Annulation de vente pour réticence dolosive Résolu/Fermé

Question

Bonjour,

Nous avons acheté ma compagne et moi, une maison en juin 2008 à des particuliers en direct.
C'est une maison de ville (colléee des 2 cotés) à flan de coteaux (nous n'avons accès que par la rue, par le devant, et non pas accès au derrière). J'avais remarqué à l'époque que la superficie du RDC était plus petite que celles des 2 étages. Comme elle est à flan de coteau, j'ai pensé que c'était de la terre/roche la partie manquante. 

Quelques mois apres, j'ai découvert qu'il y avait bien une pièce sur la superficie manquante, avec laquelle je n'ai aucun accès et dont j'ignorais donc l'existence. Il se trouve que c'est la bibliothèque municpale de ma commune (la mairie étant ma voisine collée).
Rien n'est en règle, puisque cette pièce fait partie de la parcelle cadatrale que j'ai achétee, fait partie de la maison, et la mairie n'a pas d'acte de propriété. 

Après 15 longs mois de dur labeur et négociations, pendant lesquels j'ai essayé de trouver une solution à l'amiable (div en volume avec la mairie, en leur "laissant" la pièce, je me heurte à des impasses. Ni le géomètre, ni le maire, ni le notaire ne semblet vouloir faire ce qu'il faut.

Puis-je me retourner contre le vendeur pour réticence dolosive et faire annuler la vente (il ne m'avait pas prévenu de l'existance de cette pièce, ni biensur, la non régularité de la chose, et je ne pouvais pas le savoir ni le deviner) ? Si oui, quel temps cela peut prendre ? quel coût également ?
Je pense que je devrais récupérer les frais de notaire, mais qu'en est-il des travaux que j'ai faits dans la maison (12000€). Pourrais-je les récupérer ? Devrais-je rendre les crédit d'impot pour rénovation et intéréts d'emprunts ?


Merci d'avance pour votre aide.
Cordialement,

lbigaret · Answer

? La première réaction serait plutôt de demander un loyer à la mairie qui occupe un bien sans droit.

soleilen73 · Answer

Bonjour, il faudrait regarder la surface que vous payez aux impôts, pour voir si la "surface manquante" est dans votre imposition ou bien, dans celle de la commune. Admettez que se soit vous qui payez la taxe foncière et habitation, la commune n'a plus qu'à quitter les lieux dès la réception de la LR avec AR, que vous lui aurez adressé !

Malfrok · Answer

Merci pour vos réponses.

J'ai déjà tout fait aux impots. Nous ne payons pas d'impots sur cette pièce parceque elle déclarée comme cave. C'est la mairie qui a realisé des travaux dans cette cave pour en faire une bibliothèque (travaux sur un bien dont elle n'a pas de titre de propriété).

J'ai fait mon enqûete, cela fait bien 50 ans que la mairie utilise cette pièce, à usage de cave puis de biblio depuis 1995. La prescription acquisitve leur serait certainement accordée. Il ne reste que dans ce cas, il faudrait faire une copro, mais moi je m'y oppose, je n'ai pas acheté une maison pour revendre ensuite des parts de copro. Cela créé une moins value sur ma maison très significative. 
J'ai tout essayé de ce côté, c'est pourquoi je pense plus à faire annuler la vente.

Avez-vous des réponses à mes questions svp ?

Merci,

lbigaret · Answer

A mon sens si elle peut prouver l'existence de la bibliothèque depuis 95 il n'en sera certainement pas de même pour son utilisation de la "cave"...donc la prescription acquisitive trentenaire...... surtout si, comme le souligne soleilen73, les taxes foncières sont payées par le propriétaire de la parcelle concernée.

