Immobilier : rénover et revendre

- - Dernière réponse :  zinzindelespace - 9 sept. 2011 à 09:50
Bonjour,

je souhaite avec un membre de ma famille , saisir une opportunité en achetant un appartement en vente à rénover, le retaper ( nous sommes tous deux dans le bâtiment) et le revendre tout de suite après.
Je me suis renseigné sur le fait que nous allons être taxé de 27% par les impôts et nous sommes au courant des risques que cela comporte durant cette période de crise économique. cependant notre projet est plutôt correctement réfléchi.
ma question porterai plutôt sur le crédit immobilier adapté pour ce genre d'investissement. Qu'est ce qui existe et qui pourrai nous convenir? il faudrait pouvoir très peu remboursé jusqu'à la vente finale et que le prêt nous soit accordé en sachant que le but est la revente et que nous seront deux propriétaires ( nous avons tous deux de bons salaires).
Donc peut on faire cela en étant simple particulier? (en sachant que nous el feront qu'une fois) ou pour le prêt faut il être une sci ou micro entreprises ou autre?

merci d'avance pour vos réponses et vos témoignages concernant l'achat la rénovation et la revente
cordialement
julien
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Merci
Bonjour,

Oui, c'est possible de faire cela en tant que simple particulier. La création d'une SCI n'est obligatoire qu'au delà d'un certain nombre d'achats-ventes dans une même année (4 il me semble).

Je suis dans ce cas, j'ai acheté une maison dans le seul et unique but de la refaire et la revendre. Pour ma part j'ai fait le même type de crédit que si cela avait été ma résidence principale. Il faut juste s'assurer qu'un remboursement anticipé est possible.

Voilà,

Jpp.

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merci de cette réponse claire et adaptée.
Votre banquier a t'il pris en compte le fait que vous alliez très vite revendre ce bien pour vous accorder le prêt? ( donc un prêt avec un remboursement anticipé rapidement) avez vous de faibles mensualités pdt un certain temps?

cordialement
Erreur. Une SCI est une société civile, faite pour des activités civiles comme la location ou l'achat de terrain pour revente après construction. L'achat-revente, avec ou sans rénovation, est une activité commerciale qu'on appelle communément "marchand de bien", qui nécessité une inscription au registre du commerce et de payer certaines taxes et impôts dès lors qu'elle est habituelle et professionnelle. il n'y a pas de critères précis, soyez donc prudent. Pour plus d'informartion, voir la fiche "marchand de bien" sur le site www.apce.com
1)Au contraire les critères sont plutôt très clair, est considéré marchand de biens tout spéculateur.C'est à dire que si vous achetez dans l'unique but de gagner de l'argent rapidement, l'état désire devenir votre principal associé.Sinon vous êtes un investisseur et dans ce cas il y a une fiscalité adaptée à différents termes.

2) jpp25000 comment cela s'est il passé avec les assurances obligatoires? Car refaire une maison implique obligatoirement en tant que maître d'ouvrage une dommage ouvrage qui se retournera contre vos prestataires et en tant que prestataire de vos propres travaux une rc pro et une garantie décennale pour garantir votre travail.
Avez vous un retour d'expérience à ce sujet svp, merci.
@jpp25000: Je me demande où vous allez chercher qu'il faut une SCI à partir d'un certain nombre de transactions. Cela n'a rien à voir. C'est même impossible. L'achat-vente habituel est une activité commerciale, la Société Civile Immobilière ne peut avoir qu'une activité civile (louer des biens immobiliers par exemple) et pas commerciale. Cela n'a pas de sens que votre réponse ai eu une note de +2. Meilleure réponse ? Absurde. Pour moi cela prouve que les forums ne sont pas fiables comme source d'information, on y trouve tout et n'importe quoi.

