Refaire bail après 6mois de location meublée

Bonjour,

UGENT
J'ai loué mon F2 en meublé (pas en résidence principale pour le moment) pour une durée de 6 mois : c'est écrit dans le bail avec la locataire. Ce bail prend fin le 20/11/09 et ma locataire souhaite prolonger le bail.
-> Je compte donc lui reproposer un nouveau bail (ou faire un avenant au bail présent?) et à nouveau pour une durée de 6 mois, ET j'aimerais augmenter le loyer de 40 euros par mois, car celui ci est bien en dessous des prix pratiquées normalement. On n'avait pas noté dans le 1er bail que je réviserais le loyer à la hausse si celui-ci était reconduit.
Question n°1 au sujet de la durée du bail : Ai-je le droit de refaire un bail pour une durée de 6 mois?
Question n°2 au sujet du loyer : Ai-je le droit de demander une hausse du loyer (+40 euros) dans ce nouveau bail?
Merci d'avance
SB