Malfrok · Answer

Je me doute que c'est très dur de prouver la prescription acquisitive, mais je ne veux pas aller dans cette optique car mon problème risque d'être toujours le même, à savoir en venir à une copro, cela va durer des années, et me couter de l'argent.
Ne puis-je pas faire annuler la vente ?
Je n'en peux plus, cela fait 15 mois que je tente de tout régler à l'amiable, et même le maire me met des bâtons dans les roues, alors que je souhaite lui céder officiellement la pièce par une division en volume, mais luire fuse car ne veut pas payer le geometre ni l'acte!! 

Merci,

lbigaret · Answer

Le maire refuse, c'est la meilleure ça ! :o) Vous n'avez pas à lui vendre cette pièce de votre propriété car effectivement ce serait compliqué. Vous lui proposez une location à la rigueur sinon vous le mettez en demeure de vider les lieux sauf s'il vous démontrait son droit à s'y maintenir. Vous pourriez probablement même réclamer un loyer sur les 5 dernières années.....à votre place j'irais voir un juriste.

soleilen73 · Answer

re...pas simple c'est vrai, mais demandez si le Maire paye sa taxe foncière et d'habitation depuis 1995, et là vous saurez si cette surface est bien à vous. Pour ma part que pense que cette surface est bien à vous , n'en déplaise au Maire !

Malfrok · Answer

Merci pour vos conseils. Mais pourquoi n'obtiens-je pas de réponse à ma question, à savoir puis-je faire annuler la vente ? le vendeur est fautif, mais le notaire ?

Aller au tribunal avec la maire, je laisse cette action à mon vendeur en cas d'annulation de la vente, j'en ai assez fait, pas envie de passer encore des années à ne pas dormir, ce qui est déjà le cas.

Merci,

Malfrok · Answer

Pour répondre à Soleilen 73, je me suis posé cette question, mais une mairie ne paye de taxes ni foncieres, ni d'habitation, dc impossible à savoir.

Merci,

lbigaret · Answer

Parce que la réponse est certainement loin d'être évidente. Vous avez acheté après avoir visité ("J'avais remarqué à l'époque que la superficie du RDC était plus petite que celles des 2 étages"). Le vendeur peut lui même être de bonne foi ("cela fait bien 50 ans que la mairie utilise cette pièce"). Le notaire n'en n'avait probablement pas connaissance ("cette pièce fait partie de la parcelle cadatrale que j'ai achétee, fait partie de la maison, et la mairie n'a pas d'acte de propriété."). Bref vous aurez certainement encore moins de chance d'aboutir à l'annulation de la vente plutôt que d'obtenir réparation auprès de la mairie. Encore une fois un juriste, avec votre dossier sous les yeux, aura un avis plus étayé que sur le forum.

Malfrok · Answer

Ne croyez-vous pas que je puisse me retourner contre le vendeur et/ou le notaire ?
Je sais que le propriétaire connaissait l'existence de cette pièce, car im me l'a dit ! quand j'ai découvert la pièce, je l'ai appelé pour avoir des explications, et il m'a répondu "ah oui, j'ai oublie de vous le dire"...
Lors de la signature j'ai pourtant soulevé la question sur une autre partie de la maison : j'ai demandé ce qu'il y avait sous la terasse qui est à un autre endroit au 1er étage. Personne n'a répondu et le notaire a conclu, cela doit etre de la roche.
C'était qd meme pil poil le moment pour le vendeur de me le dire. Je pense qu'il y a DOL.

lbigaret · Answer

Bonne chance pour le démontrer Malfrok ! En dehors de preuves tangibles vous ne pourrez rien prouver en dehors de la supputation du notaire (si elle est actée bien sur !)....

