droit de passage

Question

Bonjour,

Nous nous sommes rendus acquéreurs d'une petite maison mitoyenne en décembre 2007. Lors de la signature de l'acte, le Notaire nous a prévenus qu'un droit de passage existait en fonds de parcelle, mais que celui était mal placé, et que cependant personne n'avait jamais rien fait.
Ceci nous faisant perdre une partie de notre terrain, nous avons déplacé ce passage afin de le remettre à sa place.
Dès lors, la propriétaire mitoyenne de notre habitation a fait agir sa protection Juridique, puis un cabinet d'expertise, prétendant que nous avions altéré la largeur de ce passage, ce qui est faux.
Elle réclame une largeur de 10 mètres, pour ne laisser passer que des véhicules de particuliers, aucun camion ni service n'empruntent ce passage.
Sachant que par ailleurs ce passage s'exerce sur une bande de 10 mètres également, ce qui fait donc 100 mètres carrés, pour ne passer que deux véhicules !

Existe t il une largeur légale pour un droit de passage ?
Je viens de lire sur plusieurs sites que ce passage ne devrait pas excéder 4 mètres de large au mieux, mais je ne trouve aucun texte de loi.
Quel recours puis je avoir ?
Les actes notariés stipulant ce droit passage, ne sont absolument pas clairs, ils précisent à notre avis la longueur mais en aucun cas la largeur.
En vous remerciant par avance

Paulin · Accepted Answer

Bonjour : Pour l'obtention d'un permis de construire la largeur nécessaire pour une voie d'accès est de 4 mètres.

Donc votre voisine qui réclame 10 mètres ne doute de rien, et est de mauvaise foi.

bronxiol · Answer

Bonjour



La servitude de passage


Chacun doit pouvoir, de sa propriété, accéder à la voie publique. C'est pourquoi la loi reconnaît un droit particulier au profit du propriétaire d'un fonds enclavé : l'établissemement d'une servitude de passage.


 En quoi consiste la servitude de passage ?

 La servitude de passage est un droit d’accès à la voie publique reconnu au profit du propriétaire d’un fonds enclavé. Le Code civil prévoit qu’un propriétaire qui n’a sur la voie publique aucun accès ou une issue insuffisante, pour une exploitation agricole, industrielle ou commerciale, ou encore pour la réalisation d’une opération de construction, peut demander à son voisin un passage suffisant pour accéder à sa propriété (article 682).


 La jurisprudence considère que ce droit peut être revendiqué quelle que soit la destination du bien immobilier. Ainsi, une servitude de passage peut être demandée par le propriétaire d’une maison d’habitation (Cour d’appel de Montpellier, 18 avril 1958, D.J., 1958, 491).


 En pratique, la servitude doit permettre de laisser un passage suffisant pour assurer la desserte du fonds enclavé. Concrètement, elle doit prévoir une largeur suffisante pour permettre l’accès d’un véhicule par exemple.

 Conditions à respecter

La servitude de passage ne vise pas à reconnaître au propriétaire d’un fonds enclavé le droit d’aller et venir librement chez ses voisins. L’établissement d’une servitude passage nécessite la réunion de 2 conditions :

 le fonds doit être réellement enclavé, ce qui signifie qu’aucune issue suffisante n’est possible pour accéder à la voie publique ;


 le passage doit être établi du côté où le trajet est le plus court pour accéder à la voie publique (article 683 du Code civil).



 Indemnisation du voisin

 Le droit de passage représente une contrainte pour le voisin (juridiquement appelé « propriétaire du fonds servant »). C’est pourquoi, la loi lui reconnaît un droit à indemnité. Cette indemnité est versée par le titulaire du droit de passage ( le propriétaire du "fonds dominant").


 L’indemnité due au voisin doit être fixée avant l’établissement du droit de passage. Elle doit être proportionnée aux dommages occasionnés au voisin. En pratique, cette indemnité peut prendre la forme d’un versement en capital ou d’arrérages annuels. 


 Si l’établissement de la servitude de passage nécessite la construction d’un chemin, c’est en principe au propriétaire du fonds enclavé qu’il revient de financer les travaux.


 Attention ! Le droit de passage ne donne pas lieu à indemnisation du voisin du fonds servant si le propriétaire de la parcelle enclavée peut justifier de l’usage habituel de la servitude de passage depuis au moins 30 ans.



 Comment établir une servitude de passage ?



