Renseignement achat immeuble.

Question

Bonjour,

Je me renseigne actuellement sur le tenants et les aboutissants quand à l'achat d'un immeuble destiné à la location.
Quelqu'un d'entre vous pourrait me renseigner où m'orienter vers une lecture concernant la partie fiscal de ce projet. ( sci, revenu foncier...)
En effet, j'ai vu qu'un immeuble avec un taux de rentabilité au minimum de 7,5% pouvait s'autofinancer. Est-ce exact?
Peut-on rembourser le prêt pour l'acquisition de ce bien, et également faire face aux diverses dépenses ( taxe foncière, impôt sur le revenu foncier, adi et assurance diverses, charges d'entretien...)
Je cherche a acquérir un tel bien en vu de constituer dès a présent un patrimoine. 

Je vous remercie par avance de la considération que vous porterez à ma demande

GERDAN · Answer

Vous prenez un stylo, une feuille de papier et une calculette. Vous faites une simulation de crédit avec un taux de 5 % assurance comprise sur 20 ans (ou 15 ou 25), vous additionnez l'ensemble des loyers à percevoir, avec cela vous aurez une idée de la rentabilité. Pour ce type d'investissement, la SCI est une bonne formule, fiscalement.

Paulin · Answer

bonjour :  Un taux de rentabilité de 7,5% et des locataires qui puissent payer, je crois que cela reste du domaine du rêve. On est très loin de ce pourcentage, et encore lorsque tout marche bien, et qu'il n'y a pas de toit à refaire, ou d'installation électrique ou de plomberie etc....

Juljul · Answer

Merci, mais je sais calculer une rentabilité. J'ai déjà fait quelques simulation de prêt sur 25ans (pas a 5%, c'est bien supérieur a ce qu'on trouve ajd). Une rentabilité a 7,5 se trouve, même jusqu'à 10 ( très rare c'est sur) mais je suis pas pressé! Enfin, je connais un grand nombre de personne locatairequi ont tjr payé leur location sans aucun problème! Bref, ma demande concerné la partie fiscal, si quelq'un connait un ouvrage de référence.

cgpmartin · Answer

Le côté fiscal est assez simple!!

Soit vous louez en "vide" et vous vous trouvez en revenus fonciers.
2 options fiscales, soit le micro foncier: comptabilité sommaire, vous déclarez chaque année le total des vos revenus fonciers, et le fisc estime par forfait votre bénéfice en appliquant un abattement de 30 % à ceux-ci.
ou vous émargez au réel avec une comptabilité plus importante ou vous pouvez déclarer l'ensemble de vos frais et charges. Vous pouvez avoir un bénéfice sur lequel vous serez imposé ou un déficit que vous pouvez reporter sur l'ensemble de vos autres revenus jusqu'à 10700 €/an.

Soit vous louez en meublé et vous êtes en BIC.
2 options fiscales (pour rester simple):  le micro foncier accessible si vos revenus locatifs sont inférieurs à 32000 € à partir de cette année. Vous bénéficiez d'un abattement de 50 % sur lequel vous êtes imposé.
ou le régime du réel (simplifié ou normal) dans lequel vous déclarez l'ensemble de vos frais et charges, amortissement. Les déficits ne sont pas déductibles sur les autres revenus mais vous pouvez les reporter 10 ans.

Dans tous ces cas, une fois le bénéfice établi, vous payez les prélèvements sociaux (12,10 %) plus l'imposition sur le revenu: ce bénéfice sera rajouté à vos autres revenus pour définir votre tranche d'imposition selon votre quotient familial et de là votre impôt!!

pensez à inclure les carences locatives, les dégradations, et les impots pour obtenir la rentabilité interne de l'opération.

Vous pouvez me contacter si necessaire.

cgpmartin@aol.com

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