Malfrok · Answer

Ah oui ce serait dur de prouver le DOL ? (votre message (M. IBIGARET) fait bien réponse à ma question, merci bcp).
je pense que le vendeur n'est pas forcément de mauvaise foi, dans la mesure où il connaissait l'existence de cette pièce mais ne s'en était jamais pré-occupé. Je veux bien l'admettre.
Mais dans ce cas qui est fautif ? 
Je ne peux qd meme pas croire qu'en France, il n'y est pas de justice pour traiter cela ?
Je pense être la victime dans l'affaire, avoir été lesé sur le bien que j'ai acheté. ce n'est qd meme pas à moi d'en payer les pots cassés, à savoir au bas mot entre 30K et 50K€ (d'après un agent immo sur le perte financiere de la maison lié à une copro pour régulariser).
J'ai qd meme ouvert la discussion le jour de la vente sur la terasse, c'était qd meme le moment là, de me dire l'existance de la pièce (le vendeur, meme s'il avoit omi, involontairement, avant).

Ce n'est qd meme pas normal !

soleilen73 · Answer

re...pour ne pas vous ennuyer plus longtemps, mais je vais clore en étant persuadé que vous êtes bien le propriétaire et que la commune n'ayant pas d'acte de propriété n'a plus qu'à quitter cet espace qui est BIEN à VOUS, tous les juristes vous le confirmerons .

lbigaret · Answer

Il n'y a peut-être (!) pas de fautif dans cette histoire mais seulement une habitude ancienne, sans fondement légal. Je rejoins l'avis de soleilen73 et je pense que cela vaut la peine de titiller sérieusement cette mairie !

Malfrok · Answer

Peut etre il n'y a pas de fautif, dans ce cas, pourquoi serai-je le seul à assumer une perte séche de 30 à 50K€ ??
Je verrais avec l'avocat.

Sinon, j'aurais peut etre du commecer par la, pourquoi ne pas rester en l'état, sans attaquer personne, et en ne faisant ni corpo ni div/volume...
Que risque-je ?
En cas vente, suis-je obligé de le dire, ou puis-je faire comme mon vendeur, càd ne rien dire, et laisser la surprise aux acheteurs, qui la laisseront aux leurs, etc...
Quels sont les risques que j'encours ?

Merci encore.
Promis, après j'arrête !

lbigaret · Answer

Le problème est que vous, vous vous battez depuis quinze mois sur cette histoire. Vous avez donc laissé des traces de ces actions et il vous sera difficile de vous prétendre ignorant de la situation......Vous serez donc beaucoup plus aisément attaquable par de futurs acquéreurs.

Malfrok · Answer

Donc au final, en voulant essayer de régulariser la situation à l'amiable, je me suis tiré une balle dans le pied!!! sympa la législation...

La mairie a retrouvé un document des hypothèques précisant que qd elle a acheté la batiment jouxtant le nôtre lui appartenait bien une pièce située "sous" la maison du voisin... elle n'est pas en dessous mais dedans !
Titiller la mairie va donc être très compliqué.
Il y a cependant un défaut de procédure, dans la mesure où il y aurait du y avoir une copro, qui n'était pas faite.
Et comme on m'a caché cette pièce, il doit qd meme y avoir un moyen de me défendre...

lbigaret · Answer

Demandez son avis concernant ce point au notaire qui a du de son côté interroger la conservation des hypothèques.

Malfrok · Answer

Merci pour votre conseil.
Je vois ca avec les juristes.

Je vous tiendrais au courant.
Merci encore!

Malfrok · Answer

Bonjour,

Petite question subsidiaire svp : si je vends ma maison par l'intermédiaire d'un agent immo, puis-je être inquiété ?
Il est entendu que je dise à l'agent immo l'existence de la pièce et que je la lui montre (du genre : "il faut savoir qu'il y a une pièce en dessous qui est la bibliothèque municipale" et la montrer. Les acheteurs la verront aussi, puisque j'ai coupé une haie dans mon jardin, qui à l'époque ne me permettait pas de voir la pièce en contrebas, mais qui maintenant ne dissimule plus rien.
L'acheteur pourrait-il se retourner contre moi ou l'agent, et pour quel motif ?

