire est parfois meilleure, mais il faut voir. Le fait d'avoir recours à une agence n'élimine pas forcément tous les risques d'impayés.
Vous aurez aussi l'impôt foncier à payer, les charges dont vous ne pouvez récupérer qu'une partie(en général à peine la moitié) sur le locataire, le reste c'est pour vous.
Il faut faire attention à la situation du logement, est-ce que ça se loue bien dans le coin.
Des gens ont investi dans des logements et même dans des maisons notamment dans la région toulousaine, et ça reste vide. Donc là, il n'y a même pas un loyer pour payer en partie le remboursement. Attention, ça construit à tout va, et n'importe comment...
Et même lorsque ça se loue, on n'est pas à l'abri d'avoir des dégradations et des frais de remise en état.
La location, ce n'est pas tout bénef comme le croient pas mal de gens.
Donc, tout cela demande réflexion, il y a un risque certain, et pas grand chose à gagner.
clement1381
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samedi 6 février 2010
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6 février 2010
6 févr. 2010 à 17:10
6 févr. 2010 à 17:10
Je serais un peu plus nuance que paulin peut être du fait que je suis dans l'immobilier francilien.
En effet il n'est pas loin d'être utopique que de penser qu'un loyer pourra combler l'investissement (si on ne prend pas en compte les avantages fiscaux d'une défiscalisation type scellier). Malgré les taux très attractifs le prix de l'immobilier en ile de france implique des mensualités qui seront d'autant plus importantes qu'on choisira un crédit court. La mensualité sera donc impactée par deux leviers: l'apport et la durée du crédit.
Ce préambule étant fait il s'agit maintenant de s'interroger sur les motifs profond de cet investissement: une économie d'impôt, un complément revenu futur, une constitution patrimoniale...? La hiérarchisation de ces critères impactera sur le choix de se tourner vers le neuf ou l'ancien. Quelque soit cette équation, la pertinence de l'emplacement définira le risque locatif: transport, bassin d'emploi, systèmes scolaires, commerces... Attention aussi à ne pas se situer dans une résidence trop typée investisseur ou vous allez vous retrouver avec une concurrence très importante à la location mais aussi à la revente.
En effet il n'est pas loin d'être utopique que de penser qu'un loyer pourra combler l'investissement (si on ne prend pas en compte les avantages fiscaux d'une défiscalisation type scellier). Malgré les taux très attractifs le prix de l'immobilier en ile de france implique des mensualités qui seront d'autant plus importantes qu'on choisira un crédit court. La mensualité sera donc impactée par deux leviers: l'apport et la durée du crédit.
Ce préambule étant fait il s'agit maintenant de s'interroger sur les motifs profond de cet investissement: une économie d'impôt, un complément revenu futur, une constitution patrimoniale...? La hiérarchisation de ces critères impactera sur le choix de se tourner vers le neuf ou l'ancien. Quelque soit cette équation, la pertinence de l'emplacement définira le risque locatif: transport, bassin d'emploi, systèmes scolaires, commerces... Attention aussi à ne pas se situer dans une résidence trop typée investisseur ou vous allez vous retrouver avec une concurrence très importante à la location mais aussi à la revente.
Utilisateur anonyme
6 févr. 2010 à 17:20
6 févr. 2010 à 17:20
aux judicieuses interventions des 2 autres membres , j'ajoute , et ca n'engage que moi,
que si vous avez un loyer très raisonnable, (donc pas de soucis ) et si vous avez calculé que vous aurez de l'argent à sortir pour faire vos frais , sans compter le risque de la location , et de la revente si probleme,
le plus sage serait bien de renoncer .. pour eviter de cruelles deceptions qui peuvent ruiner...
je vous conseille de consulter les textes de lois qui régissent les rapports locataires bailleurs : loi du 23 12 1986
et loi du 06 07 1989
que si vous avez un loyer très raisonnable, (donc pas de soucis ) et si vous avez calculé que vous aurez de l'argent à sortir pour faire vos frais , sans compter le risque de la location , et de la revente si probleme,
le plus sage serait bien de renoncer .. pour eviter de cruelles deceptions qui peuvent ruiner...
je vous conseille de consulter les textes de lois qui régissent les rapports locataires bailleurs : loi du 23 12 1986
et loi du 06 07 1989
clement1381
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samedi 6 février 2010
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6 février 2010
6 févr. 2010 à 17:42
6 févr. 2010 à 17:42
mon intervention n'est absolument pas destinée a faire peur mais simplement a informer. Le facteur risque 0 n'existant pas il faut etre conscient des elements et adapter sa position en fonction. Le risque de vacance locative en idf est quasi nul et une BONNE assurance loyers impayes et degradations permets de couvrir les risques majeurs de loyers non percus.
et quoi qu'il arrive le bien achete aura toujours une certaine valeur ( il est impossible de prevoir laquelle par contre) donc pour une epargne modeste ( la difference entre vos revenus locatifs et les charges attachées ) vous vous constituez un patrimoine. ( le locataire participe a la constitution de ce patrimoine pour environ les deux tiers ).
et quoi qu'il arrive le bien achete aura toujours une certaine valeur ( il est impossible de prevoir laquelle par contre) donc pour une epargne modeste ( la difference entre vos revenus locatifs et les charges attachées ) vous vous constituez un patrimoine. ( le locataire participe a la constitution de ce patrimoine pour environ les deux tiers ).
