Mandat de recherche exclusif

Bonjour, j'ai visité une maison avec une agence qui m'a fait signer un mandat de recherche exclusif pour celle ci car elle n'avait pas de mandat de vente. Ce mandat est à mon nom mais pas à celui de mon amie avec qui je dois acheter le bien (elle n'était pas présente lors de la visite). Je précise que l'agent n'avait jamais vu la maison, que c'est le propriétaire qui me l'a fait visiter et que cela n'a pas duré plus de 10 minutes.
La maison me plait beaucoup mais les frais d'agence (18000€ sans négo possible) font que je ne peux l'acheter alors que mon budget correspond à celui que demande les vendeurs. J'ai vu la maison dans un journal de particuliers et me demande si je pourrai faire l'affaire directement avec le propriétaire et si oui comment?
Je sais que ça n'est pas très sympa de tenter de courcircuiter l'agent mais celui ci ne fait vraiment aucun effort pour arranger les choses et n'a fournit aucun autre travail que de m'amener sur le lieu de la visite.
Merci de vos réponses.
Marius