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5 réponses
La loi du 13 décembre 2000, dite “loi SRU“, exige que le bailleur délivre un logement correspondant en tous points à des critères de décence. Les pouvoirs publics ont souhaité donner les moyens aux locataires de logements insalubres, de “taudis“, de faire valoir leurs droits. Mais la loi “SRU“ vise aussi les bailleurs de bonne foi qui, sans le savoir, proposent des logements qui peuvent s’avérer dangereux pour la santé ou la sécurité de leurs occupants.
La loi “SRU“ présente le grand intérêt de donner enfin une définition claire et précise de ce que doit être un logement décent et de fournir au locataire les moyens juridiques de faire valoir ses droits en cas de besoin.
Le bailleur a donc fortement intérêt à contrôler ou à faire contrôler la conformité aux critères de décence du logement qu’il s’apprête à louer. Cela lui évitera de s’exposer à un recours de son locataire en cours de bail susceptible de déboucher sur un contentieux et d’engendrer pour lui des difficultés financières imprévisibles parmi lesquelles l’obligation de réaliser les travaux de remise aux normes à ses seuls frais ou d’accepter une réduction du loyer.
Qu’est-ce qu’un logement décent ?
Selon, l’art. 6 modifié de la loi du 6 juillet 1989, un logement décent est un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Cette obligation est d’ordre public : on ne peut y déroger par un accord ou une clause dans le bail prévoyant un loyer moindre en contrepartie de la remise d’un logement “indécent“.
Immeubles concernés
La notion de décence s’applique à tous les logements loués, meublés ou non, à l’exclusion des locations à caractère saisonnier.
Conseil :
Pour s’assurer que le logement présente bien toutes les caractéristiques de la décence et pour éviter bien des litiges, il est fortement recommandé au propriétaire de faire réaliser un constat de conformité aux normes de décence par un diagnostiqueur immobilier avant la mise en location. Si le logement est conforme, le propriétaire annexera le constat au bail et le fera signer par le locataire. Si le logement n’est pas conforme aux normes de décence, il devra réaliser les travaux nécessaires avant la signature du bail sous peine de s’exposer aux recours du locataire.
» La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent présenter aucun risque manifeste pour la santé et la sécurité physique des locataires.
La présence de matériaux contenant de l’amiante est clairement incompatible avec l’obligation de délivrer un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé des locataires. En outre, la jurisprudence est venue confirmer que le bailleur doit procéder à des travaux de désamiantage avant l’entrée du locataire dans le logement.
En conséquence, il est recommandé au bailleur, si la location porte sur les parties privatives d’un immeuble à usage d’habitation, de faire réaliser un diagnostic amiante et de le joindre au bail.
- Toutes les obligations en matière de sécurité des personnes et de santépublique sont visées par le décret du
30/01/2002, rappelons pour mémoire :
installations électriques, gaz, peintures au plomb, amiante, etc.
Pour conclure, on constate que depuis la parution des textes, la jurisprudenceest rare : La cause en serait-elle que, suivant les conseils des gestionnaires que nous sommes, les propriétaires bailleurs auraient entrepris depuis déjà plusieurs années la rénovation de leur logement, sans attendre la loi du 13/12/2000 ? Quoiqu’il en soit, on ne peut que conseiller aux éventuels retardataires d’engager sans délai les travaux nécessaires, qui sont fiscalement déductibles, et qui valoriseront leur patrimoine, tout en se mettant en règle avec la Loi.
La loi “SRU“ présente le grand intérêt de donner enfin une définition claire et précise de ce que doit être un logement décent et de fournir au locataire les moyens juridiques de faire valoir ses droits en cas de besoin.
Le bailleur a donc fortement intérêt à contrôler ou à faire contrôler la conformité aux critères de décence du logement qu’il s’apprête à louer. Cela lui évitera de s’exposer à un recours de son locataire en cours de bail susceptible de déboucher sur un contentieux et d’engendrer pour lui des difficultés financières imprévisibles parmi lesquelles l’obligation de réaliser les travaux de remise aux normes à ses seuls frais ou d’accepter une réduction du loyer.
Qu’est-ce qu’un logement décent ?
Selon, l’art. 6 modifié de la loi du 6 juillet 1989, un logement décent est un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».
Cette obligation est d’ordre public : on ne peut y déroger par un accord ou une clause dans le bail prévoyant un loyer moindre en contrepartie de la remise d’un logement “indécent“.
Immeubles concernés
La notion de décence s’applique à tous les logements loués, meublés ou non, à l’exclusion des locations à caractère saisonnier.
Conseil :
Pour s’assurer que le logement présente bien toutes les caractéristiques de la décence et pour éviter bien des litiges, il est fortement recommandé au propriétaire de faire réaliser un constat de conformité aux normes de décence par un diagnostiqueur immobilier avant la mise en location. Si le logement est conforme, le propriétaire annexera le constat au bail et le fera signer par le locataire. Si le logement n’est pas conforme aux normes de décence, il devra réaliser les travaux nécessaires avant la signature du bail sous peine de s’exposer aux recours du locataire.
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La présence de matériaux contenant de l’amiante est clairement incompatible avec l’obligation de délivrer un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé des locataires. En outre, la jurisprudence est venue confirmer que le bailleur doit procéder à des travaux de désamiantage avant l’entrée du locataire dans le logement.
En conséquence, il est recommandé au bailleur, si la location porte sur les parties privatives d’un immeuble à usage d’habitation, de faire réaliser un diagnostic amiante et de le joindre au bail.
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Pour conclure, on constate que depuis la parution des textes, la jurisprudenceest rare : La cause en serait-elle que, suivant les conseils des gestionnaires que nous sommes, les propriétaires bailleurs auraient entrepris depuis déjà plusieurs années la rénovation de leur logement, sans attendre la loi du 13/12/2000 ? Quoiqu’il en soit, on ne peut que conseiller aux éventuels retardataires d’engager sans délai les travaux nécessaires, qui sont fiscalement déductibles, et qui valoriseront leur patrimoine, tout en se mettant en règle avec la Loi.
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