difficulté avec locataires/loyer retard ++

Question

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement que je loue à un jeune couple depuis 2 ans,
Je me suis confié à une agence pour la gestion locative car ce n'est pas du tout mon domaine, mais à ma grande surprise j'ai souvent eu des retard de paiement de 1mois voir 1mois et demi.
Je n'arrive pas saisir ces retards répétés, je me demande si leur solvabilité a bien été étudié par l'agence à leur candidature car cette dernière n'a pas demandé de garant à ce couple. Est-ce normal?

J'ai donc résilier mon contrat avec cette agence qui me prenait 7%du loyerCC tous les mois car finalement j'étais obligé de mettre le nez dedans sans arrêt, je n'étais jamais tranquille.
Et j'ai mis l'appartement à vendre car fin de bail septembre 2010 que je ne renouvel pas, avertissement donné aux locataires par recommandé avec A/R.

Je reprend donc seule la gestion de cet appartement jusqu'à sa vente. Alors mes questions sont :
Puis-je envoyer aux locataires un avis d'échéance à la fin du mois pour le paiement du loyer du mois suivant ?Puis-je avancer la date d'exigibilité du loyer (qui était jusque là le 20 du mois en cours) au 5 du mois et de quelle manière?
Puis je leur imposer un mode de règlement ? car je souhaiterai un virement, celà pour un gain de temps et l'assurance de leur acquitement dès la date prévue.
Peut on mettre un terme au bail de location après des retards de paiement de loyers répétés, mais acquités 1mois après ?
Me conseillez vous une assurance loyers impayés ? si oui laquelle car par l'agence c'est l'INSOR qui m'assurai mais je ne sais pas si je vais pouvoir garder mon contrat chez eux comme je suis passé par un professionnel ?

Merci d'avance de vos réponses. Bonne journée.

fffabre62 · Answer

Ce n'est pas si simple et il semble que vous ne connaissez pas le droit de la location

Ils paient depuis 2 ans par les temps qui courent c'est bien. Effectivement la vente est une solution

pour tout savoir sur ce que vous pouvez ou non faire en matière de bail :

http://www.fbls.net/contratlocationvide.htm

bonne lecture

heysel · Answer

Il me semble que l'on ne peut rien faire tant que ce n'est pas 3mois de loyers impayés.

Paulin · Answer

bonjour : Pour vous en sortir, le mieux serait d'envoyer une LRAR  au moins 7 mois à l'avance (6 mois + délais d'acheminement du recommandé, et c'est la date de réception qui compte), pour reprendre ce logement pour l'habiter vous-même, ou bien vos ascendants ou vos descendants, et vous y logez effectivement pendant quelques temps, ou bien votre famille. Ainsi vous reprenez possession de votre logement sans problème, et ensuite vous faites ce que vous voulez.

Sinon, vous n'allez pas vous en sortir.
On ne peut pas imposer de mode de règlement.
Si vous avez marqué paiement au 20 sur le bail, vous avez eu tort, normalement le loyer est payable d'avance, c'est à dire au 1er du mois, cependant en général on accorde jusqu'au 5 du mois, mais pas plus. Plus la corde est longue plus ils tirent.  Et le 20 du mois, les fonds sont en baisse......

S'il y a du retard, il faut une réclamation par LRAR. et aussi parfois un coup de téléphone a son effet...

fiona · Answer

bonsoir, 
bcp de questions !!! 
bon, je vais répondre à l'essentiel, 
un locataire ne peut être assigné qu'aprés trois mois d'mpayés de loyer, donc, dans le cas présent, il semble connaître la loi.
En ce qui  cocerne le contrat de gestion avec l'agence, voir le contrat que vs avez signé. En règle générale, ils demandent un préavis pour la dénonciation.

fiona · Answer

bonsoir, et suite :::
Pour l'assurance loyers impayés, c'est trop tard, car cela se concrétise avant la fin de la signature du bail
Si l'agence n'a pas demandé de garant, c'était à vs, propriétaire de l'imposer à l'agence, si bien entendu, les ressources des locataires potentiels étaient inférieurs à 3 X et demi du montant du loyer H.C.

