Augmentation de loyer hors date du bail et...

Bonjour,

Nous sommes locataires depuis le 13 juin 2008 d'une maison. Nous traitions depuis cette date directement avec la propriétaire.
celle-ci nous a stipulée en juin 2009 que nous n'aurions pas d'augmentation de loyer cette année du fait certainement des travaux d'amélioration que nous avons effectué dans sa maison.
en Août 2009 elle a pris une société de gestion; nous avons continué à payer le même loyer jusqu'au 30 septembre 2009 à la dite société.
en octobre la même société nous aplique l'augmentation de loyer d'après l'indice, ainsi que les mois de retard, depuis qu'elle a le dossier en main.

En a t-elle le droit, puisque la popriétaire ne voulait pas augmenter cette année et que la date anniversaire du bail est dépassée ?
Si un article de droit existe, pouvez vous me le fournir ?

Merci par avance.