gestion locative

Question

Bonjour,

je suis proprietaire d un appartement  sur valenciennes je souhaite le mettre en gestion locative .
j ai deja contacté 2 agences immobilieres  .
je souhaite une gestion complete avec garantie des loyers .
si certain d entre vous ont une  petite experience et accepte de me donner des conseils  
mon objectif et  d'essayer de ne pas donner mon bien a n importe qui .
 je vous remercie d avance

akabou · Answer

Bonjour,
déjà lisez bien le contrat et les clauses de désengagements qui souvent vous coutent chère
si vous souhaitez résilier.
Essayer de signer un contrat annuel.
Au niveau des assurances garantie de loyer je pense qu'elles ne servent à rien, car la plupart couvrent des garanties très courte genre 6 mois/18 mois de loyers impayés alors que ça vous coute très chère 10% de vos loyers, à cela il faut ajouter 10% de l'agence + frais d'actes qui coute 5 euros au TABAC.
Soyez conscient d'une chose les assureurs vont analyser chaque dossier avant d'accepter la location à un tiers, ceci vous pouvez le faire vous même.
Exemple de règles :
Avoir un loyer égale à un tiers du salaire au minimum cad = loyer 500€ ==> salaire 1500€.
Avoir au minimum deux garants qui eux gagnent au minimum 3x le loyer.
Etc...
Cela ne regarde que moi, mais si vous prenez vos précautions avec la sélection de votre locataire, lui demandez le numéro de son ancien proprio et que vous l'appeliez pour vérifier ce sera déjà une bonne chose, vous n'aurez pas de surprise.
En gros avec tout ce que vous aurez souscrit vous paierez au minimum 20% des loyers, et si vous mettez cet argent tous les mois sur un compte, vous vous en sortirez mieux qu'avec les assurances.
Bonne journée
Et surtout lisez bien votre contrat.

mango59 · Answer

merci pour votre rapidite 

dans mon contrat que je n ai pas encore signé, tout et pris en charge  d apres ce qui est ecrit biensur  
SAUF 
 honoraires annexes: les honoraires relatifs aux prestations ponctuelles telles que ,renouvellement de baux ,frais d état des lieux ( je croyait que les etats des lieux sont gratuit sauf s il son fait par un huissier ce qui n est pas le cas )revenus fonciers , dossiers anah , suivi tchenique de gros travaux ,éléments de declaration isf ou toutes autres mission exterieur au present mandat sont facturés ensus selon tarif en vigueur .
les frais d agence sont de 12% je vient de reclamer a l agence la fiche tarifaire de ses honoraires annexes 
 

j attend merci encore pour vos reponse

akabou · Answer

En fait moi ce qui me chagrine c'est toujours les sauf ceci sauf cela,
je pense qu'il faut que vous demandiez une grille avec tous les tarifs annexes et les conditions
de réévaluation, sur quoi sont indexés ces tarifs.
Il vaut mieu être casse pieds et ne pas avoir d'ambiguité, que ne rien dire et à la fin, pour simple intervention 
d'un plombier vous devez payer de frais de suivi ou un pourcentage des travaux en plus.
Qu'appèlent t'ils suivi de gros travaux? à partir de quelle sommes?
Souvent comme je vous l'ai dit lorsqu'ils vous trouvent un locataire ça vous coute 1 moi de loyer d'office plus frais de rédaction d'acte.
Surtout faites les bien signer la fiche tarif, avec le nom et cachet de la société.

mango59 · Answer

justement j ai ete tous a fait claire avec l agence je veux que tous soit clairement ecrit signé avec cachet  je ne suis pas du genre a me laisser faire 

 mon contrat est pour 3 ans  je ne sait pas si il y a des agences qui font des contrat dun an 
dans mon contrat il et clairement  ecrit que  :
le mandataire aura droit pour toutes ses prestatations de gestion couvertes par la présent mandat a des honoraires fixées comme suit ,exprimées en ht ,la tva en vigueur sur ces prestations de services venant en sus :10.0300% sur toutes les sommes encaissées du locataire ou sur tout revenu de subtitution ( soit 11.9958ttc). cette renumeration sera à la charge entiere du mandant et serat preleveée sur son compte de gerance .cette renumeration couvre les prestations  suivantes .
  1 la recherche du locataire 
  2 la gestion courante du bien 
  3les impayes de loyers et charges locatives récuperable .
  4les frais de deterioration  immobiliéres dus par le locataire 
 si j ia bien compris mon contrat toutes les sommes qu il vont percevoir pour moi il vont prendre 12% meme sur la taxe  dordure ménagére enfin toutes les sommes 


