vente parfaite ou non ? Résolu

Question

Bonjour,
Je me permets de m'adresser à vous pour un complément d'information sur la notion de vente parfaite.

Une dame, Mme X, a mis sa maison en vente. L'agent immobilier lui a trouvé un appart pour lequel elle a signé un compromis en mettant une clause de réserve disant que ce n'était valable que si elle vendait sa maison.

J'ai visité 3 fois sa maison et j'ai signé le compromis de vente, A HAUTEUR DU MANDAT. D'après l'agent, la vente est donc dite parfaite et on n'aurait même pas besoin de sa signature sur le compromis.
Or le lendemain, cette dame a décidé de retirer sa maison de la vente avec un recommandé envoyé après ma signature, et s'appuie sur 2 arguments :
- elle n'a pas signé le compromis
- elle avait mis une clause sur le mandat disant qu'elle pouvait retirer de la vente à tout moment.

Mais l'agent dit que certes, elle pouvait retirer, mais plus une fois que la vente est faite, et qu'il y a un préavis de 3 semaines de toute façon pour retirer une maison de la vente.

Alors je me demande où on en est...

Hypothèse 1 : la vente est bien parfaite, auquel cas elle doit me verser 10% du prix fixé sur le compromis. Elle devra aussi verser 10% du prix de l'appart puisque son compromis est alors aussi validé.

Hypothèse 2 : elle est en droit de retirer de la vente, sans aucune contrepartie.

Pouvez-vous m'éclaircir un peu svp ? Comme c'est la 2e fois qu'elle fait le coup à l'agent immobilier, il n'a plus envie de lui faire de cadeau car il s'était mis en 4 pour lui bloquer quand même l'appart suite à la 1ère fois et là ça fait 3 ventes qui lui passent encore sous le nez (l'appart, sa maison et la mienne). Mais moi je ne voudrais pas me lancer dans des procédures juridiques si je ne suis pas sûre d'être dans mon droit de toucher ces 10%.

Y a-t-il des cas de jurisprudence aussi sur ce sujet ?

Je vous remercie d'avance.
Cdt.

noviceLille · Accepted Answer

nonnon avait raison (et je l'en remercie, c'est pour ça que je demande toujours sur quels éléments juridiques les gens s'appuient pour répondre, parce que beaucoup donnent leur avis comme étant des affirmations, en pensant savoir mais sans vérifier.). 
Le juriste de l'agence immobilière a creusé aussi et en est arrivé aux mêmes conclusions. 
Je n'ai donc pas donné de suite. A part la déception de ne pas avoir la maison, je n'ai pas eu de préjudice puisqu'heureusement j'avais refusé de mettre ma propre maison en vente tout de suite tant que je n'avais pas fini les travaux pour la vendre au mieux. J'ai préféré laisser cette dame en paix.
Le préjudice était surtout pour l'agence qui a perdu du temps et de l'argent (pour les pubs) pour rien. Mais ça fait partie des risques du métier, comme quand un concurrent vend une maison avant eux.

J'ai trouvé une autre maison encore mieux quelques mois plus tard.

roger83600 · Answer

l'agent peut lancer la procedure......--


la vie est pleine d'interrogations et d'incertitudes
ce qui en fait son charme!

noviceLille · Answer

Merci mais tu peux étayer un peu plus et me préciser si tu es juriste ou non ? Merci d'avance.

C'est surtout le fait qu'elle ait mentionné sur le mandat de vente qu'elle pourrait retirer la maison de la vente à tout moment qui m'inquiète...

noviceLille · Answer

Et je voudrais aussi savoir si je dois moi-même lancer une procédure (et si oui auprès de quelle instance ?), ou si je dois laisser faire l'agent immobilier...

noviceLille · Answer

Merci Roger, mais tu ne réponds pas à mes questions... 
Sur quoi t'appuies-tu pour dire cela ? Es-tu juriste ?
Et quel rapport avec leboncoin.fr, site que je connais ?

chass-appart · Answer

Bonjour,
En principe, le compromis est un document signé conjointement par le vendeur et l'acheteur. Je ne comprends pas très bien en quoi consisite votre signature. L'agent immobilier devait-il faire signer le compromis par la venseuse ? Avez-vous signé le compromis devant un notaire ? Si oui, qu'en dit-il ?
Cordialement

noviceLille · Answer

Le compromis ne se signe pas devant le notaire, mais simplement à l'agence.
La vendeuse n'a pas signé le compromis, mais comme le montant du compromis correspond au montant qu'elle avait stipulé sur le mandat de vente, sa signature sur le compromis n'a rien d'obligatoire car la vente est déjà donnée comme étant parfaite. 
En effet, elle avait déjà donné son accord préalable sur ce montant là.
C'est si j'avais demandé un prix inférieur que sa signature sur le compromis aurait été nécessaire.

nonnon · Answer

N'importe quoi ...
Bien entendu que la vente n'est pas parfaite !!
Attention aux réponses des forums immobilier quand cela concerne le juridique.

noviceLille · Answer

La réponse n'a pas été trouvée sur un forum immobilier, mais par le juriste de l'agence immobilière.