COMMISSION DE GESTION: 7 %
Avez vs négocié ??? Sur paris le montant est entre 5 et 6 % du montant du loyer annuel Hors charges.

Si vs souhaitez vendre l'appt en sept 2010 , envoyer surtout un courrier RC avec A.R au locataire, au moins 6 mois avant le terme du bail, en sachant qu'ils sont prioritaires poyr l'acheter à votre prix, sauf si vs voulez l'occuper vs ^même ou un de vos enfants.

Impossible de changer la date du paiement mensuel du loyer inscrite sur le bail, sauf accord amiable signé contractuellement

quant à imposer un mode de règlement, vs pouvez, mais c'est une clause Léonienne
cordialement

Chan-elle · Answer

Bonsoir 

Vous ne pouvez rien imposser a vos locataires en dehors du bail signé avec l'agence donc le 20 du mois ( pas très légale pour une agence de noté le 20 max en principe le 5 du mois) 
Vous ne pouvez pas demander un moyen de paiement comme virement INTERDIT,  ils peuvent vous payer en espèce chèque mandat etc ... 

En revanche si ils sont en impayés depuis 2 mois je vous conseils l'Huissier, au cas ou vous prenez de l'avance pour une expulsion  

Cordialement

Chan-elle · Answer

fiona,Les délais

Le commandement de payer les loyers fait courir un délai. Sauf cas particulier, on peut d'une manière générale dire :

Deux mois en matière d'habitation, un mois en matière commerciale.

Passé ce délai, il vous sera possible, si la dette n'est pas réglée et que le locataire n'a pas saisi le tribunal d'une demande de délais, d'agir par voie d'assignation en vue d'obtenir une décision d'expulsion et/ou de condamnation au paiement des sommes dues
http://www.huissnet.com/pr02.htm

Chan-elle · Answer

Plus le dépot de garantie ne rentre pas en compte pour assumer les impayés 

C'est BIEN DEUX MOIS

Chan-elle · Answer

fiona,   vous êtes de quel pays ? 
En France passé 2 mois d'impayés sans appels sans réponse du locataire c'est illico Huissier

cllmda · Answer

n'y a-t- il pas la possibilité de demander une résiliation du bail pour manquement aux obligations du locataire,  ici retards répétés de paiement du loyer étant donné que le locataire semble avoir pris l'habitude de régler ses loyers avec un voire deux mois de retard.
Bien sur,il faudrait qu'à chaque retard le bailleur ait suivi la procédure habituelle, mise en demeure LRAC , commandement de payer par huissier etc. pour en conserver les traces et que cela  soit arrivé de nombreuses fois au cours des 12 derniers mois.
 ne serait ce donc pas possible d'intervenir sur cette base ?

Chan-elle · Answer

L'agent immobilier chargé de louer un appartement et n'ayant entrepris aucune démarche pour choisir un locataire solvable est redevable de dommages et intérêts envers le bailleur lésé, sur le
fondement de la responsabilité contractuelle. 
La faute du professionnel de l'immobilier dispense ici le propriétaire lésé de faire exécuter la décision qu'il avait obtenue contre son locataire, probablement insolvable. Pour l'agent immobilier, ce sera sûrement l'occasion de solliciter son assurance professionnelle.
L'administrateur de biens doit limiter l'accumulation de loyers impayés
La cour d'appel de Paris s'est exprimée à deux reprises le même jour sur la question de la perte de chance subie par un propriétaire du fait d'un manquement contractuel de l'administrateur de biens chargé de la gestion locative de son bien.

Dans la deuxième espèce, le manque de réactivité de l'administrateur de biens dans le cadre
d'une procédure en recouvrement de loyers impayés est également sanctionné par les juges
du fond (CA Paris, 25° ch. A, 4 mars 2009).

A la demande du bailleur, il est condamné, ainsi que son assureur, à lui verser des dommages et intérêts pour réparer la perte d'une chance de limiter le montant des impayés et d'en assurer le recouvrement.

Difficulté avec locataires/loyer retard ++

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