Charge locative comment les calculer concrète

Bonjour,
je possède un appart que je viens de terminer de rénover, et j'aimerais le louer mas comment calculer les charge pour le futur locataire.
cet appart est gèrer par la gestrim et tous les ans je reçois un récapitulatif avec les charges récupérable, cette année 18,95 euros, sachant que je n'ai pas consommer d'eau donc si je me base sur 40m3 par an et par habitants, je le multiplie par 2,72 le m3, quand aux poubelles c'est dans la taxe foncière, et voilà je pense que ca doit etre tout non pis l'ntretien de la visite annuelle de la chaudière je crois sans les pièces détachée si il y a lieu.
donc
pour récapituler je prends les 18,95 euros de 2008 + 40m3 multiplier par 2,72 + 83 euros de poubelles + 125 de contrat chaudière le tout diviser par 12. ceci me fait pas tout à fait 30 euros.
Ou alors je prend uniquement les 18,95 + l'eau car c'est ce que je paie à la gestrim et le reste je le mets directement dans le loyer.
Ou encore je prend le tout et je les inclus directement dans le loyer comme come cela il n'y aurait pas de charge récupérable pour le locataire, cela simplifierais tout .
D'avance merci à ceux qui m'aieront