encaisser la caution sans faire des travaux ?

Question

Bonjour,

Je suis locataire et dans 2 semaines il y aura l'état-des-lieux de sortie. J'occupe ce studio dépuis presque 2 ans. Mon proprietaire a l'intention de me faire payer pour les dégats aux murs dus à la mauvaise isolation et à l'humidité, alors que le studio est vétuste et ces dégats figurent aussi sur le constat-d'entrée. De fait, l'agence de gestion me convoque pour le rdv de sortie en présence d'un huissier de leur choix, donc ça me fait penser qu'il faut que je fasse attention...! Le locataire avant moi a eu les memes problemes de manque de juissance paisible du logement; sauf que moi j'ai reussi à obténir, après 1 an et demi de bataille, une partie des travaux, grace à l'intervention de mon avocat et du Service-Technique-d'Habitat: remplacement des fenetres vétustes qui laissent passer l'air et l'eau notamment sur le compteur EDF , installation convecteur dans la sdb (où il n'y avais pas de chauffage), remplacement du vieux ballon qui rouillait. Un système de ventilation (sdb et coin-cuisine), par contre, n'a jamais été installé, malgré mes signalations répétées. Le proprietaire m'a déjà accusé de provoquer les dégats d'humidité aux murs : à son avis je n'ouvre pas assez les fenetres... L'ancien locataire a reçu la meme accusation et pour ça il a perdu sa caution, mais aucun travau a été fait avant mon arrivée.
1. Le propritaire et l'agence de gestion ont le droit d'incaisser la caution sans ensuite faire des travaux ?
2. Ont-ils le droit de retenir la mienne aussi ?
3. L'agence peut remettre au locataire, comme constat-d'entrée, juste une photocopie controsignée que à la 1ère page sur 3 ?
4. Je dois payer les frais pour l'intervention de l'huissier de l'agence ?

Merci de votre patience et attention !  :)

Igor1 · Answer

Bonjour,
pour justifié des travaux, il faut que l'EDL de sortie soit défavorable par rapport à celui d'entrée.pour justifié une retenus sur le dépôt de garantie il faut que le bailleur ou son représentant vous fournissent un devis ou une facture. Par contre le bailleur n'est pas obligé de réaliser ou faire réaliser les travaux.
Pour l'huissier, vous n'avez rien demandé et vous n'avez pas refusé un état des lieux contradictoire entre vous et le bailleur ou entre vous et l'agence, donc vous ne devez rien. A votre place et je viens de le conseiller par ailleurs :
1) vous envoyez dès lundi une LRAR signifiant que vous n'avez pas demander un état des lieux par huissier parce que vous ne refusez pas un état des lieux contradictoire et que de par la loi vous ne paierez aucun des frais d'huissier.
2) vous libérez le logement 2/3 jour avant l'état des lieux, vous achetez de la peinture 1er prix (acrylique) et repeignez les murs humides afin que le jour de l'état des lieux ceux-ci aient l'apparence du neuf.

Voir texte ci-dessous
 L'état des lieux peut être établi par huissier

Lorsque l'une des parties - le propriétaire ou le locataire - refuse de dresser à l'amiable un état des lieux contradictoire, ou éventuellement pour éviter des litiges, il est fait appel à un huissier.
L'huissier convoque les deux parties, sept jours à l'avance par lettre recommandée : locataire et propriétaire ont intérêt à être présents pour faire leurs remarques.
L'huissier se rend sur place et fait lui-même la description du logement par écrit ; son rôle est de faire une photographie exacte du logement et non de se prononcer sur l'état du logement.

Dans tous les cas, le locataire peut émettre des réserves

    * Si, bien que cette pratique soit déconseillée, l'électricité était coupée au moment de l'établissement de l'état des lieux, le locataire a intérêt à émettre des réserves sur le fonctionnement des appareils électriques.

    * Pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.

