Probleme avec mes locataires

Bonjour,

Je suis propriétaire en région parisienne d'un petit logement que je loue depuis une dizaine d'années, généralement à de jeunes couples qui ne restent guère plus d'un an ou deux. Pour faire simple je demandais un loyer légèrement en dessous du marché et je ne faisais pas payer les charges (seule l'eau courante et l'électricité était à leur compte). Je demandais également une caution inférieure à la loi sachant d'expérience combien il est difficile de sortir deux mois de loyer avec un premier salaire. Enfin, habitant a coté je réalisais généralement moi-même les petites réparations qui relèvent normalement de l'entretien locataire.

Jusqu'à aujourd'hui cela m'avait valut de bonnes relations avec mes locataires, conscient des avantages que je leur octroyais. Malheureusement cela semble changer et je ne sais pas trop comment réagir.

Les occupants actuels ont emménagés il y a trois ans. Ils commencent donc leur deuxième bail. Dans l'EDL d'entrée le plafond de la chambre et de la salle de bain étaient légèrement écaillés (case "d'usage" dans l'EDL). Ils m'avaient dit qu'ils s'en occuperaient et je leur avais promis en contrepartie de faire un geste sur leur loyer. Le tout oralement.

Les "travaux" leur ont pris presque trois ans et ont consistés a repeindre quelques murs à leur gout et à poser une toile de fibre de verre sur les deux plafonds. Un procédé facile mais un peu radical sur lequel je n'ai pas été consulté. La réalisation est bonne dans la sdb, mais dans la chambre les raccords ont négligés et surtout il s'agit d'un tissu à motif pour mur et non un tissu mat pour plafond. Manifestement de la récupération.

Dans le même temps, ils ont régulièrement négligé l'entretien qui leur revient: j'ai du moi même changer les joints des robinets qui avaient fini par s'entartrer et grinçaient à réveiller les voisins. J'ai également du intervenir deux fois pour qu'ils cessent de laisser battre un volet au vent. La première fois le volet s'est cassé et une latte est tombé. Ils n’ont pas voulut la réparer arguant que le loquet s'était soulevé tout seul. La deuxième fois le vent a fait plier le même loquet, libérant le volet et prouvant au passage qu'il ne pouvait de défaire seul. Ils l'ont laissé battre plusieurs jours et j'ai du intervenir moi-même pour l'attacher. Trop tard toutefois pour éviter que la façade, ravalée en 2002, ne soit marquée par la peinture du volet.

Il y a quelques jours ils m'ont reproché de ne pas leur avoir fait cadeau d'un mois de loyer. Outre que je ne leur avais jamais promis un mois entier, je leur ai fait remarqué que je ne les avais jamais augmenté, à dessein, et que cela représentait aujourd'hui après trois ans une somme supérieure à un loyer. Calcul fait sur le site de l'INC à l'appui. Leur réaction a été extrêmement méprisante et agressive. Je n'avais selon eux de toute manière pas de raison d'augmenter leur loyer.

Je m'aperçois que j'ai en face de moi des gens qui ne connaissent pas la loi, ignorent qu'ils ont signé un contrat et ne cherchent qu'à tirer au maximum sur la corde, persuadés de leur bon droit. Le plus 'drôle', si on veut, c'est qu'ils m'affirment se sentir bien ici parce que le loyer y est moins cher qu'ailleurs !

Que puis-je faire ? J’ai découvert depuis que je pouvais augmenter le loyer rétrospectivement et je vais bien sûr le faire. Mais puis-je également exiger la réparation du volet en arguant qu'il s'est brisé à cause de leur négligence ? Peuvent-ils prétendre que le vent est un cas de force majeur ?

Une chose est sure, quelqu’un soit l'issue, cette histoire cèlera définitivement mon expérience de bailleur.

Désolé de vous faire un historique aussi long, merci d'avance pour votre réponse et bravo pour ce site.