Donation et construction

Bonjour,

Je suis fils unique, j’ai 47 ans, marié et 3 enfants agés de 24, 21 et 8 ans
Mes parents âgés de 74 ans possèdent l’appartement dans lequel ils vivent ainsi qu’un terrain qu’ils sont prêt à me « donner » car je voudrais y construire une maison dans le but de la louer afin de défiscaliser dans un premier temps puis pour me constituer un capital en vue de ma retraite.
Ce terrain représente pour eux un fond de réserve (d’une valeur 30 000€ à 35 000€) pour éventuellement payer une maison de retraite car ils n’ont pour vivre que la modeste retraite de mon père. Ils veulent bien me faire donation afin que je réalise mon projet mais ils ont un double problème. Le 1er est moral car ils ne veulent pas dépendre de moi financièrement à l’avenir, le second c’est qu’ils veulent se protéger et ne pas se retrouver démunis si je décédais ou si je divorçais.
Notre cas offre 2 possibilités.
1- Est-ce que « Donation totale » signifie que mes parents se défont du terrain à mon profit de façon définitive et irrévocable.
2- Est-ce que « Donation avec usufruit » signifie que terrain m’appartient, j’en use comme je veux avec leur accord et eux en récoltent les fruits (comme le nom l’indique)
Pouvez vous me confirmer que j’ai bien compris la définition de ces termes
Voici donc les questions que nous nous posons.
1- Si mes parents conservent l’usufruit
a. Devront-ils aussi assumer fiscalement les fruits du projet ?
i. Si oui, je pense que cette solution ne leur conviendra pas car ils ne veulent pas changer leur situation actuelle (à confirmer par eux bien sur !)
ii. Si non, quelles sont les autres possibilités ?
b. Il me sera impossible de réduire ma fiscalité
c. Cette solution est-elle avantageuse pour la succession car la valeur du futur projet est aujourd’hui estimé à 130 000€ + 30 000€ pour le terrain auquel il faudra ajouter 110 000 € environ pour l’appartement de 90m² avec grande terrasse, cave, garage et place de parking.
2- Il faut aussi prendre en compte le cas de mon épouse qui participera au financement en tant que co-emprunteur
a. Sera-elle lésée si je décède ?
b. Que ce passera t-il si on divorce ?
3- Est-ce que le principe de la donation est vraiment la bonne solution ?
4- La création d’une SCI avec un capital réparti de la façon suivante serait-elle envisageable ?
a. Apport du terrain du côté de mes parents
b. Apport de l’emprunt de mon côté
5- Une répartition des parts (en y intégrant mes enfants) adaptée au mieux en fonction des contraintes de chacun.
6- Quels seraient les avantages et les inconvénients d’une SCI dans notre cas.
7- Est-ce qu’on peut gérer soit même un SCI familiale ou est-on obligé de faire appel aux services d’un comptable ?
8- Quelles sont les frais qu’il faut estimer pour
a. La constitution d’une SCI ?
b. Les services d’un comptable ?
9- Sur la base de ces informations, quel est a votre avis, la meilleure des solutions entre : Donation / donation avec usufruit / constitution d’une SCI

Merci si vous êtes arrivé à la fin de ce texte, tout ceci doit sembler bien compliqué mais je crois qu'il faut avoir une vue générale de lma situation si on veut recevoir un un bon conseil

Bien cordialement et merci d’avance.