    * Si un défaut important n'a pas été consigné lors de l'état des lieux d'entrée, il est vivement conseillé au locataire de le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les quelques jours qui suivent son entrée dans les lieux.

COMBIEN COUTE UN ETAT DES LIEUX ?

    * Lorsqu'il est établi directement entre le locataire et le propriétaire, il n'occasionne pas de frais.

    * Lorsque, à défaut pour le locataire et le propriétaire d'avoir pu se mettre d'accord, il est établi par un huissier, les frais d'établissement ne peuvent dépasser un montant forfaitaire réglementé. Ils sont partagés par moitié entre le propriétaire et le locataire.

    * Lorsque l'une des parties mandate un huissier, ou tout autre professionnel, pour établir un état des lieux, alors que l'autre ne s'est pas opposée à son établissement à l'amiable, les frais de l'état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel.

TOWANDA · Answer

Monsieur bonjour et merci ifiniement pour vos conseils...!
La lettre est déjà prete, mon avocat m'a bien conseillé de la faire. merci en tous cas pour le conseil de préciser que moi-meme je ne réfuse pas un EDL à l'amiable, c'est ça, il faut le préciser...!
concernant le texte que vous m'envoyez, je le trove intéressant : je pourrais en avoir la source, svp ?
par contre, je ne toucherai à rien pour les murs, comme ils étaient déjà en mauvais état à mon entrée...si je met les mains là-dessus ça risque pas de me rendre responsable d'avoir peinte où il fallait pas, en plus ?
normalement, il faut laisser que ça seche pour poser de la peinture...

mais, alors, si le proprietaire n'est pas cencé faire les travaux pour lesquels il retient le dépôt de garantie, il peux continuer à louer son bien et incaisser encore une fois le dépôt de garantie du locataire suivant en toute sécurité...!
je veux dire, s'il m'accuse d'avoir provoqué l'aggraver des dégats aux murs éxactément comme il a fait avec le locataire précedente, alors que la cause à tout ça est à chercher dans la mauvaise isolation du studio, bon alors il peut continuer à incaisser de l'argent à chaque état des lieux de sortie....non ?

d'où on peut affirmer que le proprietaire n'est pas tenu à faire les travaux pour lesquels il a encaissé un'indemnité ?
il y a un texte précis ?

merci*

Igor1 · Answer

Bonjour, 
la source est des plus officielle car elle provient de l'ANIL, agence national pour l'information sur le logement , qui elle même dépend du ministère de l'équipement, voir lien ci-dessous :

http://www.anil.org/guide/locatif/etat.htm


d'où on peut affirmer que le proprietaire n'est pas tenu à faire les travaux pour lesquels il a encaissé un'indemnité ? il y a un texte précis ? oui à la fin du lien ci-desous :

http://www.universimmo.com/repq/unirepq00x.asp?Qr_Code=443

TOWANDA · Answer

bonsoir,

le lien vers l'ANIL :
http://www.anil.org/guide/locatif/etat.htm

est très reconfortable.....merci !!!!!!

:)

par contre, la Cass. 3ème Ch. civ., 30 janvier 2002, n° 00-15784 reste vraiment inquietante....!

:(

c'est-à-dire, le bailleur peut mantenir son bien en mauvais état, de vétusté, même, et continuer à le luer, avec en plus l'espoir de gagner jusqu'à la totalité du dépôt de garantie pour chaque location mise-à-terme...!
ça me semble bien loin de la "dévalorisation" que le proprietaire va subir pour son bien pas entretenu...!

je continue ma recherche...je vous remercie beaucoup...!

Igor1 · Answer

Bonjour, 
ce genre de bailleur et tout de même et heureusement assez rare. Mais un jour leur réputation les rattrape et ils ne trouvent plus de locataires.

Dansemacabre · Answer

D'où l'importance de faire très attention lors de l'état des lieux d'entrée, quitte à ce qu'il vous prenne quatre heures pour l'établir.

Encaisser la caution sans faire des travaux ?

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