Merci encore pour vos avis.
Cdlt, 

Malfrok.

lbigaret · Answer

Un agent immobilier a le devoir de s'informer et d'informer.....si l'acquéreur est informé loyalement il n'y a pas de vice caché.

Malfrok · Answer

Bonjour.

Merci, c'est bien ce que je pensais. Car j'ai en effet le projet de vendre et j'ai deja rencontré un agent immo.
Je lui ai montré la pièce et l'en ai informé. Par contre, je n'ai pas parlé de mes démarches infructueuses.
J'ai juste "il faut savoir qu'il y a une pièce ici (en la montrant) qui est utilisée par la mairie depuis plus de 100 ans, et qui est la biblio municipale". Elle m'a répondu "ce n'est pas un problème ca".
Dois-je lui parler de mes démarches ou non ?

Comment etre certain qu'elle informera les acheteurs, car je ne peux pas prouver que je le lui ai dit, cela ne reste que de l'oral. (meme si maintenant, on voit cette pièce du jardin, ce qui n'était pas mon cas).

Merci encore.

lbigaret · Answer

C'est simple vous lui faite un petit courrier reprenant l'histoire....vous en gardez une copie, éventuellement contre signée par l'AI. Après ce n'est plus votre problème mais la responsabilité du professionnel.

Malfrok · Answer

Oui c'est une bonne idée. Merci.
Je viens de l'appeler. Elle me dit que cela ne s'ecrit pas sur un mandat, mais qu'on le fera écrire sur le compromis.
Comme je serais là au compromis, j'y veillerais. Mais en effet rien ne m'empeche de lui faire un papier en LRAR pour lui expliquer l'histoire.

malfrok · Answer

Re-bonjour.
En parallele de la vente, j'essaie tjrs de régulariser, mais notre geometre vient de nous assassiner par courrier. ALors qu'un autre geometre m'a dit que la div etait possible (2000€ tout de même), le notre envoie le meme courrier au notaire a la mairie et a moi, precisant que ce n'est pas possible pour telle ou telle raison. DU coup le maire ne veut plus de la div et preche pour la copro.
Je n'en veux pas, cela devalorise ma maison!!!

COmment puis-je faire ?
- rester en l'état et vendre avec les conseils que vous m'avez donnés ? informer par écrit l'agent.
- attaquer le vendeur pour demander des indemnités = moins value due a la copro
- attquer le vendeur pour annulation de la vente ?

Je ne sais plus quoi faire. Quel est votre avis ?
Merci.

soleilen73 · Answer

Bonjour, rappelez vous que je vous ai dit que ce qui était le sujet principal est la surface de base de votre propriété, pour laquelle vous payez seul l'impot, donc envisagez l'expulsion de la commune de votre territoire . Ce sera une première mais le juge jugera l'affaire .

malfrok · Answer

Aujourd"hui, la surface déclarée aux impots pour notre maison correspond à la surface SANS la pièce (et même un peu moins que notre vraie surface).

La mairie a suffisamment d'arguments pour obtenir la propriété de la mairie. je ne remets pas cela en cause.
Je veux me débarrasser de ce sujet et de ses tracas.

N'est-il pas possible de me retourner contre qqn ??
Merci,

soleilen73 · Answer

re...désolé vous m'avez mal compris , ou je me suis mal exprimé, j'ai bien dit la surface du terrain, pour la taxe foncière , la partie habitable n'a rien à voir dans ce sujet de surface de terrain.

malfrok · Answer

Ce doit etre moi qui vous ai mal compris.
Alors il faut savoir que le batiment (càd notre maison avec la piece au rdv) occupe en totalité la parcelle cadastrale. il n'y a donc pas de terrain.