 En cas de désaccord entre les voisins, l’établissement d’une servitude de passage résulte d’une décision de justice (en principe le tribunal de grande instance compétent, c’est-à-dire celui du lieu où est située la propriété).

 Dans la plupart des cas, la servitude de passage peut être obtenue par une simple convention signée par les deux voisins. Cette convention doit prévoir le terrain d'assiette de la servitude (la localisation cadastrale précise du passage, sa largeur…), ainsi que le montant de l’indemnité à verser au propriétaire du fonds servant. Pour être opposable aux tiers (famille, héritiers, acquéreurs éventuels), cette convention doit être établie par un acte sous forme authentique (enregistrée par un notaire par exemple) et publiée au bureau des hypothèques.





 Textes de référence

"Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner."
Source : article 682 du Code civil



"Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé."
Source : article 683 du Code civil



"Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable."
Source : article 684 du Code civil



"L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu.
L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable."
Source : article 685 du Code civil

spichou · Answer

Bonjour,

Et merci pour votre réponse. Nous avons bien conscience que cette dame est d'une extrème mauvaise foi et tente de nous gruger.
Elle a donc fait appel à sa protection juridique, qui elle même a missioné un expert sur place. Il semble ( l'expertise est récente et nous n'avons encore aucun courrier ) que suite à cette expertise et peu de clarté des actes notariés,  quant à la largeur , qu'elle obtienne gain de cause. Vous me dites que la largeur nécessaire pouir le permis de construire ne serait que de 4 mètres. Je suis également tombée sur cette information.
Mais celle ci est elle actée , soit par une jurisprudence, soit par un article de loi d'un code ?
En vous remerciant si vous avez la réponse

spichou · Answer

Bonjour,

Et merci pour votre réponse.

J'ai déjà eu l'occasion de lire tous ces textes
Nous avons bien conscience que cette dame est d'une extrème mauvaise foi et tente de nous gruger.

Elle a donc fait appel à sa protection juridique, qui elle même a missioné un expert sur place. Il semble ( l'expertise est récente et nous n'avons encore aucun courrier ) que suite à cette expertise et peu de clarté des actes notariés,  quant à la largeur , qu'elle obtienne gain de cause. Il semble que la largeur nécessaire pouir le permis de construire ne serait que de 4 mètres. 
Mais celle ci est elle actée , soit par une jurisprudence, soit par un article de loi d'un code ?
En vous remerciant si vous avez la réponse

Paulin · Answer

bonjour : Voyez vous aussi si vous n'avez pas de protection juridique avec votre assurance. Ce n'est pas possible de demander et d'obtenir 10 mètres de largeur, elle est tombée sur la tête.

Je vous conseille aussi d'aller voir votre notaire pour lui parler du problème, et demandez la largeur à laquelle elle peut prétendre, vu que c'est 4 m pour un PC.

spichou · Answer

Merci.
j'ai déjà contacté le Notaire qui reste dans le flou le plus total.
Je compte saisir la chambre des notaires, puisqu'ils sont plusieurs à être intervenus et à avoir fait succéder des actes qui manquent tous de précisions.
Mais sur quoi vous basez vous pour déterminer ces 4 mètres ?
Une référence me serait bien utile, pour pouvoir lutter contre cette dame, qui agit comme si elle était propriétaire ce notre terrain !

Bonne soirée

Paulin · Answer

bonjour : Je me base sur les exigences en matière de permis de construire dans le cas d'un terrain qui n'est pas en bordure de la voie publique, il doit avoir un passage de 4 m.   Allez au service des permis de construire, et essayez de demander une brochure sur laquelle c'est porté.   Vous devez pouvoir trouver quelque chose.

Cest vraiment très abusif de demander plus. Elle ne veut pas une autoroute quand même.

Vous pouvez demander à la chambre des notaires qu'elle vous donne ce qui se fait habituellement, et lui parler des 4 m pour PC.

Vous pourriez aussi prendre conseil auprès d'un avocat, encore faut-il qu'il soit compétent en la matière, certains sont plus spécialisés dans tel ou tel domaine. Mais enfin il est clair que la demande est abusive, et il y a des gens qui n'ont pas honte.

spichou · Answer

Bonsoir,

Je vous remercie beaucoup pour l'interêt que vous portez à ma requête et aux réponses données que je vais exploiter.
Bonne soirée

Droit de passage

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