Peux-tu dire en quoi la vente n'est pas parfaite pour toi ? Merci de justifier par les articles juridiques si possible.

noviceLille · Answer

Cf la jurisprudence de la Cour de cassation et en particulier à un arrêt de la 3e Chambre civile du 20 mars 1996 (Pourvoi N° 2002-218076) :

"Ayant retenu que l’offre de vente adressée au public précisait les conditions essentielles de cette vente et était exprimée par l’entremise de l’agent immobilier auquel avait été conféré un mandat de vente, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, que cette offre entraînait formation du contrat dès qu’elle était acceptée par l’acquéreur, la vente étant devenue parfaite par l’acceptation émise sur pollicitation des vendeurs, et que l’épouse, qui avait valablement signé le mandat de vente, était non moins valablement engagée que son mari à céder son immeuble et ne pouvait invoquer les dispositions de l’article 215, alinéa 3 du Code civil (ce texte prévoit le consentement obligatoire de l’épouse en cas de vente du logement familial)."
source : jurisprudentes

Pour moi c'est encore plus simple vu que la vendeuse est veuve et sans héritier, donc seule personne engagée, et seule signataire du mandat de vente.

noviceLille · Answer

Je ne peux pas la forcer à la vente, mais elle devra dans ce cas me verser 10% du prix indiqué.

chass-appart · Answer

A NoviceLille :
Je conseille de signer le compromis devant notaire. L'AI est partial, son client, c'est le vendeur, son intérêt de signer rapidement.
Non, la vente n'est pas parfaite. Imaginons un bien mis en vente, simultanément, dans 5 agences. Un beau samedi, 2 AI font signer un compromis, au prix du mandat à 2 clients. Lequel est le "véritable" acquéreur ? 

Pour que la vente soit parfaite, il faut que le vendeur ET l'acquéreur signent UN MEME document qui marque leur accord sur la nature du bien, le prix et les conditions. D'ailleurs, en ce qui concene les conditions, je suis très surprise qu'un notaire opu un AI ait accepté comme condition (suspensive ?) la ventye d'un autre bien, sauf ç avoir indiqué un prix raisonnable, un délai. Autrement, c'est trop facile. Ma maison vaut 50, j'en demande 100 et la condition suspensive dépend de mon bon voumloir d'accepter ou non une offre à 80. Une condition suspensive ne doit pas être liée à la volonté d'une partie.
Cdt

noviceLille · Answer

L'agence avait l'exclusivité...

Quant à la condition suspensive pour l'achat de l'autre appartement, c'était avec l'accord du vendeur qui n'était pas pressé de vendre (c'est un retraité fortuné qui vit loin et qui avait laissé jusqu'à la fin de l'année pour laisser cette dame finir son deuil. Car le problème vient de là : elle a perdu son mari et avait mis une 1ère fois sa maison en vente. Mais elle s'est rétractée, disant que c'était trop dur pour elle de tout quitter comme ça. L'AI et le proprio de l'appart lui ont par gentillesse laissé un délai de 9 mois pour revenir sur sa décision. C'est d'ailleurs parce que l'AI s'était mis en 4 pour elle qu'elle lui avait donné l'exclusivité lorsqu'en juin elle est venue remettre son bien en vente en affirmant que cette fois c'était la bonne.)

nonnon · Answer

Une jurisprudence n'a jamais force de loi. 
En effet, elle peut changer : c'est ce que l'on appelle un revirement de jurisprudence.
En plus elle s'apprécie au regard de mêmes faites, ce qui est assez rare.

Quand à récupérer 10 % ... c'est dans vos réves d'autant que la jurisprudence que vous nous avez cité ne parle que de vente parfaite et rien d'autre.

noviceLille · Answer

Pourquoi dans mes rêves ? C'est pourtant le cas en cas de rétractation du vendeur non ?
Et ceci s'applique donc si la vente est bien parfaite.

Je suis justement en train de chercher les articles précisant ce qu'est une vente parfaite et précisant dans quelle mesure la signature du compromis serait ou non obligatoire en cas de valeur à hauteur du mandat.

C'est l'objet de ce message ici... 

Si vous pensez que la vente n'est pas parfaite, merci de me donner les textes le démontrant dans ce cas.

nonnon · Answer

Voila la réponse :

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000006940755/

Cet arrêt de la cour d'appel est beaucoup plus récent (2002) que celui de la cour de cassation (1996). 

Et il est très clair : il faut la rencontre des parties acquéreur / vendeur pour que la vente soit parfaite 
et non pas simplement sur la base d'un mandat de vente.

C'est d'ailleurs pour cela qu'il y a des compromis de vente ...

CQFD

noviceLille · Answer

Merci pour ce document. Effectivement là ça va dans l'autre sens, contrairement aux autres documents que je trouvais jusque là.
Et le montant du compromis est bien le même que celui du mandat. Donc ça n'arrange pas mes affaires...

Vente parfaite ou non ?

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