mais je doute bien qu il y a forcement des choses que je ne verait pas  mais je n ai aucune competence dans la location je suis incapable de remplir le formulaire 2044 apres controler les locataire je pense que je suis capable mais  cela va me prendre beaucoup de temps 
mon appartemnt et a 50 km de chez moi  je suis consciente  que tous les locataire ne sont pas malhonnéte 
 comment faite vous   moi je pense le mettre en gestion pour une petite periode donner et apres le gerer moi meme   
mon appartemnt et neuf  pas encore terminé d ailleurs  donc il me reste un peu de temps avant de prendre ma decision et j ai toujours rien signé chez personne 
 
 je vous remercieencore pour vos reponse super rapide

akabou · Answer

En fait je suis un peu comme vous, à la base je voulais le donner en location à une agence
ayant fait le tour et vu que ça aller me couter une bonne partie de mes revenus(crédit à payer), je me suis lancé dans la gestion seule, location en passant par un journal local et RDV le samedi.
Je fais un suivi régulier et reste à l'écoute des locataire, ne laisse pas trainer les choses et jusque là tout va bien.
Biensure il ya souvent des retards de paiement 5  à 10 jours max, mais sinon ça va.
Pensez à choisir comme date de remboursement du cérdit le 20/25 du mois ça aide.
Comme je vous l'ai dit la meilleur garantie c'est prendre un garant de préférence la de la famille du locataire.
Papa, maman, oncle, tante, cousin, car en fait pour le locataire il y a l'aspect psychologique qui compte.
Il va rarement décevoir papa, maman qui se sont porté garant, il faut savoir que vous pouver relancer un garant en 15 jours en cas de non paiement, et lui envoyer un huissier directement en cas de non rspect du contrat signé.
Pour ma déclaration 2004S, car j'ai un régime de défiscalisation spéciale, j'achète chaque année un logiciel
Click impots plus, qui me permet de tout calculer et de simuler et d'avoir une reprise des données de l'année d'avant.
Je suis entrain de faire un blogue ou je mets des articles et décrit un peu des choses à savoir pour gérer son appartement ou sa copropriété, vous pouvez y a jeter un coup d'oeil.

https://akabou.wordpress.com/

akabou · Answer

Ah j'oubliai il existe si vous avez vraiment pas confiance en les garant, la garantie de l'état qui s'appèle
 le pass GRL
http://www.passgrl.fr/pages_Qu_est_ce_que_le_PASS-GRL.asp

ou alors loca pass

http://validate.perfdrive.com/seloger/captcha?ssa=eaf56e0e-df55-94a5-194b-26060c3f56b2&ssc=http%3A%2F%2Fwww.seloger.com%2F140589%2F207907%2Festext_actu.htm&ssi=18772f6d-88be-f43d-6189-2f3e5a396613&ssk=contactus@shieldsquare.com&ssm=73820868946601664104995139945145&ssn=c5bf257fb87e829b02a3a23e619a7128e21dbd705cb4-32eb-4162-33d5b7&sso=73eef787-d586b6198bf2cafdaf13b23bf8f7b0a1b8f8ca9f005ae889&ssp=75825045601582877604158282535770767&ssq=34607682246104073058822461254620741146563&ssr=OTEuMjA5LjM1LjIxOA==&sst=Mozilla/5.0%20(X11;%20Linux%20x86_64)%20AppleWebKit/537.36%20(KHTML,%20like%20Gecko)%20Chrome/74.0.3729.131%20Safari/537.36&ssw=

en fait il faut surtout se renseigner.

mango59 · Answer

en toute sincerité je vous remercie  pour tous vos conseil je vais visité votre blog et continuer mes demarches en prennent en consideration que je peut merci a vous

Gestion locative

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