Ce que vous voulez dire, c'est qu'admettons que la parcelle fasse 100m² au sol. Si mon impot foncier est calculé sur 100m², je suis che moi, si c'est sur 50, la pièece appartient à la mairie ?
Au 1er etage et deuxieme, j'utilise par contre bien les 100m² de surface dispo.

malfrok · Answer

Vous croyez ?
Mais cela ne m'apporte rien comme la mairie a la preuve d'avoir acheter la pièce. Cela n'a pas suivi au cadastre et hypotheque. Maintenant, difficile de les déloger. Ils utilisent cette pièce depuis plus de 100 ans, ce ne sont pas eux les fautifs je pense. Sauf de ne pas avoir régulariser peut etre.

lbigaret · Answer

Hou là.....ce n'est donc pas fini.....
Suivez soleil......votre droit de propriété s'étend au sous-sol et au volume au-dessus de votre sol (sauf servitude d'Etat bien sur)......Si le droit de propriété de la mairie n'est pas enregistré à la conservation des hypothèques alors elle ne peut vous l'opposer. Vous avez toutes les chances, à priori, de pouvoir expulser la mairie si elle vous casse les ...pieds. Une visite à un conseil juridique pourrait vous apporter de l'information complémentaire (en mairie par exemple mais pas dans la vôtre bien sur !!! :o)))

malfrok · Answer

Ceci règlerait tous mes problèmes c'est certain. Mais si je demande à la mairie de partir, elle va aller au tribunal et faire jouer la prescription acquisitive. D'après ce que j'ai pu lire sur ce droit, les conditions sont remplies :
- possession depuis plus de 30 ans (à l'état de cave pendant 100 and, et 15 ans en tant que bibliotheque municipale) : bcp de témoins peuvent le confirmer malheureusement 
- la purge d'hypothèque précisant que la mairie a acquis fin 1800 la batiment jouxtant le nôtre, y compris la pièce sous la maison des voisins (nous maintenant!!)
- non équivoque, publique, etc...
- on ne paye pas l'impot pour cette pièce

On est certain que la mairie gagnera, et derrière, cela va nous imposer une copro, et on sera encore plus dans la m....

ne croyez vous pas ?
Merci,

lbigaret · Answer

Donc la conservation des hypothèque a bien la trace de ce droit de propriété sur votre cave.....dans ce cas c'est râpé effectivement.

malfrok · Answer

Non, nous ne payons pas d'impot sur cette pièce, pourquoi dites vous cela ? je pense que personne ne paye d'impot :
- avant 1995 c'etait une cave, donc pas d'impot
- depuis 95 c'est une biblio, mais rien n'a été déclaré aux impots, et comme une mairie ne paye pas d'impot...
- dans l'énumération des pièces que m'a faite la femme aux impots, il n'y avait pas la cave.

Donc si c'est bien râpé avec la mairie, quelle autre solution s'offre a moi ? contre le vendeur / Notaire ?? autre ?

lbigaret · Answer

Oubliez les actions contre le vendeur ou le notaire car vous n'avez aucune chance que le vice caché soit caractérisé (ceci n'engage que moi). Même si j'ai du mal à penser qu'en présence d'un enregistrement à la conservation des hypothèque (l'avez vous vu d'ailleurs ?) vous puissiez faire grand chose essayez de voir avec un juriste comme le dit soleil....A priori il a une bonne expérience en relations....conflictuelles....avec les administrations locales....;o)

malfrok · Answer

OK. Pas d'autres choix que de contacter un avocat spécialisé. Je ne suis pas loin de Poitiers.
Si je ne peux me retourner contre le notaire, le vendeur ni la mairie, je suis seul face à ce problème, pour lequel je ne suis pas responsable, et dont je n'avais pas connaissance en achetant : étrange qd meme!

Le document que m'a donné la mairie est une photocopie d'une purge d'hypothèque datant de 1894 (qu'est une purge ? est-ce officiel ?). Si c'est bien enregistré aux hyptohèques, mon notaire n'a t'il pas commi une faute alors ?

malfrok · Answer

Merci beaucoup Patrick.
Je l'appellerais bientot je pense.

Merci encore.

Annulation de vente pour réticence dolosive

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