Achat immobilier /regime mariage sans contrat

Merci et à bientot ....peut-etre.
Bien cordialement.

Bonsoir luna 10,

Je voulais juste apporter une précision sur la fin de mon précédent message car je me suis mal exprimée sur la garde des enfants;en fait, je n'ai pas voulu sous entendre que j'envisagerai une garde exclusive en cas de séparation,non loin de là;
je ne connais pas les différents cas mais à moins d'une garde alternée , le juge fixe en cas de séparation la résidence principale des enfants avec le père ou avec la mère?;je pensais que si je conservais l'appt , le juge attribuerait normalement dans ce cas le lieu de résidence des enfants là ou ils étaient jusqu'à présent, et qu'ils resteraient avec moi, le père conservant son droit de garde également.
Peut-il en etre autrement?dans quels cas? ( le juge peut-il décider par exemple que les enfants resteront avec leur père dans l'appt meme si j'en suis propriétaire, j'ai lu un cas comme c'a??)

C'était en fait une motivation pour mettre l'appt à mon nom.Ai-je raison?
L'autre motivation était d'éviter les conflits en cas d'indivision, comme vous m'en avez parlé, plus l'aspect moral, car je finance l'appt avec mes revenus et la donation permet d'effectuer l'achat.


J'ai vu aussi avec le notaire en charge de la vente,qui m'a dit, comme vous, que cela revenait au meme financièrement de mettre en commun ou en nom propre,
plus avantageux en commun pour la succession , déduction de 150 000 euros par parents net d'impots;c'est le seul motif qu'il a avancé.

Quel est votre avis, par expérience? Que me conseilleriez-vous?
Je suis un peu perdue...

Merci d'avance.

Bien cordialement.

Dans le cadre d'une acquisition, la récompense ne correspond pas à la dépense effectuée. Elle correspond au profit subsistant, càd à la valeur du bien au jour de la liqudiation du régime matrimonial dans son état d'origine (càd sans travaux particuliers).
Lorsqu'un patrimoine propre a participé à l'acquisition d'un bien commun, la récompense doit tenir compte de la contribution du patrimoine à l'acte.

Ainsi, par exemple, vous avez acquis un bien qui vaut 100, vous avez participé avec vos biens propres à hauteur de 40.
Dix ans plus tard, au jour de la liquidation par divorce ou décès, le bien vaut 200 (selon son état d'origine, càd sans travaux particuliers).
Vous avez contribué à hauteur de 4/10. On applique alors cette fraction à la valeur actuelle du bien, soit 0,4 * 200 = 80.
Ainsi, la communauté vous devra une récompense d'un montant de 80.


Maintenant si le coût de l'immobilier s'effrondre et que la maison ne vaut plus que 50. Le même schéma trouve à s'appliquer.
Le profit subsistant est de : 0,4 * 50 = 20. Par conséquent, la récompense sera inférieure à la dépense faites. Et vous ne pourrez réclamer le complément.

Cordialement

Merci pour toutes ces explications détaillées et rapides....
Par écrit, on a le temps de réfléchir et de comprendre, c'est mieux qu'une consultation chez un notaire!
Je vous souhaite une bonne fin d'année et excellente nouvelle année 2009.

Cordialement.

Bonjour,
Nous sommes en indivision effectivement.
Peut-il racheter mes parts (25% du bien) et à quel prix ?

Bonjour Luna,

Je vous serai très reconnaissante si vous pourriez m'éclaircir sur quelques points.

Je suis mariée depuis juin 2009 sans contrat de mariage.

Je souhaite acheter une maison que je vais financer seule car mon mari ne travaille pas.

Le notaire ne peut pas faire de contrat de séparation de biens car je suis mariée depuis moins de deux ans.

Je souhaite faire le prêt seule mais je ne sais pas si c'est possible ou pas. On m'a dit que c'est impossible quand on est mariés sous régime communautaire !

Je ne sais pas quoi faire afin que la maison ne soit pas partagée en cas de divorce(raisons personnelles). Mon mari est prêt à écrire un document qu'il ne demandera rien en cas de divorce concernant cette maison. Ce document a-t-il une valeur ?

On m'a proposé d'ouvir une SCI à mon nom et au nom de ma mère par exemple pour acheter la maison sous le nom de la SCI. Dans ce cas là, la maison sera encore à moi ou puisque nous sommes sous le régime communautaire, devrons-nous partager aussi la SCI donc la maison ?

Quels sont les inconvénients à acheter une maison au nom de la SCI ? De plus je suis frontalière et je ne paie pas d'impots en france. Je vais habiter dans cette maison. Je ne sais pas comment m'y prendre pour ne pas être perdante, surtout en cas de divorce.

D'avance merci.