@Julien: si vous ne le faites qu'une fois, vous pouvez le faire en tant que simple particulier car il n'y a pas de répétition donc ce n'est pas un acte commercial.
Notez bien qu'en tant que particulier vous paierez l'impôt sur la plus value(16% + 11% de prélèvements sociaux) calculée entre le prix d'achat et le prix de vente. Les travaux ne seront pas déduit de la plus-value.

@ichthus: parce que vous trouvez clair le critère "si vous achetez dans l'unique but de gagner de l'argent rapidement" ? 1) "unique but" indique une intention. Comment prouve-t-on une intention ? C'est une affaire d'interprétation, à disputer éventuellement devant un tribunal, cela n'a rien de mathématique. 2) "rapidement" c'est quoi ? Un mois, 6 mois, 1 an ? Encore une fois ce n'est pas un critère défini précisément. En plus c'est faux, il faut qu'il y ai répétition.

Pour ceux qui visent la répétition, le 1er gros problème c'est la responsabilité en tant que maître d'ouvrage. Si vous le faites une fois, en tant que particulier, ça va. Si vous le faites plusieurs fois, je le répète, c'est une activité commerciale de marchand de bien. Si vous faites une rénovation, il vous faut des assurances pour couvrir la garantie décennale (loi du 13 juillet 2006). Si c'est juste de la décoration c'est différent mais vous aurez sans doute de l'électricité, de la plomberie, etc. En tant que professionnel il faut respecter les normes. Il n'y a pas de vente "en l'état" par un professionnel, les vices cachés sont de sa responsabilité, ce n'est pas comme la vente par un particulier.

Je recommande l'ouvrage : "Machands de biens", éditions Delmas, par Thierry Delesalle et Jean-Louis Monnot.

Moi pour l'instant j'ai renoncé à l'activité de marchand de bien. Trop risqué pour le gain. Entre les frais d'acquisition, de prêt, les travaux, les impôts, de mise en vente...
la dommage ouvrage ça concerne la structure du batiment . dans une renovation , tu ne touches pas forcement au gros oeuvre
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Merci
Posez votre question sur le forum banque ou allez voir un conseiller bancaire ou même un notaire -gratuit pour une simple consultation-, les montages financiers ce n'est pas une question de forum.
Commenter la réponse de Marie S
5
Merci
bien sur que je n'aurai pas de montage financier, simplement des retours d'expérience pour avoir une idée générale de ce qui peut se faire . L'immobilier spéculatif je ne suis pas le seul à y penser et à l'avoir pratiqué.
merci
cordialement
julien
Commenter la réponse de julien57
3
Merci
Je me demandais si tu avais commencé ton projets et si oui, si tout vas comme tu veux???

J'ai ce projet en tête aussi depuis que j'ai écouté les émissions flip my house (maison d'occasion)...

salut
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Merci
Pour m'accorder ce prêt, il s'est juste assuré que le plafond des 33% d'endettement n'était pas dépassé, entre mon loyer et les traites pour cette maison.

Je n'ai pas eu besoin de jouer la carte de la revente rapide, ce qui à mon avis, laisse toujours les banquiers perplexes qui savent par expérience que bien souvent la revente n'est pas si rapide que ça.

Moi je n'ai pas eu de faibles mensualités pendant un certain temps, mais peut-être que c'est faisable.
d'accord, je vous remercie de votre attention.
les faibles mensualités , je précise, ayant pour but de "sortir" le moins d'argent possible durant la rénovation jusqu'à la vente.

cordialement
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Merci
Je comprends bien, mais je ne suis pas certain que ce soit une bonne solution, surtout si tout ne se déroule pas comme prévu.

J'ai par exemple dû attendre 5 mois un permis de construire.

Cordialement,

Jpp.
oui je sais très bien que les risques sont présents, mais le projet est bien ficelé:
- bon produit avec bcp de potentiel
-prix très correcte
- rénovation raisonnable
-quartier très prisé , prix m² qui reste très haut
etc
quand vous faite un pret demander un repport de 12 mois
Commenter la réponse de jpp25000
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