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je vous remercie pour vos réponses.
ns avons calculé notre budget et ns voyons qu'après calcul nous devons sortir de notre "poche" presque 250 euros pour compléter le crédit et les divers charges qu'incombent le studio.
or je voulais savoir si cela peut paraitre excessif ou bien normal poleur un investissement locatif.
car en effet d'après les divers sites que j'ai visité le loyer doit couvrir les mensualités du crédit ce qui ds notre cas n'est pas possible.
qu'en pensez vous?
merci pour vos réponses..
ns avons calculé notre budget et ns voyons qu'après calcul nous devons sortir de notre "poche" presque 250 euros pour compléter le crédit et les divers charges qu'incombent le studio.
or je voulais savoir si cela peut paraitre excessif ou bien normal poleur un investissement locatif.
car en effet d'après les divers sites que j'ai visité le loyer doit couvrir les mensualités du crédit ce qui ds notre cas n'est pas possible.
qu'en pensez vous?
merci pour vos réponses..
Utilisateur anonyme
7 févr. 2010 à 16:04
7 févr. 2010 à 16:04
bonjour : Chez nous, si on compte que sur le montant du loyer pour payer les mensualités du crédit ce n'est pas possible. Pour faire baisser les mensualités, il faut augmenter l'apport personnel, ainsi le montant du crédit est plus petit.
Et puis, ce serait complètement idiot de louer, si ça ne coûtait pas plus cher que d'avoir un crédit pour la totalité. Et les gens en général ne sont pas idiots, ils calculent...
Et puis, ce serait complètement idiot de louer, si ça ne coûtait pas plus cher que d'avoir un crédit pour la totalité. Et les gens en général ne sont pas idiots, ils calculent...
d'aprés vos réponses je devrais me rabattre sur un bien moins cher dt le loyer couvrirait la mensualité du crédit.
Par ailleurs je ne pense pas être idiot vu qu ej'ai fait mes calculs et que je demande l'avis de personnes qui se sont lancées dedans en vu de partager leurs expériences.
de même que certain sites disent que le fait qu'un loyer paye la mensualité d'un crédit n'est qu'un mythe...et je voulais savoir si c'était vrai.
Par ailleurs je ne pense pas être idiot vu qu ej'ai fait mes calculs et que je demande l'avis de personnes qui se sont lancées dedans en vu de partager leurs expériences.
de même que certain sites disent que le fait qu'un loyer paye la mensualité d'un crédit n'est qu'un mythe...et je voulais savoir si c'était vrai.
c'est bien un mythe!
un loyer est insuffisant pour couvrir une mensualite de crédit car il faut inclure les fiscalite, (de pire en pire ) les travaux d"entretien , les charges de copro en appart, ect....les vacances( periodes vides) .. les retards ou impayes de loyers ..ou de rappel de charges...etc..
en general, on fait :
le montant du loyer hors charges X 12 = somme Y
et on enleve 2 mois et demi , de la somme Y , pour à peu près retomber sur ses pattes..
vaut mieux être large pour pas etre à la gorge!
un loyer est insuffisant pour couvrir une mensualite de crédit car il faut inclure les fiscalite, (de pire en pire ) les travaux d"entretien , les charges de copro en appart, ect....les vacances( periodes vides) .. les retards ou impayes de loyers ..ou de rappel de charges...etc..
en general, on fait :
le montant du loyer hors charges X 12 = somme Y
et on enleve 2 mois et demi , de la somme Y , pour à peu près retomber sur ses pattes..
vaut mieux être large pour pas etre à la gorge!
