Qu'est ce qu'une residence principale ?

Question

Bonjour,

Suite à une mutation, je suis propriétaire d'un appartement (mon ancienne résidence principale, actuellement vide et en vente) et locataire de mon logement actuel.

Vu la conjoncture immobilière actuelle, j'envisage de mettre mon appartement en location pour le vendre plus tard. 

On m'a dit qu'étant donné que je n'avais rien acheté d'autre et que ce bien etait ma seule propriété, je ne serai pas imposé sur la plus value lors de la vente future, ce bien étant considéré comme ma residence principale..

Cela me parait étrange, car d'après ce que j'ai pu lire ca et la, on est pas imposé:
- si le logement est la résidence principale au moment de la vente
- si ça n'est pas la résidence principale et qu'on en est propriétaire depuis plus de 15 ans (ne me concerne pas, j'ai acheté cet appartement en 2004)

mais rien sur cette histoire de "ancienne résidence principale et seule propriété".


Question subsidiaire (liée a cette histoire de plus value) : est ce que le calcul se fait par rapport au prix au moment de l'achat (plus value = prix de vente - prix achat) ou est ce que le prix d'achat est réévalué en fonction de l'inflation ou autre (calcul en euro constants)

Merci

quendistu · Answer

Il y a exonération totale de la taxe sur la plus value immobilière d'un logement quand celui-ci est la résidence principale du vendeur au momoent de la vente. Par exemple si on habite un autre logement au moment de la vente du logement du, on paye la taxe sur la plue value immobilière car la résidence principale est alors l'autre logement. Je ne sais pas si c'est à un jour près, à un mois près ou à un an près. 

La base d'impoistion est la plus value : prix de vente - prix d'achat, diminuée des travaux prouvés (ou forfait possible de - 15% si détenu depuis plus de 5 ans). 
 
Il y a diminution de la base d'imposition de 10% par année de détention au delà de la 5ème année. Si vous vendez au delà de 15 ans de détention, la taxe est donc nulle. Pour un logement acquis en 2004 il n'y a pas de diminution, car cela ne fait que 4 ans.

Le taux est de 16% d'impôt , +  8,2 % de CSG et 0,5 % de CRDS + des broutilles. 

Le tout est prélevé par le notaire lors de la vente.

Berna65 · Answer

Bonjour,
Je ne sais pas si c'est à un jour près, à un mois près ou à un an près.  : le fisc est relativement tolérant ; si vous pouvez prouvez que vous avez bien mis votre bien en vente (agence, publicité presse...) vous n'aurez pas de souci.
Par contre, si vous louez votre bien, alors là ce ne sera plus la même chose : en cas de cession, l'impôt sur la plus-value sera dû, aux conditions énoncées ci-dessus.
Cordialement.

Miller · Answer

Merci pour ces réponses (c'est bien ce que je pensais)

Par contre je ne connaissais pas cette histoire de 10% d'abattement par an à partir de 5 ans.
Je veux être sur de bien comprendre:

J'ai acheté mon appartement 140000€ en 2004, j'aimerai le vendre 200000€ donc faire une plus value de 60000€.
Si je le vends au jour d'aujourd'hui, je ne paierai rien, car je serai dans la période de tolérance du fisc (j'ai entendu un jour que c'était 1 an) et considéré comme vendeur de ma résidence principale. 

Si je le loue et que je le vends dans 3 ans (à l'issu du bail) je serai propriétaire depuis 7 ans et ça ne sera plus ma résidence principale depuis longtemps.
Donc je paierai une taxe (de l'ordre de 26% quand on compte tout) sur la base de 60000€ soit environ 15600€

Mais comme je serai  propriétaire depuis plus de 5 ans, j'aurai droit à la diminution de la base d'imposition de 10% par an, soit 20% 
Donc la taxe de 26% sera calculée sur 48000€ (60000€ diminuée de 20%) soit 12480€ donc une économie de plus de 3000€

C'est ca ?

Berna65 · Answer

Bonjour,
Vous êtes dans le juste. Il y a quelques petites choses à rajouter (ou déduire, au choix). 
Mais mieux qu'un long discours :
http://www.sosnotaires.com/calculs/PLUVALU.HTM
Cordialement.

Qu'est ce qu'une residence principale ?

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