Cession des droits sur immo dans 1 divorce

Bonjour,

La situation est la suivante : Nous avons 1 bien immo acheté en communauté des biens, financé par crédit à part égale sur les 2 têtes pour 15 ans. Nous remboursons depuis 2 ans. Nous devons divorcer. Mon mari vit à à l'étranger. Il ne revient plus en France et me laisse la garde totale des 3 enfants mineurs. C'est un divorce par consentement mutuel, sans conflits. Il souhaite me céder ses droits sur l'appart tout en continuant à payer la moitié des dépenses afférantes au logement (crédit + charges) + prestation pour les enfants. Nous avions envisagé la convention d'indivision mais c'est à priori à 50/50 et c'est un partage sans partage puisque les créanciers de l'un peuvent demander le partage et provoquer la vente. Donc cela ne s'applique pas.
Ensuite nous avons envisagé de donner 20% à chacun des enfants et le reste pour moi. Mais on nous dit que la banque va être alertée, le juge des enfants (?), et qu'il y a enquête du fisc qui peut refuser (?). Donc à priori très compliqué, on ne nous le conseille pas.
Je ne peux pas payer la totalité du crédit, seulement la moitié. Je ne peux pas racheter la part de mon mari (pas assez d'argent). Nous souhaitons minimiser les droits de mutation car l'appart a une valeur élevée. D'ailleurs la valeur vénale est-elle calculée en soustrayant le montant du crédit restant à courir ?
Vendre ne serait pas intéressant car avec les enfants, il faut un appart aussi grand et je n'ai plus de revenus en ce moment. Donc impossible d'avoir un crédit bancaire. Et puis nous aimons l'appart actuel. Il me faut évidemment au minimum un droit d'usage ou d'usufruit si je n'ai pas la totalité du bien.
Quelqu'un peut-il m'aider à trouver une solution acceptable par la banque et par le fisc, sans trop de droits de mutation ?

Merci à tous car cette situation parait absolument insoluble.