PSENAUX
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mercredi 5 mai 2010
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5 mai 2010
5 mai 2010 à 17:50
5 mai 2010 à 17:50
je suis plus proche de la reponse de paulin , un prof prudent
mais il manque l essentiel les chiffres de vos rev votre patrimoine etc votre endettement etc parfois il suffit de prendre une duree plus longue
le lieux est interressant avec le grand paris
pour le neuf ou l ancien, ca depend qui construit en neuf et ou quel ancien!
le neuf sera aux normes plus les nouvelles de 2012 et les autres qui vont inventer!!
votre raisonnement est bon mais surmenent pas chiffrée et abouti fiscalement parlant
mais il manque l essentiel les chiffres de vos rev votre patrimoine etc votre endettement etc parfois il suffit de prendre une duree plus longue
le lieux est interressant avec le grand paris
pour le neuf ou l ancien, ca depend qui construit en neuf et ou quel ancien!
le neuf sera aux normes plus les nouvelles de 2012 et les autres qui vont inventer!!
votre raisonnement est bon mais surmenent pas chiffrée et abouti fiscalement parlant
Utilisateur anonyme
7 mai 2010 à 09:25
7 mai 2010 à 09:25
bonjour : Faut pas oublier que les loyers, même s'ils partent entièrement dans le crédit, et qu'ils ne suffisent pas, constitueront un revenu supplémentaire qui augmentera le revenu imposable. Donc faut voir avec l'avantage fiscal si ça vaut la peine.
Cela parait merveilleux à beaucoup la location, un intervenant compare ça à une entreprise, ça n'a rien à voir, du point de vue gain en tout cas.... Autant certaines entreprises, notamment dans le commerce peuvent réaliser des marges bénéficiaires faramineuses, autant en location, c'est très très faible.
Si vous allez bosser tous les matins, et que le locataire ne vous paie pas, vous n'allez pas rire....
Cela parait merveilleux à beaucoup la location, un intervenant compare ça à une entreprise, ça n'a rien à voir, du point de vue gain en tout cas.... Autant certaines entreprises, notamment dans le commerce peuvent réaliser des marges bénéficiaires faramineuses, autant en location, c'est très très faible.
Si vous allez bosser tous les matins, et que le locataire ne vous paie pas, vous n'allez pas rire....
Salut à tous,
Ah! Se constituer un patrimoine destiné à la location pour avoir des benefices, c'est fini aujourd'hui...En 1990, j'avais construit une maison (j'habitais dedans) et le crédit à payer jusqu'à la gorge, et en 1999, je l'ai vendue car on n'en pouvait pas tenir plus longtemps encore avec le crédit, mais on n'était pas endettés mais le fait de serrer la ceinture...tous les mois.
Alors avec les sous de la revente, on a acheté une vieille maison à retaper dont on a fait 3 logements + on avait de l'argent de la revente de coté, mais finalement après calculs et recalculs, on a preféré de NE pas LOUER mais habiter dans toute la maison, en attendant quelques années qu'on les revente avec un bénéfice et tout cela sans supporter les charges, fiscalités, des loyers impayés,etc...Et voila pourquoi cela explique que de plus en plus d'invesisteurs immobiliers fuient le systeme vicieux de la locatione t qu'il ait de plus en plsu de logements vacants que le gouvernement veut pénaliser les proprios !
Nous on n'est pas penalisés car on habite dans LA MAISON (dans les 3 logements) et qu'aucun logement n'a pas été loué une PREMIERE fois (critèque très importante)
Et d'après nos caculs, on a fait une benefice de l'ordre de 100.000€ en 10 ans... tout simplement sans supporter les charges de l'invessitement LOCATIF. Rien n'empeche de se constituer un patrimoine immobilier sans les louer çà moins d'habiter dedans...
Voila ma ruse...
A+
Ah! Se constituer un patrimoine destiné à la location pour avoir des benefices, c'est fini aujourd'hui...En 1990, j'avais construit une maison (j'habitais dedans) et le crédit à payer jusqu'à la gorge, et en 1999, je l'ai vendue car on n'en pouvait pas tenir plus longtemps encore avec le crédit, mais on n'était pas endettés mais le fait de serrer la ceinture...tous les mois.
Alors avec les sous de la revente, on a acheté une vieille maison à retaper dont on a fait 3 logements + on avait de l'argent de la revente de coté, mais finalement après calculs et recalculs, on a preféré de NE pas LOUER mais habiter dans toute la maison, en attendant quelques années qu'on les revente avec un bénéfice et tout cela sans supporter les charges, fiscalités, des loyers impayés,etc...Et voila pourquoi cela explique que de plus en plus d'invesisteurs immobiliers fuient le systeme vicieux de la locatione t qu'il ait de plus en plsu de logements vacants que le gouvernement veut pénaliser les proprios !
Nous on n'est pas penalisés car on habite dans LA MAISON (dans les 3 logements) et qu'aucun logement n'a pas été loué une PREMIERE fois (critèque très importante)
Et d'après nos caculs, on a fait une benefice de l'ordre de 100.000€ en 10 ans... tout simplement sans supporter les charges de l'invessitement LOCATIF. Rien n'empeche de se constituer un patrimoine immobilier sans les louer çà moins d'habiter dedans...
Voila ma ruse...
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La législation juridique et financière évolue en permanence...