achat maison familliale

Question

Bonjour,
mon père est décédé, et ma mère qui dispose de toutes ses facultés habite toujours (seule) la maison familliale. Il y a eu donnation entre époux avant la mort de mon père. Nous sommes 3 frères et soeurs. Je voudrais acheter la maison avec l accord de ma mère (c est elle qui a eu cette idée) et de ma soeur. Reste mon frère avec qui nous n avons plus aucun contact. 
  Questions :    - Mon frère peut il s opposer à la vente de la maison ? 
                      - Qui va fixer le prix de vente de la maison ?

Merci par avances pour vos réponses.

Phgr · Answer

Bonjour

a) votre frère peut s'opposer à la vente de la maison, car il est en principe nu-propriétaire à hauteur de 25 % (= sa part de réserve) dans la succession de son père (soit la moitié de la maison)

b) si il y a accord pour la vente, c'est aux vendeurs (c'est à dire votre mère pour son usufruit, et votre mère pour 50 % + 12,5 % de la nue-propriété et les trois enfants pour 37,5 % de la nue-propriété) de se mettre d'accord avec l'acheteur (vous)

Phgr · Answer

Quel est l'age de votre mère ?

chabert · Answer

Il faut aussi voir quelle est l'option choisie par votre mère au décès de votre père: soit la totalité du patrimoine en usufruit, soit un quart en pleine propriété et le reste en usufruit.

Mais cela ne répond pas vraiment à la question. Il faut faire attention de ne pas confondre avec la propriété d'un bien en indivision: dans ce cas la loi a changé et maintenant c'est la majorité qui l'emporte, alors qu'avant si un seu n'était pas d'accord, le bien ne pouvait être vendu.
Exemple: quatre personnes héritent d'une maison: si 3 d'entre eux veulent la vendre, le quatrième ne peut s'y opposer.

Dans votre cas, c'est différent et je crois qu'il faut voir un notaire (prendre rdv et rgts gratuits).

Chabert

Phgr · Answer

Je suppose que vos parents étaient ensemble propriétaires de la maison ? ( c a d qu'ils étaient mariés en communauté d'acquêts et qu'ils ont acquis la maison ensemble au cours de leur mariage)

Dans ce cas, votre mère a conservé ses 50 % lors du décès de votre père.
Sur les 50 % de votre père, elle a eu (par la donation entre époux), au maximum (il faut vérifier le texte de la donation), 1/4 en pleine propriété (soit 12,5 % de la maison) et 3/4 (soit 37,5 % sur la maison) en usufruit.

Les 3 enfants ont eu 37,5 % (chacun 25 % de la part de votre père - la "réserve" - soit 12,5 % sur la maison) en "nue-propriété" ( c a d que vous aurez la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit de votre mère)

En cas de vente, le prix se répartira (ex si prix de vente = 100 000. vous pourrez refaire le calcul avec le vrai prix...)

Part de votre mère en pleine propriété = 50 % + 12,5 % = 62,5 % x 100 000 = 62 500
Usufruit de votre mère sur les 37,5 % = 37 500 x 40 % * = 15 000

(* note : le 40 % est déterminé en fonction de l'age de votre mère)

Total pour votre mère = 62 500 + 15 000 = 77 500 euros


Part des nu-propriétaires (les 3 enfants)= 37 500 x 60 % = 22 500 (soit 7 500 chacun)


Les nu-prorpiétaires sont "en indivision". Et dans l'indivision, il faut l'accord de tous pour vendre (il n'y a pas de "majorité" pour les décisions de vente...)

Si le prix de vente est trop bas vis à vis du prix de marché, vous prenez les risques suivants :
- risque fiscal (pour le calcul des droits de mutation dus sur la vente - environ 7 %)
- taxation supérieure de la plus-value en cas de revente future (si revente avant 15 ans)
- contestation de vos frères et soeurs lors de la future succession de votre mère, (l'écart de prix dont vous aurez bénéficié pourra alors être considéré comme une "donation" de votre mère et s'imputera sur votre part dans son héritage)

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