Bonsoir,

Cela ne me dérange pas que vous reveniez sur cette problématique.
Déjà en matière de mariage communautaire, qu'un bien soit au deux noms ou à un seul, le bien entre en communauté et appartient aux deux, sauf quelques exceptions prévues par la loi qui permet d'empêcher que le bien tombe dans cette fameuse communauté.


Si vous financez à hauteur de 50 % le prix d'acquisition de la maison, et que vous précisez dans l'acte d'acquisition que vous avez utilisé de l'argent qui vous appartenait en propre (déclaration d'emploi), alors le bien vous appartiendra intégralement. Vous avez la possibilité de la mettre d'office à votre nom. Et en cas de séparation, le conjoint n'aura droit sur le bien.
La signature du conjoint ou son consentement n'est pas nécessaire et importe peu.

50 % de la valeur suffise, ou plus. Mais pas 49,9 % par exemple.

Si vous n'avez que 40 %, il est possible de faire une déclaration d'emploi par anticipation en précisant dans l'acte que vous payerez dans les 5 ans, à la communauté, avec votre patrimoine propre, les 10 % restant.


En cas de séparation, le même schéma s'applique, vous devrez une récompense à la communauté calculée selon le profit subsistant, càd en prenant compte de la plus-value qu'à subi le bien au jour de la dissolution du mariage.
Evidemment, ce montant ne sera pas égal à 50 % de la valeur d'achat, mais de 50 % de la valeur au jour de la dissolution.


Il est vrai que cela laisse à réfléchir. En fait, tout va dépendre de la consistance de votre patrimoine commun et propre.

Dans l'hypothèse où vous avez déjà un patrimoine commun ou propre conséquent, ou si vous désirez absolument éviter toute indivision en cas de diviroce, faire cette déclaration d'emploi est nécessaire. En effet, l'indivision est source de conflit parfois. Il faut nécessairement avoir l'accord de l'autre, la jouissance privative est soumise par principe au versement d'une indemnité.

Dans l'hypothèse où vous avez un patrimoine commun peu conséquent, comprenant essentiel que ce bien immobilier, il est préférable de de laisser tomber le bien en communauté.
Lors de la liquidation, en vendant la maison familiale par exemple, vous récupèrerez les sommes versées réactualisées grâce à la plus-value réalisée (éventuellement). Au lieu que le partage du prix de vente de la maison soit de 50/50, il pourra être d'environ 75/25.


Autre solution soulignée précédemment, changer de régime matrimonial avec l'accord de votre mari en régime séparatiste. Vous achetez seule le bien immobilier, mais vous souscrivez seule le prêt.
De ce fait, le bien vous appartient en propre, pas de récompense et pas d'indivision.

Cordialement

Bonjour Luna10,

Je souhaiterai revenir sur la discussion que nous avons eue.
Mon mari est d'accord pour un changement de régime matrimonial, en séparation de biens.
Pourriez- vous me dire comment cela va se dérouler;je compte retourner voir le notaire qui s'occupe de
la vente de l'appt, dois-je en meme temps consulter un avocat ( car ce changement doit etre homologué pas un juge) ou c'est le notaire qui choisit l'avocat?
Quelle raison invoquer dans notre cas? Un notaire m'a dit qu'il y avait plusieurs types de formulaires prérenseignés.
Quel va en etre le cout?cout du notaire?cout de l'avocat? On m'a dit 4000 euros ( c'est aussi cher qu'un divorce?)
Si l'on paie 4000 euros pour se voir refuser le changement, c'est vraiment dommage!
Pourriez-vous me donner quelques conseils pour que ce changement puisse vraiment se faire...
Est-ce que 3 mois suffisent ou cela peut-aller bien au delà comme je l'ai entendu ( je peux retarder la vente de l'appt de 2/3 mois).

Merci d'avance.
Bon dimanche.
Cordialement
Sand2008

Bonjour,

Je suis passée par le même processus que celui que vous envisagez aujourd'hui, la séparation de biens coûte cher, mais vous l'avez compris, ce sur quoi je voudrais surtout vous alerter, c'est que cela peut^prendre beaucoup plus que 4 mois !!!

En fait, ne serait-il pas plus sage de procéder à cet achat en faisant rédiger à votre notaire une clause de remploi de fonds propres qui écrit explicitement que vous faites un apport de 60% de la valeur du bien. Dans ce cas, même si la séparation intervient ensuite (voire un divorce), vous pouvez le faire valoir et récupérer au moins votre apport initial.
Pour les 40% restants, jusqu'au jour de la séparation, vous devrez payer une "récompense" à votre mari sur ce qui aura été remboursé entre la date d'achat et la date de séparation, mais comme cela ne porte pas sur les intérêts, le montant est faible. Dès la séparation prononcée, le notaire pourra réécrire le document de propriété à votre nom propre.